明倫社宅》廖庭輝/租金貴仍爆滿!月收6萬「夾心世代」的居住困境

廖庭輝社會住宅推動聯盟研究員

之前提到明倫社宅租金很貴,但在開放申請一週之後,354戶的可申請名額,卻有高達1378戶申請。爲什麼一間貴到輿論罵翻的社會住宅,卻仍然供不應求?

有一種說法,是「明倫社宅的租金並不離譜市場上供不應求就是明證。即便很多人批評租金太高,也不過是口嫌體正直的展現」。但真的是這樣嗎?

▲ 明倫社宅外觀。(圖/讀者提供,請勿隨意翻拍,以免侵權。)

供不應求 因購屋租屋市場不健全

要討論這個問題,需要稍微把視角拉遠一點,先理解我們的「住宅體系」長什麼樣子。我們的住宅體系可以分爲三個環節:「購屋市場」、「租屋市場」、「可負擔住宅體系(社會住宅)」。

在正常的狀態下,政府會透過各種政策引導與介入,讓購屋市場與租屋市場健全運作。而就算市場健全,也無法進入市場取得住房弱勢,就需要國家提供社會安全網承接,這就是以社會住宅爲首的可負擔住宅體系的工作

這也是爲什麼社會住宅應該優先照顧弱勢的原因,因爲這些人都無法在市場上尋找住宅了,國家總得想個辦法介入協助。如果社宅還不照顧他們,要讓他們去哪生存?

但如果購屋市場與租屋市場出現了各種不健全與扭曲的狀況,如高房價、租屋黑市、住宅品質不佳等問題,那麼原本可以在市場中尋找住房的民衆,也會大量涌入社會住宅當中

這就是明倫社宅「供不應求」的真相:有一大批原本可以不用住社宅的民衆,被逼到來擠社宅了。

這種狀況不是臺灣獨有,香港是我們的前輩。由於其政策在購屋市場與租屋市場相對不作爲,所以大量民衆排隊等候社會住宅,縱使社會住宅佔住宅存量比例超過30%,社會住宅仍供不應求。臺灣目前社會住宅佔住宅存量比例僅0.18%,狀況可想而知。

▲ 「明倫社宅」。(圖/北市政府提供)

買不起租不好,只好擠社宅的夾心世代

回到明倫社宅,北市社宅的收入門檻爲家庭年所得低於158萬,且平均每人每月收入不超過59518元。其中有三成五爲社經條件較爲弱勢的「特殊身分保障戶」,六成五則爲「一般身分戶」。

這些月收最高可達近六萬的「一般身分戶」,是臺灣居住困境的「夾心世代」:他們不夠有錢到可以買得起價格越來越扯的房子,但又不夠窮到可以一輩子領政府的補貼,而在租屋市場上他們也找不到品質足夠好又穩定的住宅。

因此,這個羣體就成爲了明倫社宅申請數量的大宗。一般戶申請數佔申請總數85.9%,申請比例遠超社宅原本應當優先照顧的特殊戶;而社宅整體中籤率最低的,也是這個羣體,同樣以當前申請人數計算,一般戶抽取一房型中籤率僅16%,二房型中籤率僅21%。

對這個羣體而言,明倫租金即便不便宜,但卻是有裝潢的新成屋。且附近有捷運、公園,還有設置公託等設施,更重要的是當前租屋市場絕對沒有的「至少保障三年租期」,當然就趕快去申請。

但這意味着明倫昂貴的租金沒問題嗎?其實不是明倫的租金沒問題,只是因爲購屋與租屋市場太糟糕,而這些夾心世代又剛好還付得起明倫的租金,讓明倫因此顯得是一個划算的選擇罷了。

▲ 「明倫社宅」。(圖/臺北市政府提供)

明倫社宅的租金是混居,還是排貧

臺灣社宅採「單一社宅混居」,也就是在一棟社宅當中同時招募一般戶與特殊戶。這就是柯文哲說的「不希望整棟社會住宅裡面住的都是窮人」、「社宅要混居、共榮」的理路來源。

但不同於一般戶有能力接受較高額的租金,弱勢的租金可負擔能力更加有限。因此目前社宅的特殊或經濟弱勢戶,均由政府進一步補貼降低租金。

而明倫社宅目前的特殊戶租金,是否能夠順利讓經濟弱勢得以入住混居呢?

以最高補貼額度,也就是經濟能力最弱,未達最低生活費收入標準1倍(家庭總收入平均每人每月17,005元以下)的特殊戶租金來看,一房型最便宜的戶型租金爲8,900,二房型爲21,900,三房型爲36,000。

以房型直接對應戶內可工作人數(一房型爲一人、二房型爲二人,以此類推)進行計算,其「租金所得比」(房租佔收入比例)爲52.3%、64.4%、70.5%。也就是說狀況最好,號稱最划算的一房型,弱勢都還是要付每個月一半以上的收入當房租,遠超國際標準設定的「三成收入作爲房租」。

而且明倫社宅在定價昂貴的同時,對最弱勢羣體的補貼額度上相較於其他社宅也是最低的。由於三房型的價格遠遠超過一房型,因此過去北市社宅在三房型所給予的補貼額度,均遠較一房型爲高,通常是一房型補貼弱勢4000左右,三房型7000左右。

但這樣的差異原則在這次明倫社宅的租金中卻沒有體現,一房型補貼4000,三房型卻只補貼4500,造成三房型租金所得比被大幅拉高。

▲ 明倫社宅補貼額度及實付租金概算表。(圖/臺北市都市發展局提供)

我不知道爲什麼租金最高昂的明倫社宅,臺北市政府的特殊戶租金補貼卻反而最少。但社宅租金這麼貴,「混居、共榮」不只無法達成,反而很可能成爲新的排貧手段。

我上一篇談明倫社宅的文,雖然是說明倫社宅很貴,其實沒有太多批評北市府。一來是社宅昂貴有一部份是結構共業,二來是我覺得社宅有蓋還是比沒蓋值得鼓勵。所以即便有一些缺失,我都儘量講得比較溫和隱晦,下次改進就好嘛。

但最近看到柯市長不甘寂寞,一直跳出來說「混居、共榮」,那我覺得就該來好好算一筆帳給大家看,看是不是弱勢真得能住得「混居、共榮」。結果就是上面算給大家看得這樣,根本不是「社宅不要都是窮人」,而是「根本沒什麼窮人住得起社宅」了。

我真的建議柯市長有則改之,無則嘉勉,不要再越描越黑了。

(上述社宅申請數據擷取時間爲12/03 18:00)

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