萬物雲朱保全談收購萬科資產：回收應收賬款、延展“蝶城+”生態

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“藉助萬物雲1000個蝶城的設想，一方面能夠跟萬科實現應收賬款的回收，同時找到能力範圍之內的社區商業，在‘蝶城+’這個生態裡面產生更好的延展性。”12月11日，對於近期兩次收購萬科（000002.SZ）資產的舉措，萬物雲（2602.HK）董事長朱保全在睿見大會上對包括《中國經營報》在內的媒體記者表示。

11月底，萬物雲公告擬收購上海祥大房地產發展有限公司（以下簡稱“上海祥大”）的45%股權，初始代價約爲7.12億元，其中的5.9億元將用於萬科對萬物雲債務的償還。這是萬物雲當月第二次與萬科進行“以資抵債”的關聯交易。

朱保全表示，在與萬科開展“以資抵債”的交易中，萬物雲專門選擇了社區商業資產，“商業地產領域有很多好的項目，但沒有成氣候、成規模的社區商業”。此外，朱保全在提及併購時表示：“從所有輕資產公司全球發展歷程來看，併購是必經之路，但資本擴張是把‘雙刃劍’，過度則傷。”

發力社區商業

早在今年8月，萬物雲管理層就在業績會上表示，下半年公司會進一步主動降低與萬科的關聯交易，並與萬科商議以經營性資產抵債的方式降低應收賬款。

朱保全表示，通過與萬科開展以資產抵應收賬款的交易，萬物雲也變成“有資產的人”。

萬物雲董事長朱保全

公告顯示，萬物雲近期兩次收購的萬科資產標的均爲商業物業。其中，上海祥大由萬科通過子公司全資持股，上海祥大持有位於上海浦東新區洋涇街道的辦公與商業物業（即上海濱江萬科中心及光合新座），項目地處上海陸家嘴核心地段。

11月1日，萬物雲以1.5億元的價格收購萬科持有的武漢新唐共祥商業管理有限公司（以下簡稱“武漢新唐”）50%股權，武漢新唐持有的主要資產爲武漢新唐萬科廣場，其主要業態包括服務、零售、餐飲、娛樂等。

彼時，對於兩筆收購資產的運營計劃，萬物雲方面對記者表示：“會持續研究如何發揮萬物雲的蝶城優勢。”

記者瞭解到，在上海祥大持有物業的輻射範圍內，萬物雲在管項目19個，其中10個爲住宅樓盤，在管小區戶數10766戶，擁有蝶城內高密度的相對優勢。武漢新唐萬科廣場位於萬物雲蝶城“唐家墩街道”範圍內，在該項目直線距離500米的區域中，萬物雲在管住宅項目4個。

萬物雲相關負責人亦表示，今年9月底，萬物雲公告募集資金用途變動，變動方向爲“通過基金投資等方式發展潛力物業標的（含經營性資產投資），用於深化蝶城戰略等”，計劃變動資金淨額爲18億元。

進入校園、醫院賽道

除了介紹社區商業發展戰略，萬物雲亦於睿見大會上宣佈進入校園、醫院賽道。

記者瞭解到，萬物雲旗下子品牌丹田物業（專注校園、醫院賽道）目前在全國服務的項目超過260個，包括138個高校與46個三甲醫院項目，服務對象包括清華大學、中山大學、廈門大學、安徽省立醫院、江西省中醫院等。

丹田物業總經理俞錦龍表示，目前，國內高校和醫院物業服務年合同額超過1200億元，規模和潛力都很大，但相較於住宅和商業物業又有很大的不同。比如經費來源上，住宅和商業物業的物業費由業主和企業自籌，而高校、醫院的資金均來源於財政開支，更容易受到公衆關注，在使用上有嚴苛的第三方評估；在空間特點上，高校和醫院的管理空間更大，人流更多，且必須365天24小時不間斷在崗，以保障設施設備完好運行。

對於萬物雲進軍校園、醫院賽道的信心來源，俞錦龍表示，主要包括萬科物業深耕行業多年，有充沛的內外部資源和經驗；萬物雲收購的丹田物業及其他幾家公司有多年高校、醫院賽道服務經驗；萬物雲“靈石”系統的全面應用和加持能讓丹田物業在行業競爭中突圍。

發佈新品牌的同時，萬物雲亦推出“智選”產品，將服務選項和定價權利交還給業主，在行業內創新推出“彈性定價”。萬物雲方面表示，過往物業服務的價格往往通過“包人頭”的定價模式，業主無法真正參與定價過程。進入存量市場，“與業主共建社區新未來，滿足客戶選擇權”的需求呼之欲出。

諸多舉措背後，朱保全提及公司下一步的發展時表示：“萬物雲每三年會做一個規劃。未來三年（2025年—2027年），我們將圍繞資產、低碳、AI這三個方面構建能力：從物業管理升維資產管理，向上下游業務鏈延伸，服務不動產持有者；向能源管理轉型，用三年時間成爲不動產領域的節能先鋒；全面擁抱AI，從人管人到事管人的能力轉型，希望能在傳統組織中成爲人工智能應用的先鋒。”

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：翟軍）