去年30城二手房成交創新高 專家：樓市有望在2025年上半年止跌
21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
樓市發生逆轉的標誌是什麼？克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱給出的答案是：二手房整體成交量持續上升，與一手房的差距逐漸拉近。
過去多年來，一手房成交佔據市場主流。在丁祖昱看來，這一情況在2024年發生了根本性變化。
CIRC數據顯示，30個重點城市的二手房成交量佔比從2021年的20%多，增長至2024年6月份的66%左右。截至目前，二手房成交佔比仍然接近60%。
2024年9月26日的中央政治局會議提出要促進房地產市場止跌回穩後，市場在去年四季度明顯升溫。CIRC數據顯示，115個重點城市新房成交在四季度止跌，重點30城二手房成交在四季度創歷史新高，一二手房總需求趨穩。
鏡鑑諮詢創始人張宏偉分析認爲，一二線城市的新房及二手房成交量在四季度回升，是二手房以價換量及房企衝刺銷售業績雙重因素疊加的結果。
需求趨穩，一線城市成交面積增長7%
CIRC數據顯示，2024年，百城新房成交面積和成交金額分別爲2.4億平方米、4.7萬億元，同比降幅達到24%和23%。
丁祖昱分析指出，在一系列“止跌回穩”的政策作用下，百城新房成交四季度止跌。去年全年，成都新房銷售面積突破1400萬平方米，上海新房成交金額突破5000億元，分列銷售面積和銷售金額榜首。另外，深圳新房成交金額同比正增長，同比增長28%。
2024年，30個重點城市二手房成交面積達到2.3億平方米，創歷史新高。其中四季度二手房成交面積達到2021年以來次高。同時，一二手房市場份額開始逆轉。成都和上海表現最好，其中成都二手房成交面積最高，超過2200萬平方米，上海二手房成交金額接近7500億元，居百城之首。
從一二手房需求總量來看，丁祖昱表示，2024年住房總需求規模趨穩。分城市來看，深圳、大連、長沙、上海、北京、福州等6個城市一二手房成交面積實現正增長，其中深圳以45%的漲幅居首。
整體房價方面，丁祖昱表示，去年百城一手房價回到2019年的水平，30城二手房價回到2017年的水平，部分二手房價格回調顯著。不過，房價在四季度已有企穩態勢，部分項目四季度量價企穩。
此輪迴暖一個典型的事件是，高端住宅成交放量。其中，去年上海總價3000萬元以上一二手高端住宅成交佔比分別達62%和43%。
在丁祖昱看來，房地產市場預計將在2025年上半年基本完成止跌。具體來看，今年第一季度，一二手房成交總量環比可能有兩成左右的下降，但同比仍上升四成。至今年年中，70城中將有過半數的城市房價止跌。
具體到城市表現，丁祖昱認爲，2025年有八城將率先回穩，分別爲杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。
一名上市房企人士向21世紀經濟報道指出，2024年9月26日的中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，成爲本輪中國房地產重要的轉折點。去年12月的中央政治局會議和中央經濟工作會議均強調“穩住樓市股市”，再度釋放積極信號。其認爲，目前樓市止跌了，但是還不能說“回穩”，後續持續購買力能否繼續釋放，仍需進一步觀察。
城市分化，房企銷售持續承壓
從房企的角度看，2024年，百強房企累計操盤銷售業績同比下跌30%，千億房企數量降至12家，與2016年相同。其中，民營房企梳理大幅縮減，銷售十強中的純民企只佔兩席，即濱江集團與龍湖集團。
在政策利好釋放的同時，優惠促銷是房企營銷主要手段。CIRC數據指出，去年有87%的項目實施了促銷手段，其中華北、華南超九成的強營銷項目使用價格手段。另外，房企積極利用新媒體、新技術，通過實景展現、新媒體推廣和自拓客，實現了較好的營銷效果。
雖然前期成交量的回升，但張宏偉指出，2025年1、2月份一、二手房成交量可能會出現適度回落。“個別房企在市場好的時候，會把12月份的業績預留一部分放到一月份，從而平衡兩個財報節點的業績。但是現在市場不好，把12月份部分業績挪到1月份的情況也會變少。”
張宏偉表示，加上一二月份又有春節因素的存在，整體市場有可能出現適度回調的狀態。
之後，樓市會如何走？張宏偉認爲，市場能不能持續回溫，還存在一些不確定性。
他指出，2025年如何落實3000億元保障房再貸款以及收購存量房的進展等，都值得關注。同期，在宏觀貨幣政策以及財政政策層面，房地產行業的相關措施的持續落地值得關注。未來，還有無儲備新的政策刺激宏觀經濟，讓樓市的止跌回穩具備持續性，這是關鍵要素。
丁祖昱則指出，2025年政策發力點將圍繞“保主體”進行，存量土地回購將成爲推動房地產止跌回穩的核心引擎，預計2025年上半年房地產市場止跌基本完成，“良幣驅逐劣幣”成爲趨勢，房企將回到持續健康運營軌道。
從房企經營的角度，丁祖昱表示，2025年房企將回到持續健康運營軌道，首先確保項目盈利，其次保障企業也能夠盈利。
房地產市場2025年將呈現一個怎麼樣的局面？有待市場給出答案。