賣厝阿明／商業不動產可能是下一波風口？ 看看專家怎麼說
房市示意圖。聯合報系資料照片／記者遊智文攝影
一位室內設計師表示，最近買了臺中七期國際大師設計的「微型商辦」；在IG上擁有幾十萬粉絲的美女直播主，也正在看微型辦公據點，房市趨勢似乎大不同！
這個單元邀請李立夫建築師與大家分享，臺灣商業不動產過去、現在、未來與臺灣不動產可能的下一波風口。
隨着社會經濟、政治局勢的變遷，商業不動產經歷了哪些變化？以及未來何去何從？分成四個部分來說明：
Q1.商業不動產的過去？
A：過去我們常說「臺灣錢淹腳目」，指的是臺灣1980年代，蔣經國推出十大建設，經濟快速起飛，我們與南韓、香港及新加坡等地區並稱「亞洲四小龍」，那時大家「國民所得三級跳」，也帶動了百貨商場發展。
我們可以從這裡回顧到更早的殖民時期，看看當時商業不動產的脈絡：
殖民時期（1895年–1945年）
臺灣的城市逐漸現代化，特別是臺北、臺中和臺南等地的主要市區，
這時期就屬南來北往的火車站周邊最熱鬧，像是臺北的博愛路商圈、臺中青草街等，都是以火車站爲中心的商業街區，周邊當然衍生了許多傳統市集，同期間，新型態現代化建築物與商業區也逐步興起。
後來，殖民政府推動工業化，商業不動產開始部分用於工業用途，像是工廠和倉庫，像是基隆、高雄這種港口城市，發展了物流與貿易相關的商業設施。
戰後重建與經濟起飛期（1945年–1970年代）
1945年後，商業活動仍以市中心的舊市區爲主，而商業不動產還是傳統市場店面和小型零售店鋪爲主；1950年後，臺灣推動，進出口，替代工業化政策，促進了工業不動產的發展，例如臺中工業區、高雄加工出口區，在那時建立了大量工廠和相關的倉儲設施。
經濟奇蹟與都市擴展期（1980年代–1990年代）
就是一開頭提到的「臺灣錢淹腳目」年代，隨着大家收入變多、消費水平提升，商業不動產朝現代化的大型百貨商場興起，像大家常去逛遠東百貨、新光三越，這些場所集中了零售、餐飲和娛樂，成爲大家主要社交和購物場所。
1980年後，服務業興起，所以市中心的辦公大樓、金融需求大幅增加，當時臺北市的信義計劃區，就逐漸發展成爲臺灣的金融商業中心，許多銀行、跨國公司、保險機構把總部設立於此，到了這個時期，商業不動產的發展增加了商務用途。
李立夫建築師（右）。 圖／李立夫提供
Q2.商業不動產的現在？
A：2000年後，臺灣進入全球化時代，商業不動產開始向多功能綜合體發展，像是臺北101、微風廣場等，不僅涵蓋零售、餐飲、辦公等，還成爲地標性建築，變成觀光打卡地點，吸引不少國內外遊客來玩。
這幾年更因爲網路發達、疫情挑戰，人們工作型態也隨之改變，更多遠端工作與電子商務興起，傳統的實體零售店面沒落（還有一個問題點是租金太貴），也有一部分商業不動產轉向物流與配送中心用途，像是蝦皮這種現代化倉儲設施，以滿足網購需求。
Ｂ：共享空間與智慧建築，主要是共享辦公空間，除了會有基礎設備與會議休閒空間，相對便宜的租金、彈性租期的特性，吸引年輕企業家和自由工作者入駐（還有一個優點，在共享空間有機會與不同企業或各領域人才交流）。
Q3.商業不動產的未來？
A：都市更新，舊市區活化
隨着臺灣人口逐漸集中在大都市，商業不動產未來發展重點，就是如何在既有的商業區重新活化利用，例如，翻新舊市區商業地產，重建或改建爲新型商業綜合體；以及政府支持主導都市更新。
李立夫建築師說，都市更新很好，只是開發時間跟新舊環境雜處因素，導致完整的商業輪廓與生活品質跟 新重劃區 比較起來…還是有點不一樣！
B：環保意識提升
這是現在非常重要議題，像是ESG趨勢、綠色認證、綠色金融、綠電服務、低碳淨零…這些問題，臺灣的商業不動產也加速邁向綠色建築和永續發展，
現在呢，我們可以看到許多新建的商業大樓（國家一號院），開始使用環保材料，注重建築物的能源效益，主要還是希望達到永續經營的目標。
C：微型商辦興起
其實「微型商辦」概念最早從日本開始發酵，寸土寸金的日本東京，許多商辦還沒蓋好，就已滿租，甚至很多房東都只租不賣；恰好臺灣正逢數位時代，青年創業風潮正起，與日本一樣，交通方便、小坪數、租金相對便宜的工作空間，便是年輕創業家選擇微型商辦的主要原因。
Q4.微型商辦崛起的原因？
A，外在條件：
臺灣半導體科技優勢吸引國內外大廠擴大投資，加上我們的的資安風險較低與有目共睹的防疫措施，除了吸引臺資迴流，也讓投資人對投資臺灣產業發展深具信心；
B，內在條件：
受惠於臺灣青年新創企業蓬勃發展，事業多以網紅直播帶貨、遊戲企劃、網購電商、社羣行銷爲主。由於新創團隊人數不多，所以這些企業不需要傳統大型辦公空間，更傾向於靈活、可負擔的小型商辦空間。
微型商辦的出現正好滿足了這部分市場的需求，提供了麻雀雖小功能齊全的辦公環境，還能附加更多功能，像是辦公室可以兼當網紅、電競直播、微商帶貨、抖音／YT自媒體攝影工作室等用途，大方向的促進微型商辦發展。
正如開頭報導提到，現在年輕世代不同以往固定工作模式，加上疫情翻轉辦公生態，新型「自僱族」快速崛起（以前是兼差性質，現在變成職業接案者），共享或個人工作室已經無法滿足AI創業者需求，年輕人喜歡的有完善捷運路網，漂亮門面、智慧管理的「微型商業辦公室」。
感謝李立夫建築師對於「商業不動產可能是下一波風口」精彩分享。