歐洲不動產授信 行庫踩煞車

金融圈評估海外不動產利空訊息

通膨和升息潮讓大型行庫現在對先進國家的商用不動產授信開始拉警報，歐洲尤其首當其衝，知情人士透露，大型行庫已陸續啓動對歐洲商辦不動產授信的減碼，原因在於憂心商辦的物業管理者因爲升息而「入不敷出」，無法以現有的租金收入應付暴增的利息負擔。

大型行庫高層指出，歐洲現在通膨問題嚴重，使歐洲央行放大升息力道，但因此也會加深金融市場衝擊、經濟景氣衰退的疑慮。包括英國、法國、德國目前金融市場及整體經濟環境變化，現在都被各大行庫緊盯，據瞭解，多家行庫內部已下達指令，要嚴密觀察升息對這些地區不動產物業所帶來的影響，包括業者繳息還本情況。

甚至已有行庫對海外分行下達指令，對這類商用不動產的聯貸授信，儘可能在聯貸次級市場脫手以降低授信風險。

大型行庫高層分析，有別於國內的不動產授信是以土建融或房貸爲主，大型行庫在歐美或澳洲的不動產授信以和商辦大樓相關的租賃業務居多，通常大型行庫會授信給商辦大樓所有人或是物業管理者，繳還本息的來源則是商辦大樓的租金收益。

行庫說明，由於歐洲央行大幅升息，且明年因爲通膨惡化問題恐將持續，預期借款利率大幅攀升至少超過4個百分點，借款人現有的租金可能還不起利息，會有倒帳的風險，因此多家行庫已對在倫敦或是歐陸的分行下達指令，包括短期現金流也成爲行庫檢視這些物業管理者財務狀況的最新重點。

大型行庫主管私下指出，歐洲因爲在2013年的歐債風暴，因此前幾年甚至還處於「負利率」，加上這幾年來資金寬鬆，不動產物業向銀行往來時完全沒有繳息上的財務問題，但如今利率一下子「暴走」，原先很多靠租金收入向銀行借錢的不動產物業管理者「租金收入成長的速度可能跟不上利息負擔增加的速度」。

行庫強調，目前已採兩大行動，即到期不續借、在次級市場脫手聯貸債權，希望降低風險。