摩根大通朱海斌：本輪房地產政策的幾大積極信號

21世紀經濟報道記者王媛媛、實習記者王志高 上海報道

5月23日-24日，摩根大通在上海舉辦了第二十屆全球中國峰會。

摩根大通中國首席經濟學家兼大中華區經濟研究主管朱海斌在分析中國市場時稱，中國房地產持續走弱，短期內難以反彈，仍需謹慎。

朱海斌認爲：“房地產在當前經濟中處於一個相對較弱的環節，並且新一輪的房地產政策並不能出現明顯的底部企穩或者說反彈，需要保持更加謹慎的態度。”

數據顯示，房地產投資在前4個月仍然接近10%的負增長，一些主要的房地產市場的指標，比如像新房的銷售、新房的開工、新房的竣工跟去年同期相比都出現了比原先預期更大的下跌。

而新一輪的房地產政策，一是需求端央行爲主導的、對房貸政策進一步的放鬆，如15%首套房的首付比；二是鼓勵地方政府可以購買一些房地產的庫存，沒有賣出去的房子轉成保障房、租賃房，爲此央行出臺3000億再貸款的資金。

朱海斌認爲：“在目前的環境來講，並不足以完全扭轉局面，但我覺得這一輪政策的出臺有幾個比較積極的信號”

一是從中央到地方，對房地產當前面臨的問題是非常重視，而且有意願儘快穩定房地產市場。

二是從政策的重點和政策的工具來講，這次4月底政治局會議既強調保交樓是一個主體，還強調去庫存是一個抓手。

尤其是通過央行的再貸款讓地方政府購買未售的住房，轉成保障房和租賃房，既可以加快保障房和租賃房的建設，例如在投資領域可以提高保障房、租賃房的投資，部分可以對衝商品房投資下降，起到有效的部分對衝作用；又可以加快在房地產市場去庫存的速度，因爲當前的庫存壓力仍然比較大；還可以間接刺激內需、刺激消費。

朱海斌稱，需求端的政策，雖然力度慢慢地在加大，但不能夠馬上帶動房地產需求的迴歸。這背後還有一些較爲重要的其他原因：一是中高收入的家庭收入預期整體比較弱；二是大家對於房價的預期並沒有出現反轉，仍然預期整體房價可能會持續下行；三是對於民營開發商的項目，大家普遍地還是有保交樓的擔心。

不過，另一方面，也有一些好的因素將作用於房地產市場。

摩根大通首席亞洲及中國股票策略師劉鳴鏑稱：“從經濟恢復週期來看，中國經濟進入輕微擴張階段，對於房地產我們還是相對樂觀的，但是具體情況還需要數據的佐證，所以未來幾個月，二手房和一手房銷量的恢復數據會非常重要。”

從聯合國人口分析數據來看，在2018-2023年區間，剛需（剛性需求）和剛改（剛性改善型需求）人數，每年都有200萬左右，或者是200萬以上的下降，這對整個需求來講不是特別有利的因素。

但是在2024年、2025年、2026年，剛性改善性需求的人口有一個比較好的增長。因此，總體剛需和剛改的人口趨穩，甚至有增加，是好的一面。具體來看，2024年是趨穩，預測會下降20萬，2025年、2026年預測會增加140萬和200萬。所以在目前的去化過程中，未來3年的人口結構還是比較有利的。