年報觀察 | 龍湖冠寓盈利方程式

觀點網“去年我們整個C3航道已經實現了6個億以上的利潤，利潤的增速也是非常快的。”

在前不久業績說明會上，龍湖集團管理層表示，運營及服務組成的經營性業務，已然成爲公司穿越週期的壓艙石。

其中，冠寓是龍湖經營性業務當中不可或缺的一環。

從3月22日披露的財報來看，過去一年，龍湖冠寓實現了規模和業績的雙重提升。

數據顯示，截至報告期末，冠寓已開業12.3萬間，整體出租率爲95.5%，其中開業超過六個月的項目出租率爲96.4%。期內，龍湖冠寓實現租金收入25.49億元，同比增長6.21%。

自2021年宣佈首次盈利以來，龍湖的長租公寓業務進入了業績貢獻穩定期。

不過，仔細對比亦能發現，企業擴張步調較前些年有所放緩，且開業項目的平均月租金亦出現一定的下調。

擴張步調

龍湖集團自2016年便宣佈試水住房租賃業務，細細算來，至今已有近9年時間。

從龍湖集團披露的財報來看，截至2023年年末，發展9年的龍湖冠寓已經在全國佈局超過300個門店，累計開業項目數量12.3萬間，整體出租率爲95.5%，其中開業超過六個月的項目出租率爲96.4%。

此前，萬科泊寓官微透露，截至2023年12月，泊寓已開業房源數量超過18萬間，管理運營房源達23.6萬間，按此計算，目前龍湖冠寓的規模僅次於萬科泊寓。

新增門店數量達19家，累計開業門店12.3萬間，這在住房租賃行業當中屬於中高水平。

若縱向對比龍湖冠寓過往的開業數據，能夠明顯發現，該企業的擴張步調整體有所放緩。

據瞭解，在佈局長租公寓的次年，龍湖冠寓開業項目數量達到1.5萬間，而2018年是冠寓規模極速擴張的一年，新增開業房間數達到3.8萬間；截止年末，開業項目數量達到5.3萬間，同比增長2.5倍。

自2018年以來，冠寓新增開業規模逐漸下降。數據顯示，截至2019年、2020年、2021年、2022年末，該公司累計開業項目分別達到7.5萬間、9萬間、10.6萬間、11.6萬間，分別實現同比增長41.51%、20%、17.78%、9.43%。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

至於2023年，據觀點指數不完全統計，年內冠寓在一二線等重點城市新增入市住房租賃門店19家，以財報數據粗略計算，2023年該公司新增房源體量爲7000間左右，同比增長約6%。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

規模增速放緩，一方面源於企業打法的轉變。

近兩年，隨着住房租賃業務趨於穩定，龍湖冠寓按下“減速”鍵，將重心從規模增長轉移至盈利增長，更加看中房源質量和服務質量的優化方面。

此前，龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平舊曾提到，長租公寓介入比較早，但現在反而會更加審慎，會更堅持佈局核心城市、核心區域。

另一方面，龍湖的擴張模式有所轉變。

早在2018年業績發佈會上，龍湖就曾表示，冠寓20%爲重資產，這部分的回報率、毛利率介於60%至70%期間。另外80%爲中資產，通過租賃改造進而出租，租期在十年到二十年左右，單店毛利率在35%左右，淨利率在12%至15%左右。

通過中資產、輕資產運營長租公寓，是企業前期快速擴張規模的重要路徑，但隨着近兩年保租房公募REITs的落地，以及集體土地、租賃用地等供應力度的加大，顯然輕資產、中資產不再是行業主流。

盈利考題

雖擴張步伐有所放緩，但龍湖冠寓的規模仍排在行業前列。與此同時，作爲最早一批佈局長租公寓的房地產企業，該公司亦是率先打破行業盈利魔咒的企業之一。

據瞭解，2021年業績會上，龍湖集團正式宣佈，當年是冠寓盈利元年。

數據顯示，彼時冠寓租金收入22.28億元，同比增長23%，這是成立後首次突破20億元，同時實現盈利1.4億元。

時間來到2023年，從財報數據可以發現，期內，龍湖集團實現運營業務不含稅租金收入爲129.4億元，較上年增長8.9%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別爲77.4%、19.7%和2.9%，運營毛利率爲75.9%，較上年增長0.3%。

按此計算，龍湖冠寓的的租金收入達到25.49億元，同比增長6.21%。

龍湖管理層在業績會上表示，目前C3航道包括了六大板塊的業務，除了長租公寓-冠寓、產業辦公-藍海引擎、服務式公寓-霞菲公館及活力街區-歡肆四大產品外，還包括醫療及養老品牌佑佑寶貝兒童醫院以及椿山萬樹頤年公寓，實現了全週期、全業態的資管運營。

“去年我們整個C3航道已經實現了6個億以上的利潤，利潤的增速也是非常快的。”

從2021年到2023年，租金收入三年複合增長率爲6.96%，如果從整個C3航道來看，利潤複合增長107.02%。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

不過，需要警惕的是，龍湖已開業項目的平均月租金有所下調。

用12.3萬間的開業數量、95.50%的整體出租率以及25.49年的年租金收入，粗略計算，龍湖冠寓2023年已開業項目平均月租金爲1808.34元/間/月。

而2020年，這一指標爲1895.79元/間/月，2021年及2022年，分別實現1885.44元/間/月、1948.18元/間/月。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

月租金的下調或與企業房源納保有關。

一般而言，保租房項目的租金可隨市場變化調整，但項目整體租金應低於同地段同品質市場租賃住房評估租金標準，且租金年度漲幅應低於周邊租金漲幅。

數據顯示，截至2023年年末，龍湖冠寓保障性租賃住房全量納保房源超4萬間。

除此之外，月租金的變動，與市場走勢也有較大的關聯。

隨着房地產市場降溫，租房市場也受到影響。第三方數據顯示，2023年住房租金雖然經歷了季節性上漲，但租金水平低於上年同期水平，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.30%。

2024年1-2月，租賃市場仍處於淡季，租金環比繼續下跌，但隨着春節假期結束，2月租金環比跌幅明顯收窄。

不過，隨着宏觀經濟的持續恢復以及住房租賃需求穩步回升，後續全國租賃市場或將保持平穩運行，這也將對租金走勢形成一定的支撐。