樓市打新規則悄然生變 產品力將成核心競爭力

證券時報記者 吳家明

過去，因爲一二手房的價差，“樓市打新”一度成爲各大城市中的時髦名詞。現在，購房者和開發商對“打新”的態度發生了明顯變化。

近日，深圳福田區的一個“網紅豪宅盤”再度推出新房源，均價高達每平方米12.85萬元。回顧過去的三次入市，該項目每次開盤即宣告售罄，所以每次入市總能引起話題。隨後，項目公佈了意向登記名單，380批意向客戶參與搖號，而房源僅有116套。最終，這批房源全部售罄，也產生了深圳年內首個“日光盤”。

有曾參與該項目打新的購房者對記者表示，關注項目的主要原因系優質學位以及該項目定價與周邊二手房存在價差。此外，項目位置的“稀缺性”也是其中的因素之一。不過，與此前幾次入市時引起的討論度不同，這次新房源入市卻顯得有些“低調”。也有參與其中的購房者表示，沒有買到也不覺得可惜，因爲現在市場上可選的房源還有很多。

在樓市火爆時期許多城市的網紅盤“打新”一度成爲現象級事件，不僅需要拼“積分”還要拼“運氣”。記者在深圳多區實探發現，在當下的樓市環境，深圳多數新房項目都改變了以往的打新規則，採取“先到先得”的方式，即只要有購房的資格及資金就可以直接買房，現場選房直接購買。

有新房營銷經理打趣道：現在“日光盤”已經少之又少，只要有客戶就已經“求之不得”。此外，許多新房項目都在抓緊促銷，在去化壓力下，拼價格自然成爲許多房企的選擇。在深圳羅湖區一處新房項目，記者發現，項目開盤的同時房產中介已經開始大面積進行推廣，中介經理甚至當起了“路霸”，而且開盤推出的折扣價格甚至回到了2017至2018年的水平，引起附近片區二手房業主的熱議。

在政策利好和市場需求的雙重驅動下，深圳豪宅市場依舊展現“生命力”。不過，雖然深圳市場再現“日光盤”，但樓市“打新”熱已經有所降溫。深圳中原研究中心的數據顯示，上半年深圳新房住宅成交量跌至6年來低谷，優化調控措施持續出臺，市場迎來短暫爆發，但受制於整體宏觀走勢，後勁明顯不足。值得注意的是，從開盤銷售率看，樓市“打新”熱持續降溫，上半年無項目開盤售罄。上半年入市的48個新房住宅項目中，僅6個項目開盤去化率超五成，相比往年大幅度減少。

提起樓市“打新”，就不得不提到限價政策。市場信息顯示，限價政策的起點是樓市火熱的2016年，當時許多城市祭出了限購、限貸、限價、限售等措施，從供給端到需求端進行限制，致力於打壓投資性需求。

那麼，在當前的市場環境下，“限價”該何去何從？中指研究院監測數據顯示，上半年全國有約180省市（縣）出臺政策超360條。下半年房地產供需兩端政策有望進一步優化調整，各地去庫存相關舉措或將加快落實。具體從供給端來看，一方面，合理控制以及優化新增商品住宅用地供應成爲政策發力點，預計政策舉措聚焦優化土拍規則，取消限價、取消遠郊區容積率1.0限制等，爲企業建設“好房子”提供更多支持；另一方面，預計項目融資“白名單”政策深入推進，降低企業經營壓力，同時加快對房企此前預繳稅費的清算節奏，及時退稅爲房企提供資金流動性。

深圳一家本地房企的營銷負責人則對記者表示，房產投資預期弱化之後，產品力將成爲未來市場的主要核心競爭力。