認「房價短期難降」 昔空頭總司令張金鶚：新青安應全盤檢討
記者項瀚／臺北報導
前臺北市副市長、前政大地政系教授張金鶚接受《ETtoday新聞雲》專訪。他認爲，新青安表面上幫助年輕人買房，但卻是一種「扭曲地負擔得起」，到期後應該終止，並提出2大政府真正該努力的方向。另外針對9月央行重拳打房，他認爲不至於打趴房市，畢竟過去許多投資客、建商賺飽飽，短期內難降價。
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▲前臺北市副市長、前政大地政系教授張金鶚接受《ETtoday新聞雲》專訪。（圖／記者項瀚攝）
前臺北市副市長、前政大地政系教授張金鶚退休後，較少出現在媒體鏡頭前，近日他接受《ETtoday新聞雲》專訪，暢談對近來國內房市的看法。
新青安是好政策嗎？2026年7月31日截止時該繼續嗎？
張金鶚說：「這政策爲什麼出來？因爲那時候（2023年8月）選舉嘛，基本上是政治操作，民進黨爲了增加選票、對年輕人有更多吸引力，就把青安政策加碼變成新青安，讓年輕人變成『好像買得起』房子。」
張金鶚接着說：「新青安降低首購族利率，增加貸款年期與寬限期，這種補助型的政策只是一種『扭曲地負擔得起』，而且在高房價的時間點，鼓勵、補助年輕人買房是好事嗎？所以有人說新青安是一裹了糖衣的毒藥。」
張金鶚也認爲新青安是這波房市上漲的主因之一，「新青安上路以前，房市已慢慢走下坡，但政策推出後吸引剛性購屋族，也吸引了投資客，市場再度變得火熱，部分買盤即便無法使用新青安，但嗅到了房價續漲的氛圍，不買白不買，持續涌入市場，進而形成自住、投資互相炒作的現象。」
張金鶚直言：「新青安是不是個好政策，要看是對誰，對想賺錢的人而言當然是好政策，但對於還是買不起房的人，或是在產業發展、市場健全的角度來看都是不利的，基本上新青安政策需要全面檢討，到期後也不該再繼續實施。」
房價降到什麼程度才合理？
張金鶚說：「房子是拿來住的，不是拿來賺錢的，政府該讓房價變成一種『正常地負擔得起』，得像我們年輕時候一樣，受薪階級，努力工作存個3~5年就買得起，但現在是在怎麼努力都買不起，雙北房價所得比卻高達10幾倍，不吃不喝10幾年纔買得起房。」
張金鶚認爲：「政府該做的是讓人民深信打炒房是玩真的，並使投資客全面退出市場，房屋去商品化，讓大家覺得買房是一種無利可圖的行爲，不只短期買進賣出划不來，長期持有轉賣也划不來。」
政府該如何抑制房價？
張金鶚認爲，主要有2大方向該努力，「《平均地權條例》是重要的政策措施，尤其是重罰炒房，但該政策上路後卻似有似無，市場上、網路上仍持續出現炒作氛圍，甚至是『不怕買貴，就怕買不到』的焦慮恐慌心理，因此政府針對這塊一定要大大加強稽覈能力，抓到了就罰，並且公佈出來，落實嚴查，才能起到遏阻力。」
第二是稅制改革。張金鶚說：「當前國內房屋的持有成本，像是房屋稅、地價稅實在太低，實質稅額是稅基*稅率，即使稅率調高，但稅基遠低於市價，國外每年房屋持有稅爲房屋總價1%，而臺灣連0.1%都不到，那當然把房子空在那邊划算，終究還是會漲，房子也自然變成賺錢工具。」
▲9月19日央行祭出第七波選擇性信用管制，讓房地產業者哀聲一片。（圖／ET資料照）
央行第七波選擇性信用管制是好政策嗎？
張金鶚說：「選擇性信用管制很好的政策，但不是長期政策，基本上只是針對當前發燒的市場進行降降溫，降低金融性危機，此外他也認爲該管制政策要一直持續，直到房價降到合理價，纔有鬆綁的條件。」
央行第七波選擇性信用管制會打垮房市嗎？房價會跌嗎？
張金鶚觀察：「近年一波波選擇性信用管制趨緊，確實讓投資客減少，但並沒有完全消除，且第七波選擇性信用管制並不是史上最重打房，不至於把房市打趴。」
張金鶚認爲：「第七波選擇性信用管制上路後，市場量縮確定，而房價什麼時候跌抓不準，事實上跌價的關鍵就是資金週轉成本、降價成本之間的比較，這幾年資本雄厚的許多投資客、建商業者口袋賺滿滿，在資金動能、資金週轉能力還存在，成本低於降價行爲的前提下，自然就不會降價。」
不過，張金鶚表示：「對於一些小建商、口袋不夠深的投資客，或是產品與地段差的個案而言，可能就會開始出現危機，從零星個案價跌慢慢演變成骨牌效應，但這需要相當的一段時間。」
如何看待被網友稱爲「空頭總司令」？
張金鶚說：「這稱號實在有點不恰當，早期我因爲看到了房價超漲、不合理，認爲房價應該下跌，這背後是基於市場機制與理性判斷來分析，且事實上我也沒有一昧地看空房市，記得2003年時我也看準房市將慢慢好起來，認爲房價將緩步走升。」
張金鶚強調：「我不主張年輕人該買房子、或不該買房子，重要的是你爲了什麼買房子？如果買房子帶給你快樂，挑到好的物件、負擔得起就買；但如果買房子是爲了賺錢，或帶給你壓力與困擾，那大可不必。」
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