葡萄牙投資寶典：50萬歐元買房可獲居留權
理財週報記者 李滬生/文 葡萄牙並不是第一個推出購房送居留權的國家，但卻是其中最有名的一個。因爲只要購買價值50萬歐元(約合400萬人民幣)的房產，購買人就可以爲自己、自己的配偶和兩個未滿18週歲的子女申請葡萄牙的居留權，並且，這個程序可在兩個月內走完。
事實上，擁有了葡萄牙居留權，可在申根國家和歐盟內暢通無阻，這對中國的富人來說是一個很大的誘惑。但是葡萄牙移民和塞浦路斯移民還是有一定區別的。移民專家解釋，葡萄牙移民與塞浦路斯等國移民獲得居住權是有區別的，申請人拿到移民身份之後可以在葡萄牙學習、生活、工作，享受公民同等福利待遇。與此同時也不能忽略“移民監”的問題，並且投資行爲必須維持5年以上方可申請永久居留身份。
“50萬歐元就可以在歐洲買套房產，還有居留權，很多國人都願意這麼做。”滬上一家大型房產中介人士向記者透露，從其口中記者也得知，近來諮詢葡萄牙房地產的人非常多。
買房可獲居留權，
每年30天居住時間下降爲7天
2012年3月22日，葡萄牙政府向議會提交了一分新的投資和移民法草案。其中有一條法律規定說：非歐盟國家公民在葡萄牙轉入5年期以上的100萬歐元的資金，或者是投資50萬歐元購買房產，或者至少創造30個就業崗位，就可以在葡萄牙獲得居住權。而葡萄牙政府高級官員說，這份草案將給打算投資葡萄牙的企業家移民打開了一扇門。
當年10月9日，草案正式生效。按照規定，要獲得葡萄牙的居住權只需要滿足三個標準中的任意一個，這三個標準分別是投資100萬歐元以上的投資基金、購買價值50萬歐元的房地產、創造30個工作崗位。獲得這一居住許可證的投資者不再需要去葡萄牙領事館申請居留簽證。
持有有效的居留證6年後(持有臨時居留證5年和1年永久居留證)可自行申請加入葡萄牙國籍，在此期間每年需要在葡萄牙境內居住滿30天，另外需要參加葡語入籍考試。
這一項新的法律規定是針對在葡萄牙進行投資的非歐盟國公民而言的，意味着歐盟國家向非歐盟國家敞開了大門，只要投資者在葡萄牙購房足夠價值的房地產(50萬歐元)，便可成爲歐盟國家的居民，享受歐盟成員國的待遇，而6年後申請加入葡籍也僅需要每年在境內居住滿30天，相對其他主流國家，這無疑是最寬鬆的。
2013年1月，葡萄牙政府又對“黃金居留許可計劃”作出重大調整，其中最爲吸引人的是居住要求從每年30天降至7天，也成爲對居住要求最低的西歐移民國。
“基本就等於你不需要住，每年抽個時間去一次就可以了。”上述房地產中介人士解釋道。
據該業內人士透露，從年初開始推出葡萄牙項目至今，他已接待了幾十個中國人前往葡萄牙進行考察。在葡萄牙的移民申請中，無語言學歷要求、無資產及經商管理經驗要求，買房就可以拿全家身份，包括申請人父母等均可一起申請移民葡萄牙，這樣的誘惑政策如何不讓國人們心動。
另外，葡萄牙移民政策中依靠購置房產而獲得居住權的政策，這也是最吸引國內客戶的政策。“有一些客戶，他夠移民的要求，但又不是十分有錢。如果你讓他像加拿大那樣，一次性給出22萬加幣(約130萬人民幣)然後拿一個身份，其實很多家庭未必就願意，但是50萬歐元買個房子就覺得OK，他們會覺得這個錢我是沒有白給的，我是有房子的，而且這個房子還是永久享有的。”上述業內人士認爲，這也是葡萄牙移民火爆的另外一個原因。而且，在教育方面，歐盟學生是享有非常大的優勢，以牛津大學爲例，國際生一般學費在1—2萬英鎊，而本國或者歐盟學生僅需學費的1/3。
根據葡萄牙住房管理部門介紹，葡萄牙有80%的人口住在城市，其餘住在農村。國民自有住房擁有率達67%，在歐洲國家中位居前列。葡萄牙住宅的供應量在2002年是高峰期，完工12.5萬套，2009年回落到6萬套，2010年初開始，由於受債務危機的影響，供應量出現直線下降。而去年年底政府出臺購房移民新政後，房產供應量也隨之增加。從房產類型來看，有4類房產是最受外國投資者歡迎的。
首先是海景別墅：葡萄牙海景別墅佔地面積一般在300平米以上，室內面積在200平米左右，配有大型游泳池，和花園，綠化面積在37%以上。其次是依山靠海的公寓：公寓背靠高山，面向大海，景觀獨特。每套公寓都有精美的設計，房間寬闊明亮，視野開闊，配有車庫和露天車位可供選擇。再次是休閒度假住宅區：葡萄牙每年接待3百萬左右的遊客，所以這個國家的休閒度假別墅非常受歡迎。住宿區周邊的餐飲、娛樂、購物等場所配套都很完善，這類房子很受歐洲人的歡迎。最後是內陸住宅：內陸住房指的是距海邊最多15分鐘車程的住房，一般內陸佔地面積更大，房間更多更寬敞。配有花園，車庫，健身設施等社區配套設施。
專家分析，50萬歐元在里斯本、卡斯卡伊斯、銀色海岸和阿爾加維地區，可以選購到一處中高端海濱別墅(有游泳池、花園、草坪、娛樂設施標準配備)。
受歐盟危機的關聯，葡萄牙房地產市場價格目前處於較低的價位，由於海外買家開始找房、看房，一直以來不景氣的葡萄牙房地產市場開始出現短暫的反彈跡象，當地樓價再度大幅下滑的可能性不大。預計隨着移民新法案的實施以及當地房產供應量增加、價格企穩等有利因素，會促使更多投資者出手；而葡萄牙當地自然環境、交通方面的利好，同樣會吸引更多的置業人羣。
里斯本是葡萄牙的首都，也是葡萄牙最大的都市。里斯本港是葡萄牙最大的海港。亦爲葡萄牙高等教育機構的所在地。里斯本是個工業發達的城市，里斯本區是葡萄牙乃至歐洲最富庶的地區，這地區的人均GDP遠高於歐盟平均人均GDP的水平。里斯本西部大西洋沿岸的美麗的海濱浴場，亦是歐洲著名的旅遊城市，每年接待遊客超過100萬人次。作爲世界知名的旅遊勝地，當地房產投資收益率較高，房產出租年收益率可達到5%。
首都里斯本，每年就吸引着世界各地110多萬遊客，這地區的GDP佔整個葡萄牙的45%。里斯本機場每年運送旅客大約1300萬人次，城市的酒店入住率平均在80%以上。
里斯本市中心及周邊主要區域的房地產價值是穩定的，同時長期租金收益率一直呈上升趨勢，直到今天收益率一般達到7%—9%。
“但是我不建議投資者將50萬歐元一口氣選擇一處地產投資，可以選擇將50萬歐元分散投資到阿爾加維和里斯本，購買兩到三處房產，一處自住，其餘投資，5年後就可以將投資的房產售出，這種分散投資的方式不僅大大降低了風險，還可以幫助投資者獲取一定的房產增值收益。從另一角度考慮也相當於降低了移民的成本，可謂一舉三得。”上述業內人士分析道。
葡萄牙居留權遠勝塞浦路斯，可享公民福利待遇
但是，業內人士也談到，葡萄牙移民項目，與此前在市面上推廣的塞浦路斯等國移民獲得居住權是有區別的。據解釋，根據目前塞浦路斯移民政策，即使非歐盟的外國公民通過購買總價超過30萬歐元的房產並提供一定年收入證明的方式獲得長期居住權，也不能享受本國福利，同時也無法在塞就業。塞國官員及移民律師的說法是，移民可以享受免費的教育、免費的醫療，但不能享受免費養老；移民所使用的簽證類別(F類)轉化成E類之後，可以在該國工作。
對於葡萄牙移民項目而言，持葡萄牙居留身份的外國投資者可以在葡萄牙學習、生活、工作，享受公民同等福利待遇；子女可享受國內免費公立教育，入籍後可享受歐盟國教育體系，在職人員可享受公立醫院的免費醫療。此外，60歲以上無經濟來源的生活困難者可以申請生活補貼，公民最少每月413.33歐元，居留身份移民每月230歐元。養老退休金則根據外來移民本人自己曾經交納的稅金多少，計算退休金數額。專家指出，在歐洲有包括歐盟、申根國等在內的一些不同的組織機構，而葡萄牙是以上各組織的成員國，有了葡萄牙身份後可自由往來申根國。
值得注意的是，申請移民葡萄牙除了全家人無犯罪記錄，無被任何申根國遣返、驅逐出境和禁止入境記錄外，主申請人需18週歲以上，投資行爲必須維持5年以上時間，方可申請永久居留身份。此外，孩子須是18歲以下，超過18歲的則須是在讀學生，才能一人申請全家獲批。
再是“移民監”的問題，今年最新調整的居住要求雖然從每年30天降至7天，但申請人仍須第一年在葡萄牙累計居住7天，之後每兩年累計居住14天，5年後纔可獲得永久居住權。
在葡萄牙買房過程中投資者需要注意房產稅費。葡萄牙增值稅採用三種稅率，一般稅率爲23%，優惠稅率爲12%，最優惠稅率爲6%。鄉村類房地產，交易稅爲成交價的5%。位於城鎮的房地產，交易稅稅率根據成交價的高低而不同，房地產買賣合同金額在92407歐元以下免交房地產交易稅；92407至574323歐元之間採用2%至8%滑動稅率；超過574323歐元，房地產交易稅稅率固定爲6%。鄉村類房地產稅收比例爲0.8%，城鎮類房地產稅率在0.2%—0.5%之間。