利潤下滑超三成、毛利率降至12% 建發國際要“踩剎車”

近日，“新閩系”代表、“廈門三劍客”之一的建發房產上市平臺建發國際發佈了2024年中期業績。中報顯示，今年上半年，建發國際實現收入約327.53億元，同比增長約34.5%；權益持有人應占利潤約爲8.17億元，與上年同期比較減少約36.4%。

“增收未增利”的背後是建發國際持續下降的毛利率。其上半年的毛利率已經降低至12%，這與其近年來土地市場“追高”密切相關。在房地產行業下行的檔口，建發國際的這腳“油門”似乎踩得猛了，意識到這一點，其管理層也表示：“下半年將優先考慮去化週期和風險”。

逆勢追高

閩系房企一直以來是房地產市不可忽略的生力軍。前些年，閩系房企憑藉着“愛拼纔會贏”的這股子精神“攻城略地”，成就了不少諸如正榮、融信、旭輝等千億房企。但是，行走在房地產這一賽道上，懂得“加油”更需要提前“剎車”，一大部分閩系房企在本輪行業收縮之際“倒下”，正是吃了“高負債、高週轉、高槓杆”模式埋下的苦果。

四時更迭，在舊的閩系力量退潮之時，以國企爲主力的新的閩系隊伍成長以來，這其中就包括建發房產、廈門國貿、象嶼地產等。作爲新閩系隊伍的代表，建發房產備受關注。事實上，建發房產和聯發集團均爲廈門當地知名國企建發集團旗下上市公司建發股份的房地產業務平臺，而建發國際則是建發房產的上市平臺。

從去年至今，建發房產作爲房地產行業調整之際涌現出來的“黑馬”就頻頻出現在大衆視野當中。在保利、萬科等房企拿地戰略收縮之際，建發房產仍然位居房企拿地排行榜首位。根據中指研究院統計，今年1-7月，建發房產以279億元的權益拿地金額位居房企拿地權益金額排行榜首位，而同期，保利和中海的權益拿地金額爲207億元和145億元。

作爲建發房產的上市平臺，中報顯示，上半年，建發國際在上海、廈門、杭州等核心城市新獲取14個項目，全口徑拿地金額約420億元，新增項目全口徑貨值約742億元，拿地權益比例78%。

按照不同企業的競爭邏輯，在土地市場低谷期拿地很可能實現“撿漏”。但是，建發國際的不少地塊總價和溢價率並不低。例如，今年3月，建發國際經51輪競價，以溢價率31.9%、總價10.34億元、樓面地價17146元/平方米拿下武漢寶通寺地塊，這也是上半年武漢溢價率最高的地塊；今年4月，建發國際耗資84.95億元摘得未來科技城“巨無霸”地塊；今年6月，又以57.6億元摘得廈門湖裡區06-08五緣灣片區地塊……

“上半年拿地整體考慮了市場情況，把流動性擺在第一位，選擇投資回報週期短的一些項目。”建發國際管理層表示，公司一直以來庫存就比較小，進行補充庫存能夠保持一定的庫存規模，公司在拿地選擇上會根據每個城市的容量，結合公司在當地的競爭力和市佔率，防止在該城市超出自身能力的投資，並重點選擇需求較爲可靠、豁免風險較小的城市進行拓展，加強改善庫存的流動性。“下半年也會在考慮整體庫存能夠滿足銷售需要的基礎上（拿地）放緩一點，但一些城市該補還是會補。”

毛利率承壓

在行業下行時期逆勢追高是一場賭注，如果去化快、盈利佳，自然是“賭對了”，但是，從中報數據來看，當前，建發國際正在承受着前幾年追高帶來的“苦果”。

今年上半年，建發國際錄得歸母淨利潤8.17億元，同比下降36.4%。對此，其公司管理層表示，歸母利潤同比大幅下跌，主要由於期內毛利潤率同比下降至11.9%，以及上半年結轉項目的平均權益同比相應降低兩個原因導致。

建發國際管理層介紹，在上半年的結轉項目中，94%的結轉項目爲2020年至2021年期間拿下的項目，在計提資產減值下，毛利率整體偏低。

至於近兩年所拿地塊利潤情況，建發國際管理曾坦言，整體預期利潤率基本上維持在8%左右。“2022年拿地項目目前去化已經達到了90%以上，利潤略高於當初的預期。但2023年下半年和今年上半年拿地項目多半比預期略低。”

在建發國際管理層看來，“處於12.0%左右，屬於比較正常、穩定的水平。”

另一方面，高額的土地成本支出也不免帶來資金層面的壓力。中報數據顯示，截至2024年6月30日，建發國際錄得淨負債439.58億元（截至2023年12月31日：約305.95億元），淨負債權益比率約爲45.72%（截至2023年12月31日：約爲33.64%）。

同時，截至報告期末，建發國際的負債比率增至96.9%（截至2023年12月31日，該數據爲93.2%）。而在借款總額當中，約98.18億元須於一年內償還，約830.49億元須於一年後但在五年內償還。

建發國際管理層表示，整體債務與銷售規模有關，由於經營規模擴大，債務可以相對較大，經營規模縮小，債務也應該逐步考慮控制。“實際上，去年建發整個有息債務下降了100多億，今年到現在又降了四五十億。”

房地產行業向來講究“踩點”，建發國際此輪 “踩點”是否正確最終需要市場來驗證。但是，在房地產行業經過多輪起伏週期之後，新的高質量發展階段已經到來，過往“三高”的模式難以爲繼，作爲“新閩系”的代表，建發國際更應該吸取前車之鑑，“拼”出一條可持續發展的新道路。

新京報記者 徐倩

編輯 段文平 校對 楊利