理財週刊／永春都更案打掉重練　損失知多少？

文／莊孟翰

延宕十六年，位於臺北市忠孝東路五段與松山路口，捷運永春站附近的永春警察宿舍都更案，於2016年九月二十八日風光舉辦開工動土儀式，並預計在2020年完工，惟千算萬算還是不如不同意戶的「心算」，今年七月二十日，經最高行政法院判決不同意戶勝訴定讞之後，主管機關方纔恍然大悟都市更新表面看來容易，實際卻是暗潮洶涌，一不小心即可能陰溝裡翻船，前功盡棄。

究竟永春都更案是否重來，一百多位已搬離的都更戶還要等多久，是否還要重新籤立同意書，分回條件是否會變動等重要議題，有誰能夠給個標準答案？

儘管各界看法不一，不過就整體而言，至少有以下三大重要事項值得關注。

一、景氣動向可衍生「一拖拉庫」問題：

臺北市最近這一波房市景氣始於2003年，永春都更案自十六年前開始整合，2000年每坪平均房價38.57萬元，及至這一波最高點92.4萬元，2016年則下降至83.9萬元，如就最高點計算，漲幅高達1.4倍，相信當時所有同意戶都希望能夠趕緊完成整合程序，坐擁增值利益。惟就不同意戶而言，可能就會如同媒體報導覬覦實施者賺取12.9億元暴利，而蓄意杯葛。

姑且不論實施者利潤多高，不同意戶可以找出的杯葛理由，例如房價估價偏低或估價基準日變動等因素，其主要影響爲景氣好、房價高、估值高，共同負擔比例降低，都更戶分回比例就比較高，反之，分回比例則較低。亦即在漫長整合期間，都更條件會隨着景氣變動而變動，並非一成不變，而這也正是不同意戶最容易找到的藉口，有關這一點，又有誰能夠給個標準答案？

二、規劃設計不方正的代價有多高？

按本案已於2015年改爲「拆除重建」與「整建維護」兩案並行，如所附照片即可輕易瞭解重新再來的規劃設計圖必然是「Ｕ字型」，由此不難了解新建完成後建物價格至少也要打個九折或八五折。

所附照片系環河南路「ＯＯ雲峰」建案，由於無法百分之百整合，導致基地不完整，縱然建築師竭盡所能的呈現出水岸住宅的優勢與氣勢，終究還是無法彌補「Ｕ字型」中間老舊建物的潛在缺陷，殊爲可惜；另外，地下停車場的動線與價值亦將連帶受損。

三、重新再來，屋檐、雨遮不登記的損失多大？

根據內政部公佈資訊，自2018年一月一日開始，無論是預售屋或新成屋，「屋檐」、「雨遮」將不記入附屬建物，一律不登記、不計價，此外，建物地下層測繪邊界亦改以竣工平面圖所載面積範圍(牆壁中心)爲界，倘若都更案重新再來，將來完工後的登記面積必然會因新法令規定縮減，而帶來另一無謂損失。

由以上分析可知，倘若此一都更案因最高行政法院判決不同意戶勝訴而必須重新再來，所有都更戶權益至少會減損二成以上。因此，今後究應如何加強政令宣導，並積極建構一套上下溝通無礙的透明機制，以使全體都更戶不會一味的只想享用公共財，而不願成就公共利益，實乃當前刻不容緩的一大要務。

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