REITs進入常態化發行階段，長期投資者或迎配置良機

8月1日，基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目正式由試點轉入常態化發行。

國家發展改革委副秘書長張世昕於8月1日在國新辦新聞發佈會上表示，國家發展改革委印發《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》（下稱《通知》），是深化投融資體制機制改革和多層次資本市場建設的重要舉措。

行業人士普遍認爲，隨着REITs發行範圍的進一步擴大和底層資產類型的多元化，預計將吸引更多更廣泛的資金入市，有助於提升市場整體流動性。

今年以來，公募REITs發行市場顯著回暖。據Wind統計，截至8月1日，年內已有11只公募REITs成功發行，累計募資總額近237億元，數量和規模均已超過去年全年水平。

截至8月1日收市，上交所基礎設施公募REITs市值合計803.31億元，成交額合計爲27850.5萬元；深交所基礎設施REITs總市值爲345.38億元，總成交份額爲3275.06萬份，總成交金額爲13227.64萬元。

發行範圍擴容，底層資產更多元

具體看來，《通知》增加清潔高效的燃煤發電、養老設施等資產類型，適當放寬部分行業項目和首發規模較大項目的可擴募資產規模要求，進一步提高回收資金使用靈活度。

“這些變化不僅豐富了REITs市場的投資標的，也爲投資者提供了更多元化的選擇，有望吸引更多資金進入REITs市場。”行業人士分析稱，基於此REITs的發行範圍得到了顯著擴大，底層資產類型也將更加多元化。

張世昕稱，《通知》在深入總結試點經驗的基礎上，以構建常態化發行機制爲目標，以市場化、法治化爲遵循，以制度化、標準化、規範化爲原則，全面改進和優化申報推薦制度。

據招商證券分析稱，《通知》將養老設施正式納入REITs行業要求，明確了依法登記並在民政部門備案的養老項目可作爲REITs底層資產。部分行業的REITs發行範圍也有所拓寬。具體在能源基礎設施領域，新增了儲能設施項目以及清潔低碳、靈活高效的燃煤發電項目；園區基礎設施領域則允許特定條件下酒店和配套底商納入項目底層資產。

“此外，在租賃住房領域新增了公租房、市場化租賃住房及園區配套租賃住房項目；文旅基礎設施範圍從5A級景區拓寬至4A級，並允許配套旅遊酒店納入。”招商證券統計稱，消費領域也新增了商業街區、商業綜合體及家居/建材/紡織等專業市場項目，同時放寬了酒店和商業辦公用房納入項目底層資產的條件。

張世昕稱，經過4年試點，我國基礎設施REITs制度規則持續健全，發行規模穩步擴大，資產類型不斷豐富，市場表現總體穩健。下一步協同推動常態化發行機制加快落地見效，推動盤活存量資產、更好促進投資良性循環。

供需兩旺，市場回暖

自2020年試點啓動以來，國家發展改革委已向中國證監會推薦67個基礎設施REITs項目，包括擴募項目。

其中，44個項目已發行上市，共發售基金1285億元，用於新增投資的淨回收資金超過510億元，可帶動新項目總投資超過6400億元。

浙商證券首席經濟學家李超認爲，供需兩旺是公募REITs市場擴容加速的主要原因。

“公募REITs作爲一種區別於股票、債券和現金的第四類金融資產，其風險與收益介於股票與債券之間。”李超分析稱，從供給側看，消費、高速、清潔能源、園區共4個類型的資產中，其發售情況及上市後一段時間市場表現較爲突出，清潔能源和消費類型資產獲得更多青睞。從需求側看，公募REITs會計記賬方式調賬、引進各類增量資金等政策的推出，疊加前期市場承壓後帶來的估值窪地和資產荒的延續，市場存量資金信心回暖、增量資金持續關注。

關於後續公募REITs市場的發展，中航基金不動產投資部有關人士認爲，隨着發行進入常態化，市場有望推出更多、更豐富的基礎設施REITs產品；擴募市場也在持續推進，有助於形成更大規模的單隻公募REITs產品，有利於分散單個底層項目的經營風險，使產品收益更爲穩定和更加持續。

二級市場方面，目前公募REITs各板塊走勢逐漸出現分化。業績方面，第一財經據Wind數據統計，截至二季度末，共有36只REITs產品披露了二季度業績，其中有10只REITs在報告期內收入超過1億元，其中能源類REITs收入和淨利潤居前，園區類受到退租影響收入排名靠後，還有四隻淨利潤虧損。

李超認爲，拉長投資週期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動。長期看市場價格不會過多偏離實際資產公允價值，二級市場價格會表現爲向產品內在價值迴歸。此外，隨着公募REITs市場不斷髮展壯大、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關衍生品的發展，未來公募REITs不僅從資產多元化、風險分散化角度具備配置價值，在我國經濟高質量發展的新階段，公募REITs更爲投資者分享我國長期經濟增長及社會發展紅利帶來機遇。