兩會聲音 | 全國人大代表朱征夫：建議取消商品房預售制度

2024年全國兩會即將召開。全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫擬向大會提交“關於取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認爲，商品房建設已經經過高速增長期進入存量時代。在此背景下，建議考慮取消商品房預售制度，讓購房者不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險。

商品房預售制是指已符合預售條件但尚未竣工的商品房，房地產企業與購房者約定，購房者交付預售款項，在預售商品房項目竣工後擁有所購房屋的一種商品房交易制度。

爲何建議取消商品房預售制度？

助長房企高槓杆高風險開發模式

朱征夫介紹，商品房預售制度在我國房地產產業發展歷史進程中起到了一定的積極作用。這種制度較早出現於我國香港。我國內地住房制度改革初期，由於房地產開發企業普遍存在資金短缺，商品房供應量不足，借鑑香港經驗，在1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》中明確規定了商品房預售制的實施方案。

據朱征夫觀察，預售制度施行近30年來，其負面效應日益凸顯。尤其2021年以來，數十家大型房地產企業相繼發生債務危機，接踵而至的是全國各地出現大量房地產項目停工的現象，各地政府不得不忙於“保交樓”。我國商品房建設已經進入了存量時代，商品房預售制度會助長房企高槓杆高風險開發模式。

他表示，我國商品房預售制度的規定相較於香港而言相當寬鬆，很多企業或個人只要籌集小部分資金，後續通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式，虛構資金寬裕假象，藉此可不斷去滾動資金。一旦出現市場風險事件和預期不良等情況，就會導致資金鍊斷裂，工程爛尾項目擱置。房地產的資金風險最終會轉嫁給金融系統，削弱提供貸款銀行的經營能力，造成銀行不良資產率升高，市場流動性降低，嚴重的話，可能導致系統性金融風險。

朱征夫告訴北京青年報記者，根據現行規定，商品房預售項目應當在指定的監管銀行開設專用賬戶，購房者支付的預售房款應當存入該賬戶。該賬戶由政府管理機構、監管銀行與房地產企業三方共同監管。但在實踐中，預售資金往往未能按照規定進入銀行的監管賬戶，或者雖進入監管賬戶，但房地產企業用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預售資金，監管賬戶形同虛設。商品房預售制度的平穩運行需要各政府部門對預售的整個過程建立完善的預售監管機制，並且要求相關部門在各個實施階段都嚴格履行相應規定。相較於現房銷售，商品房預售對政府的行政能力和跨部門協調能力提出了更高的要求，額外增加政府管理成本。

同時，商品房預售制度也讓購房者承受了巨大的單方面風險。朱征夫說，房地產企業在交付房屋前收取全部預售款，意味着將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題，購房者就面臨着延期交房甚至爛尾、房屋質量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險，還有可能面臨着自身貸款的違約，給個人生活造成影響。

取消商品房預售制度有何有利之處？

保護購房業主合法權益

北青報記者注意到，目前，海南和雄安新區等部分地區正在試點取消了商品房預售制度，實行現房銷售。朱征夫認爲，取消預售制度之後，購房者不僅不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險，而且由於購房者購買的商品樓盤看得見、摸得着，切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。

同時，預售制度取消迫使小開發商進行重組整合，充裕自身資金，市場主體將更優質，行業集中度和行業規範性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術過硬的優質房地產開發企業將成爲市場競爭主力。對銀行而言，擔保物由期房變爲現房，融資槓桿門檻提高，擔保物更集中可靠，銀行壞賬風險降低。對於整個金融系統而言，供需兩端的槓桿率降低也有利於降低系統性金融風險的發生。

此外，在商品房現售制度下，實現公開、公正、公平交易，商品房預售制度下的爛尾等情形幾乎不會發生，能夠有效減輕地方政府的壓力，也有利於地方政府相關部門集中精力做好其他服務與監管等工作。

文/北京青年報記者 董鑫

編輯/張麗