六批次新盤認購“持續低迷”，七批次10萬+樓盤或扎堆來襲

上海六批次新盤已公示22盤，僅有4盤尚未公示。7月18日起，上海六批次樓盤也將迎來開盤潮。從整體表現來看，除了個別熱門盤，新房市場的認購表現依然在走下坡路。

有消息稱，七批次新盤即將在月底入市，預計會有大量市中心高端樓盤扎堆入市，或能在一定程度上提振市場信心，不過在沒有政策刺激的背景下，市場分化加劇的情況或依然持續。

認購普遍不理想，唯有市中心能獨善其身

據瞭解，六批次已有4盤觸發了積分，分別爲保利越秀和樾天匯、國貿虹橋璟上、招商蘇河璽及華髮靜安華府。

上海六批次新盤認購表現，綜合整理僅供參考

這4個項目中，有3個是內環內的新盤。其中，最高認購率來自蘇河璽。它本次僅推出144套房源，合計認購數約551組，認購率約383%。其次保利越秀·和樾天匯和華髮靜安華府，認購率都超過了300%。

而從六批次的整體表現來看，近期新房市場處於下行通道，除了市區個別樓盤異常火熱外，多數樓盤的成交表現只能算中規中矩，多數樓盤的認購率未能突破100%，尤其以外圍的樓盤居多。不乏有此前熱度頗高的寶山顧村，嘉定新城板塊，奉賢南橋，浦東唐鎮等置業熱門板塊，新房認購表現出現明顯滑坡。

其中閔行顓橋的上海星河灣，本批次是項目的收官之作，房源只有50套，最終總認購約33組客戶，認購率約66%。而浦東的森蘭萬安裡，認購率剛剛超過50%。青浦白鶴的翠湖水岸，176套房源，總認購數約11組，認購率約6%。本次爲項目二期，此前一期認購率約25%。

總體來看，上海樓市最熱的區域依然集中在市區核心地段區域。而位於五大新城或遠郊的新樓盤，若沒有絕對的地段或性價比優勢，老盤尚未去化，新盤源源不斷導致的供應量扎堆，這些樓盤或都將面臨去化承壓。

上海中原地產市場分析師盧文曦此前表示，新房市場信心還在底部，核心區域配置核心資產的思路不變。因此，預計下半年交易還是以熱點推動爲主，尤其是10萬+等高端改善項目繼續是衆多買家角逐的方向。

七批次搶先看，10萬+高端盤扎堆來救市

有消息稱，上海七批次樓盤預計在本月底上會。從今年上海新盤的推盤節奏來看，七批次或大概率在7月底至8月初啓動認購。

從待入市名單來看，七批次10萬+的樓盤有不少，高端樓盤的入市，或能提振逐漸萎靡的上海樓市。

七批次預計入市新盤一覽，僅供參考

市區方面，這一次入市了不少歷史風貌改造項目，涉及黃浦、虹口和楊浦等區。黃浦純新盤海玥黃浦源或是七批次最貴樓盤，項目位於市中心人民廣場，預計推出95-577平的高層和別墅。位於董家渡的綠城外灘蘭庭在延期多日後，或將入市，推出210-298平4-5房。去年外灘蘭庭批次首開入市，111套房源，442組認購，280組入圍，入圍分97分。

北外灘招商弘安裡預計入市，項目總價在7000-1.2億，由於門檻極高，預計無需積分。此外，東外灘的舊改項目高陽新裡主推低密洋房和別墅，聯動價12.39萬/平。

弘安裡效果圖

靜安大寧的靜安天悅預計加推四期房源，面積約107平3房，共206套，前期均價10.52萬/平，此前三次全部觸發積分，入圍分數分別爲83.2、80.74及77.03。

此外，普陀武寧的天匯璽和光新板塊的品尊國際也將加推。另外，閔行豪宅上海桃花源也將在七批次加推。

徐匯方面，匯樾庭將推出70-220平2-4房，是改善購房者不錯選擇，新房聯動價10.2萬/平。而在華涇，雍匯庭二期也將入市，這一次推出大戶型101-152平3-4房，項目此前未觸發積分。

浦東方面，七批次熱點樓盤也是接責任制，北蔡全新盤開雲艾尚裡由兩個容積率1.2-1.3地塊組成，規劃4-10F洋房合計692套，本次項目將推出建面約89-187㎡2-4房，共計約6個不同的戶型，面積跨度大，適合不同的置業人羣。坐落於浦東的內中環間，西前灘與世博後灘、東張江、北花木，地理位置優越，此外社區還自帶1萬方小型商業。

中建御華園是浦東最具看點的項目之一，樓盤位於張江核心區，張江板塊已經多年沒有新盤入市，樓盤主推99平高層和別墅產品，市場熱度頗高。據悉，項目聯動價8.3萬/平也是一大優勢，不過社區體量不大，僅1.2萬方。

中建御華園效果圖

位於前灘南的高端改善項目華潤前灘潤璟再次加推，這個項目位於西區低密高品質海派風貌小鎮。一期供應房源325套，最終66.14分觸發積分，此次二期房源171套，而且還有大戶型，更加適合總價預算在2000萬以上的低密改善客羣。項目所在的前灘南主打生態、宜居，與前灘的商務氛圍相輔相成。

由此來看，七批次千萬級以上的高端樓盤數量較多，對於高端改善客羣較爲友好。部分項目存在倒掛，關於高倒掛樓盤的限制政策是否會出臺，目前還尚未有確切消息。

七批次剛改項目存在較大的斷層，寶山和閔行供應量大幅縮量，閔行本次入市的兩盤都是高端別墅項目，總價頗高。七批次600-800萬級別的項目主要集中在浦東，包括此前熱度較高的唐鎮華髮半島華庭，瑞仕半島錦庭。從當前市場表現來看，這些盤或低分即可入圍，對於買房人而言是一大機會。

當前樓市的行情，對於購買五大新城或遠郊的購房者而言，基本無需考慮積分的限制，五大新城的購房者主要以本地客羣置換或新上海人剛需首置爲主。

五大新城方面，奉賢新城將拿出一個地段十分優質的項目：上江南璟薈名庭。樓盤位於奉賢新城城市客廳——上海之魚，項目由8棟高層住宅、11棟多層住宅、27棟多層聯排住宅組成，房地聯動價5.3萬/平。地塊北臨南上海中央公園，西南與JW萬豪酒店及奉賢區博物館毗鄰，東側爲金匯港景觀帶，屬於奉賢新城當下的熱門打卡地。

上江南璟薈名庭效果圖

而青浦新城一如既往維持少量供應。六批次成交不錯的國貿虹橋璟上預計閃電加推二期產品，面積爲82-129平2-4房。項目位於青浦趙巷，靠近17號線嘉鬆中路站，出行較爲便利。

嘉鬆中路地鐵站規劃有上蓋商業綜合體，該項目或將成爲大虹橋區域首個日式購物中心，引進日本住友商事最具代表性的商場產品線“Terrace”系列。周邊就是市西軟件園，匯聚了漕河涇科技綠洲、北斗產業基地、本站國際創投中心，未來潛力較大。

長三角綠洲智谷·TerracePark效果圖

嘉定新城方面，理想之地二期將加推，理想之地1批次於6月18日首開入市，870套房源當天即告售罄，不過沒有觸發積分。項目2批次房源預計或7批次入市，推出約585套房源，建面約90-145㎡3-4房。

嘉定另一個關注度較高的項目嘉悅雲上四期加推538套103-134平3-4房，該盤前3期推出1152套房子，吸引了3278組客戶認購，全部觸發積分。

松江新城也僅有一盤入市，中企譽品·銀湖灣將首推296套房源，主推建面約89-155㎡高層和疊加，項目位於松江新城廣富林板塊，周邊有豐富的生態環境和大學城資源。

臨港此前熱門盤金融灣晶將在七批次加推二期產品，或再次在臨港掀起波瀾。項目共加推188套房源，99-460㎡戶型，戶型跨度較大，前期均價3.55萬/平。

金融灣晶效果圖

有消息稱，上海七批次新盤預計會在7月28日前後進行上會，按照此前認購的節奏，項目一入市或馬上會開啓認購潮，打算在七批次置業的購房者，不妨提前去各大項目售樓處瞭解項目詳情，對於低分的購房者來說，當前也是上車的好時機。