名家－住房限售 恐成新飢餓行銷

2016年930房地產調控政策出臺以來，中國的房地產市場調控政策出臺基本上沒有停過。9月22日，重慶、長沙、南昌、西安、南寧、貴陽、石家莊等7個城市又同時發佈住房限售政策。

但從國家統計局公佈的資料來看，1-8月，全國商品房銷售面積同比增長12.7%；全國商品房銷售額同比增長17.2%。中部及西部地區商品房銷售額增長仍然保持在26.0%及35.1%的大幅增長，國內三四線城市也走上了快速增長之路。也就是說，房地產調控政策出臺了一年，但全國的房價仍然處於快速上漲的通道上。

長沙等7個城市同時發佈房地產調控政策，估計這是中央政府對這些城市的房地產市場表現不好，要求加大房地產市場調控力度的結果。

這些城市出臺的房地產調控政策，儘管文字的表達方式有些許差別，但方式基本上差不多，即所購買的住房限售，只不過不同城市限購銷售的時間不同而已。可以看到，這些出臺住房限售政策的城市，以同比來看，其房價基本上處於快速上漲態勢下。特別是長沙等城市，房價上漲幅度更是驚人。而房價快速上漲，一定會驅使住房投資者涌入市場。這是推動這些城市房價上漲的動力。

而這些一年來房價上漲較快的城市出臺住房的限售政策，不僅意味着這些城市的房地產市場是住房投機炒作爲主導的市場，也意味着這些城市政府新一輪的住房飢餓行銷開始。因爲，這些地方政府的住房限售政策，表面上是不能讓這些城市的房價再快速上漲，因爲這種情況出現與中央的房地產政策精神相悖，是一個政治問題，地方政府官員沒有人願意爲此承擔這種政治責任，所以如何讓快速上漲房價不再上漲，在他們看來限售是最好方式。

但這種住房限售政策也向房地產市場發出一個清楚明確的資訊，就是這些政策出臺快速上漲的房價會停止下來，尤其是在規定限制的期間更是如此，但是所購買的住房不能夠出售了，那麼這些已經購買的住房在所限制出售的期間，其價格既不會上漲也不會下跌。其購買後的住房不能夠銷售，哪來的漲跌的對價，因此這些城市的房價會穩定在地方政府所希望的水準上。

同時，住房限售政策也向市場顯示，由於購買後住房不能夠出售，看上去是限制住房投機炒作者的短期炒作，實際上會讓市場銷售的二手住房供給減少。如果新建的住房是既定的情況下，只要有購買住房者進入，這種政策同樣會不斷地推高房價。所以，2年或3年後，這些住房限售政策到期後，其房價水準可能比不出臺限售政策還要高。聰明住房投機炒作者看到政府這些政策意圖之後，可能會更是涌入市場，只不過他們由以往的住房短期炒作加長些炒作時間而已。

可見，這些城市都出臺住房限制政策，目標是短期內不讓快速上漲的房價再飆升，讓其城市的房價穩定。這是一個政治任務，但實際上，這些住房限售政策還在推動房價上漲預期，還在鼓勵住房投機炒作者進入市場，甚至於這可能是這些城市住房飢餓行銷的新方式。早已經出臺住房限售政策城市的房地產市場情況已經表現是這樣，那麼這些新出臺限售政策的城市的房地產市場也會如此。可能這正是這些城市地方政府所要達到目標。（作者爲青島大學經濟學院教授）