綠城48億摘得小米退地 上海109.5億元賣出5宗地背後的土拍分化局

觀點網時隔八年，上海再誕生一塊新地王。

8月7日，上海2024年第四輪土拍正式開拍。本次共出讓5宗地塊，分佈於浦東新區、虹口區、青浦區、奉賢區、徐彙區，這批地塊總出讓面積11.56萬平方米，總建築面積25.55萬平方米，總起價97.7億元。

最終，出讓5宗地塊全部成交，成交總金額約109.5億元。

其中，原小米總部地塊--徐彙區斜土街道xh128D-07地塊自然是最受企業關注的，該地塊共吸引招商、徐匯城投聯合體以及華潤、綠城多家競買人蔘拍，經過72輪競價觸達地價上限後，進入搖號環節。最終，綠城以48.05億元的價格斬獲該地塊，成交樓面價13.10萬元/平方米，溢價率30%，上海當前單價最貴地塊正式誕生。

新地王的前世今生

綠城拍下的這宗地塊緣何成爲本場土拍最大焦點？

早在2016年，融信中國與17家房企激烈競爭，最終以110億元拿下上海靜安區中興社區地王地塊，該地塊以樓板價10萬元/平方米、溢價率139%創造了“全國單價地王”地塊。

如今，綠城摘得的地塊打破了2016年融信中國在上海拍出的國內最貴地王紀錄。事實上，參與徐匯地塊競拍的開發房企就有7家，保利發展、華潤置地、中海發展+西岸集團、越秀地產+象嶼地產、招商蛇口+徐匯城投均在其中。

據悉，該地塊佔地面積1.66萬平方米，容積率2.2，地上建築面積3.66萬平方米，商品房面積3.48萬平方米，裝修標準5，000元/平方米，地塊起始總價36.96億元，溢價率30%，樓板價13.1萬元/平方米，商品房樓板價14.2萬元/平方米。

從地理位置來看，該項目地塊位於黃浦江邊，臨近上海西岸金融城，，周圍住宅項目包括單價達到17.8萬/平方米的香港置地啓元和單價13.1萬/平方米的濱江匯元璽。“這次推出的地塊就在啓元和匯元璽中間，雖然江景看的不全面，但離開徐匯濱江已經足夠近。”觀點新媒體從上海中原地產市場分析師盧文曦處瞭解到，目前徐匯濱江豪宅氛圍濃厚，商業配套越來越齊全，居住舒適度和便利度均在提升。

被綠城收入麾下前，徐彙區斜土街道xh128D-07地塊的命運齒輪就開始轉動。

事實上，該地塊曾於2021年10月作爲商業辦公用地出讓，彼時，一家名爲謐空間（上海）信息科技有限公司以15.5億元的成交底價摘得。觀點新媒體獲悉，當時拿地後有媒體對該公司進行股權穿透，顯示謐空間爲小米的間接全資附屬公司。

而小米彼時迴應，該地塊將作爲2018年開始規劃的上海總部用地。

時間流轉，三年過去，小米上海總部的圖紙還沒成型，這宗地塊就惹上了退地傳言。2024年5月，市場消息稱，徐匯地塊已重新被列入2024年度土地儲備計劃，疑似小米方面退地。甚有坊間消息傳出，小米或因此失去這宗土地的保證金。

不過，消息傳出的同日，小米官方迅速作出迴應。“小米在上海的經營發展順利如常，所謂'建設擱淺''保證金損失''政府罰沒'等完全失實、純屬子虛烏有。徐彙區斜土街道xh128D-07地塊的相關事宜系根據發展需要，按程序落實。”

如今，小米“消失”的上海總部，在綠城的乘勝追擊下，成爲了上海灘的新地王。

好事成雙，拿下徐匯地塊的同一天，綠城還順勢以12億元帶走了虹口區江灣鎮街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地塊，爲了這宗地，綠城與象嶼競價24回合，最終前者順利拿下，溢價率6.48%，樓面價4.84萬元/平方米。

分化的土拍市場

地王矚目，但上海土拍結果仍然呈現兩極分化、冷熱不均的趨勢。

在8月7日上午完成出讓的4宗地塊中，3宗土地底價成交，僅綠城所摘虹口地塊者1宗溢價成交。

其中，奉賢區奉賢新城11單元A02C-03地塊出讓面積爲5.8萬平方米，容積率爲2.2，起始價25.5億元，樓面起價2萬元/平方米，最終由上海奉賢新城上江南置業有限公司以底價成交。值得注意的是，這宗地位於奉賢新城商務、商業及行政中心，臨近地鐵5號線，北側靠近百聯南橋購物中心、龍湖奉賢天街、蘇寧生活廣場、上報傳悅坊等商業配套，以及中企聯合大廈、南郊能源大廈等商務配套。

另一宗青浦區重固鎮福店路東側36a-01地塊的出讓面積爲1.4萬平方米，容積率爲2，起始價4.28億元，樓面起價1.53萬元/平方米，由保利發展旗下的上海保利建錦城市發展有限公司以底價摘得。

浦東新區北蔡楔形綠地C06-01地塊出讓面積爲1.67萬平方米，容積率爲2.3，起始價19.62億元，樓面起價5.1萬元/平方米，由上海浦東土地控股（集團）有限公司底價成交。這宗地塊恰好趕上了北蔡板塊的城中村改造，屬於中界村的改造用地，位於張江高科周邊，臨近還有西派海上的住宅項目。

此外，北蔡地塊周邊教育資源豐富，包括上海市北蔡中學、上海市華林中學、上海外國語大學附屬浦東外國語學校等學校，以及北蔡休閒綠地、鵬海綠地公園、北蔡健康主題公園環繞。

“上午拍賣的四塊地塊僅虹口地塊有溢價率，但不高，6.48%，其餘均底價拿下，說明房企拿地還是相當保守。”盧文曦表示，當前企業還是要面對保交付、銷售等重要任務，從幾塊地表現可以看出，分化依舊嚴重，只有重點地塊可以獲得重點投入。“當然，從未來趨勢也可以看出，這些獲得關注的地塊必定會堆高土地價格，但也會激發開發商用心做產品，最後實現價和質的同步提升。”