理財週刊／單層隔6間超過10牀位 申報列管違建根除？!
文／莊孟翰
Ｑ：長久以來一直未嚴加取締，導致今日違建林立，根據調查指出，現有建物約七成有違建，數量之多難以控管，過去違建一直存在灰色地帶，及至今日，只要沒人檢舉，違建依舊可逍遙法外。這些年來，違建造成多次火災意外，對此內政部終於下定決心修法，想請教莊教授，目前存在的違建潛藏哪些風險？透過這次修法，是否真能降低違建危險？
Ａ：根據內政部營建署最新統計，截至2018年四月底，違章建築拆除案件統計，全國違建數量約六五．四萬件，六都當中違建最多的分別爲新北市與高雄市位居一、二名，由此可以發現過去缺乏規範，導致違建數量有增無減，即便透過檢舉進行拆除，但拆除案件遠比不上增加的數量。
有鑑於違建火災頻傳，傷亡的不僅是房客，更有警消在搜救當中不幸殉職，因此，爲保障租屋族居住安全，內政部終於下定決心修法，並於今年四月底公告，針對住宅隔間超過六間、設置超過十張牀位，即便爲公衆使用建物都得依法申報列管，不過此法恐仍難敵違建出租非法暴利的誘惑！
一、主管機關被動消極，違建難以根除─法令無假期，小心民刑事惹禍上身
違建引發火災案例頻傳，「四萬元承租隔成二十二間，無良二房東月賺七萬」、「桃園工廠違建宿舍大火，尋獲六具白骨遺骸」、「北市八德路違建火災，柯Ｐ：擬廢除阿扁違建特赦令」等各種違建引發火災的斗大標題，這些年不斷躍上新聞版面，不但造成生命財產重大損失，無形中更付出鉅額的社會成本。
由於臺北市租金高漲，也就出現地下租屋的「蟻居」怪象，違建從地面、頂樓，現在更擴大鑽進地下，這也迫使內政部不得不祭出法令懲處，不過數量龐大的違建存在已久，現在修法顯然緩不濟急，另外，還需有人檢舉才介入勘查，這種被動消極的做法，纔是違建難以快速消減之主要原因。
二、「頂加」高投報率，民衆趨之若鶩─亦有高達85％民衆不願購買
「頂加」，這個在房仲售屋時琅琅上口的名詞，說的就是頂樓加蓋，事實上，會出現頂樓加蓋系源於建物規劃設計得以依「建築技術規則第一章第一條第九款第(一)目中，屋頂突出物水平投影面積之和，不得超過建築面積12.5％，或是未達二十五平方公尺得建築二十五平方公尺」之規定而來，例如頂樓面積四十坪，該棟建物便可有五坪的突出物面積。而在「公寓大廈管理條例」實施之前，預售契約大都有屋頂平臺歸頂樓住戶管理使用，地下室歸一樓管理使用之相關記載。也正因此，過去購買頂樓的住戶，便會對於多出來的五坪空間除水箱之外擅加裝修利用，將其改成小房間當作儲藏室或是工作室使用，之後更變本加厲，索性將屋頂平臺全部蓋滿出租，並且售價也比其他樓層貴得多，早期對此違法歪風沒有加以控管嚴懲，便造成日後違建如雨後春筍般冒出。
「頂加」明顯是個大違建，不過由於可以出租牟利，因此多數房仲業者在售屋時仍會以「頂加」作爲促銷亮點，並藉此拉擡房價，雖知該空間爲違建，不過在使用空間加大，又可增加出租收益等誘因下，還是有許多民衆趨之若鶩，一則頂樓供爲自住，「頂加」則用以出租收益。
承租「頂加」風險在於房東明知該空間系違建，隨時得面臨遭檢舉就得限期拆除的風險，因此所使用的建材不會太好，多數爲未具防火功能的木板隔間，甚或有毒建材，例如石綿瓦等，其對人體健康危害至巨。
通常老舊住宅的電線外層絕緣體常會因爲長期使用自然風化或龜裂，導致電線外露，尤其是在超負載情況下，大量電流促使電線過熱，而造成周邊易燃物起火，引發火災。
因此，如果想要選購這類建物，就得確實瞭解契約書所載「現狀交屋」的實質內涵，並親自到現場檢視覈對，其次，如系租屋也應瞭解該類建物的潛在風險爲何，方不致誤蹈陷阱仍不自知。尤其現階段不少屋齡超過三十年的老舊建物，是否有結構安全問題，更應列爲首要考慮。
其次，由於近來違建火災意外頻傳，新北市與臺北市長相繼宣示拆除違建的決心，導致頂樓加蓋物件瞬間成爲票房毒藥，根據房仲業者2017年底公佈的調查顯示，有高達85％民衆不願意購買這類產品，這無異宣告頂樓加蓋產品終會走到窮途末路的一天。
至於另一擔憂因素則是結構安全問題，值得注意的是，以往雖然有些民衆寄望都市更新時可以多分得一些建物面積，惟在各地方首長一再宣示依法拆除前提下，頂樓加蓋建物已不具實質效益，因此，即使是短期投資效益顯著，長期而言恐仍得不償失。
三、違建租金屬不當得利，經訴訟須歸還全體住戶─相關法令：民法第767條、第818條、第827條、刑法第335條
事實上，早期購買一樓店面契約常有空地歸一樓管理使用的約定，不過無論是一樓或是頂樓空間的使用權，均屬全體住戶所有，並非頂樓或一樓住戶獨享。此外，若將其更改設計隔間出租，如遭檢舉拆除都還不算嚴重，若是發生災害，房東還得負起刑事責任。其次，依往昔判例，由於租金收益屬於不當得利，因此經訴訟判決還得依產權比例歸還所有住戶，主要原因在於此一公同共有部分爲全體住戶所有，因此，爲求高投報率的房東未必能佔到便宜。
曾有住戶多年前買下頂樓加蓋公寓，當時以爲買到「合法違建」不會被拆，更何況多年來也相安無事，其後屋主將頂樓加蓋部分重新整修，卻被新住戶告上法院，並經法院判決全部拆除確定。
此一案例所顯示的是，無論新舊違建，法律上都是違建，依法必須拆除，如果將頂樓違建出租，還會被判「返還不當得利」，必須將租金與樓下住戶均分。
四、購屋前應詳閱設計圖說，避免誤觸地雷─應詳閱建物測量成果圖與使用執照核發時的竣工圖
因此建議購買前應詳閱「建物測量成果圖」，以便逐一覈對一樓是否有違建，當樓層是否有陽臺外推、露臺加蓋等情事。另一可以提供參考的便是使用執照核發時的竣工圖，惟如系「二次施工」，室內隔間極可能與當初的設計規劃截然不同，這點在「公寓大廈管理條例」實施後，裝潢設計基本上建管單位均已嚴加把關，因此，不僅外觀造型不會被破壞，結構安全也較有保障。
五、違建與包租代管之關聯議題─勿因高投報率而忽略潛在風險
如再仔細檢視內政部此次修法，依舊是頭痛醫頭、腳痛醫腳，在缺乏「強制性」規定下，勢必難以根本解決問題。其實，從包租代管績效不彰即可發現，臺灣存在七成違建所言不假，就事論事，不申報的違建，衍生的是逃漏稅等問題，一遭檢舉連補帶罰，因此，沒有房東願意冒此風險，導致包租代管難以推動，這都是環環相扣的連動性問題。
七成違建包含陽臺外推、露臺加蓋等皆屬之，這些雖是地方政府建管單位職責所在，惟如將原本一個居住空間區隔成四至五個房間，居住空間必然相當侷促，除會有滲水、漏水等問題外，狹小的走道，一旦發生火災逃生動線必然導致意外頻傳。
一般而言，違建不僅是外部問題，包含承租對象的居住份子，若是在學區附近，大都是學生承租還算單純，不過，有些便宜租給外勞或不慎碰上通緝犯、吸毒份子等，對於房東而言，一旦發生人命意外，除可能傾家蕩產外，還得吃上牢飯。因此，縱然是較高的投報率，相對也得承擔較高的風險，是否值得爲此鋌而走險，選購之前務必三思！