劉益謙的投資秘密：國華人壽搞了多少房地產?

鋒靂 王文華

2021年9月，一家名不見經傳的房企殺入了武漢豪宅市場，在位於武漢“陸家嘴”的二七濱江，名爲“宸嘉100-嘉佰道”的豪宅項目以51864元/平米的備案單價，刷新了武漢樓市的天花板。

不足一月，378套房源就全部售罄，此外，該項目還以1269萬元套均總價、20億元的銷售總額摘下2021年武漢千萬級豪宅銷售榜榜首。

嘉佰道的開發商是武漢國升置業有限公司，背後的控股股東爲宸嘉發展集團有限公司，成立於2020年11月，據悉，宸嘉發展與上海富豪劉益謙關係密切。

據報道，2021年11月，劉益謙以上海新理益集團董事長的身份到湖北荊門考察，上海宸嘉發展有限公司董事長陳佳陪同在側。

陳佳爲劉益謙的女婿，在劉益謙的多個投資版圖公司中均有任職，目前擔任：國華人壽保險股份有限公司投資總監兼資不動產投資事業部總經理，中手遊移動科技有限公司董事、長江證券股份有限公司副董事長，還曾擔任新理益地產投資股份有限公司總經理，湖北匡時文化藝術股份有限公司董事長。

工商資料顯示，劉益謙的商業版圖囊括了上百家公司，涉足投資、保險、地產、醫藥、體育等多個領域，這些公司主要由他控股的新理益集團有限公司、天茂實業集團股份有限公司進行運作。

宸嘉發展僅成立兩年時間，還是一名行業新兵。但事實上，劉益謙並非是剛剛涉獵地產圈。過去十年間，天茂實業集團股份有限公司控股的國華人壽保險股份有限公司旗下掌握着近10家地產公司。

公開資料顯示，劉益謙旗下的國華人壽長期以來出巨資佈局了大量地產業務。而宸嘉發展看似和劉益謙及其控股的公司沒有股權關聯，但其過去兩年的地產項目，背後有劉益謙的影子。

國華人壽的地產生意

在劉益謙的商業帝國裡，投資了數家上市公司，分別爲天茂集團、國民技術、廣晟有色、長江證券、亨迪藥業、雲從科技等。

其中，天茂集團通過控股子公司國華人壽從事保險業務，主要經營爲人壽保險、健康保險、意外傷害保險等各類人身保險業務。

2007年，天茂集團發起設立國華人壽，持股19.99%，後經增資，天茂持有國華人壽51%的股權，成爲控股股東。劉益謙曾努力實現國華人壽整體上市，成爲國內第六隻保險股，但最終失敗。

作爲天茂集團的核心業務，國華人壽的保險業務收入佔其主營業務收入的99.9%。2021年，國華人壽實現營收495.8億元，同比下滑20.4%，淨利潤8.49億元，同比下滑23.5%。其中，保險業務營收381.4億元，同比上升16.38%。

2022上半年，國華人壽實現營收276億元，淨利潤3.1億元，同比下滑46%。截至2022年6月30日，國華人壽的總資產爲2657.7億元，淨資產291億元。

在國華人壽的業務版圖裡，其不止從事保險業務，還覆蓋了不少地產項目。股權關係上，國華人壽控股的子公司中，有14家從事項目開發和養老地產開發業務，項目分佈在上海、武漢、寧波、成都、重慶、海南等地。

天茂集團在2022年上半年財報中表示，公司持續發力積極佈局康養社區建設，2022年上半年上海普陀項目已開工，正加快推進落地，上海崇明項目已成功摘地，並在北京、廣東及江浙區域拓展儲備項目。公開報道稱，國華人壽投資7億建設上海普陀康養中心。

除了在上海發力康養項目外，早在2017年，國華人壽就曾聯手中國金茂在上海摘地，以41.24億元拿下上海北外灘地塊。不過該項目由於施工緩慢最終爛尾。據《投資者網》報道，2020年，國華人壽以11.91億元全盤接手了金茂持有的項目股份。

爲盤活該項目，國華人壽不斷向北外灘項目輸血。2020年，國華人壽向子公司上海坤茂置業提供財務資助，交易金額爲13.6億元，以借款的方式進行，雙方簽訂《借款合同》，合同期限爲2020年11月16日至2025年11月15日。

2021年，國華人壽再次向上海坤茂置業提供財務借款，總金額不超過18億元。國華人壽在2021年財報中稱，2021年實際發生的借款和還款金額總計爲2.06億元。

據宸嘉發展集團的官方微信公衆號顯示，上述普陀康養中心和北外灘項目，均由宸嘉發展進行全過程代建管理。

除了主動拿地建設之外，國華人壽還接盤了爛尾項目。2019年，福晟集團陷入債務危機，導致福州首批共有產權房福晟錢隆府停工。2019年9月，國華人壽旗下的上海霽達投資管理中心（有限合夥）接盤了深圳福晟地產有限公司65%的股權，成爲控股股東。

不過，今年2月，上海霽達投資退出，將深圳福晟地產65%的股權，轉讓給了宸嘉發展。

無獨有偶，宸嘉發展的多個項目，均從國華人壽手中接盤而來。今年10月，武漢國榮置業有限公司發生股權變更，控股股東國華人壽將其持有的60.8%的股份轉讓給宸嘉發展（武漢）有限公司。變更後，國華人壽持有國榮置業股份39.2%。據媒體報道，國榮置業是武漢二七沿江商務核心區南二片（8A、9號地塊）的開發商。

宸嘉發展在武漢的成名之作，宸嘉100-嘉佰道項目，地塊最初是由國華人壽旗下的地產公司摘得。2017年1月，國華人壽子公司武漢平華置業有限公司拿下漢口濱江國際商務區地塊，投資100億打造成武漢國華金融中心，建設涵蓋商業綜合體、五星級酒店、5A級辦公寫字樓、高端單元式辦公、文化建築的地標性商業集羣。而平華置業的全資子公司國升置業成爲項目的開發商。

2018年，武漢國升置業發生股權變更，控股股東由平華置業變更爲上海晟拜實業有限公司。2021年1月25日，上海晟拜實業有限公司退出，控股股東變更爲宸嘉發展（武漢）有限公司。後者成立於2020年12月18日，距離股權變更不足一月，實際控制人爲宸嘉發展。

通過國華人壽不斷輸出地產項目的方式，劉益謙正在力捧宸嘉發展成爲行業新秀。

逆襲的宸嘉發展

股權關係上，上海晟拜實業有限公司和國華人壽、宸嘉發展沒有關聯。但這家公司的實控人陳晟在上海今年的第二批集中供地中，和宸嘉發展再次產生了交集。

今年6月進行的上海第一批集中供地中，上海普陀長風社區總價63.7億元地塊被民企聯合體競得，項目涵蓋高端豪宅、甲級寫字樓、文化藝術中心及配套商業等。聯合體分別是湖北省華融置業有限公司及惠州奧林匹克花園置業有限公司，其中湖北華融置地的股東包含有宸嘉發展，惠州奧林匹克花園置業投資有限公司的法人及董事長爲陳晟。

穿透來看，惠州奧林匹克花園置業投資有限公司的控股股東寧波日興康生物工程有限公司，前身爲上海日興康生物工程有限公司，後者是國華人壽的原股東之一。

中指研究院公佈的2022上半年房企新增貨值排行榜上，宸嘉發展以154億元的權益額位列第15位，成爲上半年地產圈的一匹黑馬。

據悉，宸嘉發展的業務包括不動產投資開發、全過程代建管理、商業運營、物業管理。

自去年以來，宸嘉發展接手了多箇舊改項目，分別爲深圳龍華區大布頭片區項目、寶安107發展帶翻身片區項目、龍崗區平湖述昌圍項目等。

此外，宸嘉發展還將武漢宸嘉100豪宅項目複製到了長沙，由其代建的項目長沙嘉臣道項目今年10月開盤。據悉，該項目是宸嘉發展接盤的陽光城項目。

此外，宸嘉發展還運營着上海高端公寓項目嘉佰軒、武漢商業街項目嘉佰匯，以及落址武漢、長沙、成都的藝術空間項目嘉藝術。

劉益謙的地產執念

從早年投資地產到近年的項目開發，劉益謙一直對地產行業頗有熱情。他早期曾參與保利地產、首開股份和金地集團的定向增發，間接投資房地產。

2009年，劉益謙動用10.85億元買入保利地產4500萬股。然而，2010年，房地產政策調控，地產股暴跌，保利地產股票由增發時的24.12元/股下跌至當年7月份的11.31元/股，劉益謙浮虧4.2億元。

此外，劉益謙在2009年還認購了首開股份、金地集團兩家房企的定向增發股份，分別斥資4.89億元、4.76億元，增發價格分別爲13.96元/股和14元/股。2010年8月，金地增發股解禁，劉益謙浮虧4760萬。

對於地產投資的失利，劉益謙當時坦言，對地產股行情過於樂觀了，對房價短期引發政策嚴厲調控準備不足，不過長期仍舊看好房地產。

據媒體早年報道，劉益謙宣稱在上海購買的房產多達數百套，連他自己都記不清具體的數字，其中包括一套滬上著名豪宅湯臣一品，2008年，他以7540萬元買下該樓盤內面積557平米的一套公寓。

2011年，劉益謙以5.34億元總價買下上海環球金融中心69、70層辦公物業，單價8.2萬元/平米。

2016年，劉益謙旗下的國華人壽以32.2億元從潘石屹手中收購了位於上海的SOHO世紀廣場。

從投資到接盤，再到主動拿地開發，如今的房地產行業已經從昔日繁榮中走向衰落。在樓市爆冷的當下，，想逆襲房地產賽道的劉益謙，還能玩出奇蹟麼？