龍湖管理層：房地產市場仍處於“量價調整”階段

“房地產市場仍處於量價調整階段，其中有機遇也有挑戰，房企要告別三高發展模式，實現高質量發展。”8月23日，在龍湖集團2024年中期業績發佈會上，管理層就當下房地產行業表示。

今年上半年，房地產行業調控政策頻出，受多重利好政策刺激影響，6月份一線城市樓市有所表現回暖，不過進入7月又有轉淡趨勢。後續房地產市場走勢將如何？備受業內關注。

對此龍湖集團執行董事兼高級副總裁張旭忠表示，上半年全國商品房銷售金額4.7萬億元，同比下降25%，二手房市場整體表現略好於新房市場，規模同比微降、但價格降幅較大。所以，目前房地產市場仍然處於“量價調整”的階段，市場信心也有待恢復。

在今日國新辦舉行的新聞發佈會上，住房城鄉建設部部長倪虹也表示，當前我國房地產市場供求關係發生重大變化，市場仍處在調整期，隨着各項政策的實施，市場出現積極變化。從我國城鎮化發展進程看，從人民羣衆對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間。

日前，中共中央政治局會議對房地產工作進行了部署，後續市場怎麼走？在張旭忠看來，下半年房地產行業要積極圍繞消化存量、優化增量相結合，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，房企需要告別“三高”，加快構建發展新模式，實現自身高質量發展。“在當前新舊模式轉換之下，市場恢復經歷波動，其中有挑戰也有機遇。”

今年上半年，龍湖實現合同銷售額511.2億元，對應銷售面積365.5萬平方米。分區域來看，西部、長三角、環渤海、華南及華中片區的合同銷售額，分別占上半年總體合同銷售額的28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%，銷售額最高的前三個城市爲成都、西安、蘇州。

後續龍湖將如何安排供銷節奏？張旭忠回覆第一財經稱，集團將堅定戰略執行，在保障財務安全及品質交付前提下，一方面聚焦存貨去化，有序壓降負債，優化資產質量；同時確保新項目入市有良好表現，今年7個新項目中有2個已經入市，還有5個會在9月全部入市；此外，要持續提高運營效率，堅守長期主義，以內生動力推動高質量發展，這與當下行業新常態是高度契合的。

拿地方面，上半年龍湖在北京、上海、蘇州等城市共獲取7塊新地，新增收購土地儲備總建築面積爲60萬平方米，權益面積爲35萬平方米，平均權益收購成本爲14946元/平方米。截至期末，龍湖在手土儲合計4141萬平方米，權益面積爲2959萬平方米，權益比例71.5%。

從盈利情況看，上半年龍湖整體營業收入468.6億元，其中運營及服務業務收入爲131.0億元，同比增長7.6%；上半年股東應占溢利爲58.7億元，其中運營及服務業務貢獻超80%。毛利額爲96.4億元，毛利率爲20.6%；核心稅後利潤率爲11.7%，核心權益後利潤率爲10.1%。

債務方面，上半年龍湖進一步壓降有息負債，持續優化債務結構。截至2024年6月30日，龍湖的綜合借貸總額爲1874.2億元，較年初下降52億元；在手現金500.6億元，淨負債率爲56.7%，現金短債倍數爲1.7倍，剔除預收款的資產負債率58.6%，保持在“三道紅線”綠檔。

龍湖集團首席財務官趙軼表示，上半年集團經營性物業貸淨增219億元，其中存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元，平均融資成本約4.16%，平均借貸期限拉長至9.19年。“集團會穩步鋪排債務歸還，截至目前，2025年到期的境內債券剩餘10億人民幣，錢已經準備好；2027年前沒有到期的境外債券。下半年集團將繼續有序推進，提前償還明年到期的債務。”

龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，高槓杆高週轉的模式，即使放到全球成熟市場，也是不可持續的。地產開發業務有周期性，隨着城市化進入穩步階段，新房開發規模必然會下降。過往龍湖沒有盲目追求規模排名，審慎控制負債水平，如今在行業新舊動能轉換之下，最關鍵的仍是處理好債務問題，集團一方面壓降債務規模、另一方面拉長債務週期，同時不斷提升經營性業務收入。“要成爲穿越週期的百年房企，低負債水平、高經營性收入，是兩個必備條件。”