萬科中報：多重挑戰下守住財務安全，主業競爭力凸現

面對上半年的多重挑戰，萬科用全力以赴的行動迴應。8月30日晚，萬科發佈2024年半年報，上半年實現營業收入1427.8億元。二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流。在堅守財務安全底線基礎上，三大主業競爭力凸顯。

業內人士認爲，在當前的市場環境下，萬科能守住財務安全底線，同時三大主業均實現有質量的能力提升，實屬不易。更重要的是，從這份半年報中，能看出萬科這家公司的生命力和韌性，雖面臨當下諸多挑戰，但仍保持着對未來發展的信心，以及努力向行業新階段探路的幹勁，如多領域REITs實踐、研發前沿綜合住區產品、長租發展模式突破等，均取得了積極進展。

多年堅持穩健經營，爲萬科提供了較爲堅韌的抗風險能力。經營層面，全力銷售跑贏大市，實現超100%回款率，銷售回款近1300億元，二季度經營性現金流較一季度已明顯改善，實現42億元正向現金流。上半年，萬科累計償債524億元，截至目前已完成73億元的境內公開債和中期票據和摺合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內已無境外公開債。上半年，萬科合計新獲融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內3.60%，創歷史新低，加權平均債務期限5.31年，其中5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。此外，萬科上半年經營性物業貸落地219億元，“白名單”項目“應報盡報”。

在守住安全基礎上，上半年，萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，穩步提升業務競爭力。綜合住區業務銷售跑贏大市，上半年萬科銷售1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現優於百強整體水平。高質量交付7.4萬套房子，交付前邀請超過2萬戶業主走進工地實地感受建造質量，78個項目實現“交付即辦證”。與此同時，萬科已逐步建立適配新發展階段的精準投資能力，2022年以來，行業高增長時代成爲過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科主動投資項目整體兌現度卻能達到87%，銷售毛利率平均達18%，體現了萬科的投資、管理水平持續提升，爲未來的健康可持續發展做好了能力準備。在做好當下的同時，萬科也在研發面向未來的前沿產品。伴隨城市發展，未來的城市需要若干個獨立而又能自給自足的‘未來城市理想單元’，每個單元都將生產、生活、生態集於一體，讓市民在步行可達範圍內，享受自然生態與多元的生活場景。基於此，萬科積極研發“未來城市理想單元”產品並已於上海率先落地，成爲了2023年上海市住宅銷售套數和麪積雙料冠軍，今年已開始在全國更多城市實踐推廣。

租購併舉下，萬科長租業務的領先地位進一步鞏固，繼續保持規模和運營效率行業第一，客戶滿意度及出租率雙雙達到95%。同時，萬科長租業務的存量資產盤活的模式不斷成熟，傳統商辦資產“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年開業的深圳和頌軒項目，1088套公寓由售改租，開業即實現滿租，同類模式今年已盤活房源數超5500間。此外，泊寓還積極響應國家納保政策，全國共計納保11.2萬間。

物業服務積極於存量中發現增量，用新能力抓住新機會，實現營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業積極挖掘市場機會，行業增長挑戰下實現營收雙位數增長。在新增樓盤顯著減少的情況下，精準把握存量住宅小區日益增長的房屋維護和更新需求，重點提升設施翻新能力，以低於市場價格30%的高性價比完成對公區環境的系統性改善，客戶滿意度、繳費率雙雙提升。商企服務綜合能力受到知名企業客戶認可，連續中標騰訊企鵝島、華爲青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元。

關於半年報虧損的原因，萬科已於7月業績預告中做過坦誠解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下降、大宗和股權交易虧損、部分非主業財務投資虧損以及減值計提。由於計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預告區間，一位資本市場人士指出，按監管規則，最終業績在預告區間上下20%以內浮動都屬正常範圍。事實上，房企虧損實屬常見現象，因爲結算的主要是2021年及之前獲取的項目，當時行業仍處高增長時期，頭部房企爲了“保規模”、不掉隊，在激烈的土地競爭中難免拿到高價地，而2022年後行業進入深度調整期，“保現金流”又成爲第一要務，爲全力銷售回款，以價換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。萬科7月預告虧損之後，次日股價保持平穩，就可看出市場對房企虧損早有心理準備。

面向未來，萬科依然抱有堅定信心。不久前，萬科公告公司骨幹管理人員共計1862人已自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自願鎖定兩年。有業內人士指出，萬科此次增持金額明顯高於行業內的同類增持計劃，誠意十足，同時不僅是管理層，業務負責人和骨幹也參與了增持，體現了團隊對公司發展前景的堅定信心。

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