看了一圈學位房 終於明白爲何越秀區的老破小還是值得買
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編者按：只需幾個關鍵步驟，就能敲定名校學位房！交投活躍、低總價的省一級學位房在哪裡？今年廣州又將新增哪些重磅教育配套？趕在廣州各區小學招生政策公佈前，快速做好功課吧！廣州最具性價比的學位房，盤他！
本期——市區省一級名校學位房。
嗯，又到了一年一度的學位房“搶房大戰”，今年，您準備加入了嗎？
儘管這幾年間，廣州的教育資源配套取得不少進展。省實、華師、廣雅、培正……等等名校教育集團，像蒲公英的種子一樣，已經在廣州各區“遍地開花”。但似乎，還有不少堅定的粉絲，堅守着“最初的校區”。他們認爲，這纔是原來的配方，熟悉的味道……
那麼，這一期，買買君就帶大家看看廣州市區省一級學位房中“白菜價”的盤有哪些吧！
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▲名校之門
溫馨提示在前，學位房置業TIPS：
1、從官方的渠道瞭解心儀的學校最近幾年的招生地段範圍，降低風險；
3、注意購置學位房是否有效（超小面積的單位謹慎購買、二手房關注學位是否被佔用等）
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根正苗紅，歷史悠久的傳統名校，自然首選廣州的三大老城區——越秀區、荔灣區和海珠區（排名分先後）。越秀區的“老破小”學位房爲何還能賣出天價，就是因爲這裡的名校密集程度真的很高！請看錶格統計（根據廣州市教育局2012年發佈的數據整理）
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憑着最小的區域面積，卻擁有幾乎別區翻倍的省一級小學數量，越秀區以實力，強勢詮釋了什麼叫“名不虛傳”！素日在各大寶媽們交流中的高頻名校——文德路小學、東山培正小學、東風東路小學、農林下路小學、小北路小學，更被譽爲“第一梯度”的重磅高含金量名校，也是不少家長夢寐以求的“dream schools”。
確實，買買君翻閱無數資料，發現這些學校不僅歷史悠久，學風嚴謹，家長口碑也非常高，辦學成績看得見。而且對口的中學也非常有實力，如省實、執信等等。所以，強強聯合之下，房價就只能——貴！
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▲培正小學
寸土寸金的老城區，要想追求學位+園林小區+電梯房的三房組合的話，基本預算在700萬元/套起步。當然了，這裡的小戶型選擇也不少，不過小戶型的均價肯定要比上述表格中的參考均價要高出不少。
如對口東風東路小學的東風廣場，小區二手放盤的整體均價約7.8萬元/平，但買買君看到一套44平的小戶型總價要485萬元/套，算下來的均價已經超過10萬元/平了！
相對而言，小北路小學周邊的散盤還相對“親民”一點，5萬多出頭就有得選，中介還表示，有一套36平的加裝電梯房放盤價約200萬，已經是整個片區最超值的了。
而對口東山培正小學的均益大廈最低總價也有210萬起步的小戶型，戶型面積約29.2平，這個面積段大家要小心喔！因爲在2015年越秀區招生方案就規定了，在2015年4月15日後購買30平方米以下（不含30平方米）的小面積學位房，並且爲“非唯一房產”的，適齡兒童由“對口小學接收”轉變爲“統籌安排學位”。
簡單總結，就是2015.4.15後購買小於30平方的唯一學位房且人戶一致→對口小學；2015.4.15後購買小於30平方的非唯一學位房且人戶一致→統籌入學；各位家長買家需要注意喔！
那麼，轉戰另外的兩個老城區——荔灣區和海珠區，情況又會是怎樣？本着化繁爲簡，直奔目標的方法，買買君直接上好嘔心瀝血整理出來的表格：
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▲海珠區和荔灣區部分省一級小學名單
這麼看，價格是要更加親民不少（當然，因爲“白菜價”條件之下，買買君只能篩選樓梯樓的小區，哎。）相比之下，對口的中學確實沒有越秀區的搶眼。當中，海珠區的這些對口中學中，五中、南武中學和四十一中都是省一級中學。
不過，從可查詢的放盤信息看，這兩個區的小戶型相比越秀區要少，即使是價格偏低的樓梯樓，總價基本都要在約250萬元/套起步。
買買君總結：由於三大老城區的名校教育資源多，小升初都是採取“多對多”（多所小學對應多所中學進行分組）電腦派位，日後直升的中學難以100%保證。但不少家長還是願意選擇這些區域，畢竟直升入省一級中學的機會還是有啊！
而反正都是貴，所以，如果真的就是奔着學位去的，能盤上越秀區的就盤越秀區吧！
撇去了三大老城區，剩下的天河、白雲和黃埔區，從傳統的意義上看，其實市場認定爲“學位區”的呼聲並不大。一來這些區域面積較大，發展不均衡，所以教育資源的配置上也是很明顯的有高有低的板塊，並且差距非常大；二來這些區域以前其實也有點算廣州的“郊區”。當然了，今天誰還敢說這些房價動輒上20萬元/平，少則也要4萬+/平的地方是郊區呢！嗯，反正市區真沒房價便宜的地方了。
不過，對比三大老城區小升初“多對多”的“不確定性風險”，天河、白雲和黃埔的小升初基本採取對口的“多對一”，也就是說，只要確定了小學，就能保證入讀直升的中學（備註：只有黃埔少數學校除外），這樣對家長買家而言，是不是更加省心呢！
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所以，先看看CBD所在的天河區，由於置業關注度較高，最近幾年也開始被學位房買家盯上。雖然整個廣州實力最強的華師附小就在天河區，省直屬的省一級名校，不過不好意思，人家只招收華師教職工子女的適齡兒童，跟買周邊的房子毫無關係。但是想要享受一下“華師”的資源，還是有戲的。
最近幾年天河區的相關招生政策都有所調整，還好，基本算是好消息：華師附中從2018年起面向全區招生，113中學與華師合作設有“華附班”，天河外國語學校初中部採取多校劃片+電腦派位方式招生，地段生不低於60%。
從這些變化看出，一着不慎沒有入讀省一級小學，但仍有機會入讀優質初中，同時初中招生強調地段生的比重，也就是說，只要買對名校地段的房子，就能增加入讀機率。這對家長買家而言，確實是利好。（嗯，買買君會告訴你天河外國語學校就在珠江新城嗎？）
由於華陽小學對口直升廣州中學，華景學校對口直升廣州市第113中學（東方校區），都是省一級小學配省一級中學的搭配，所以這些小學對口的樓盤，都是備受買家歡迎的學位房。
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▲華陽小學
綜合考慮，買買君比較推薦大家關注華景新城板塊的小區。這個板塊的樓盤多數由合生創展集團有限公司和廣東珠江投資有限公司投資和開發，雖然看上去比較分散，樓齡差異較大，但有學位房加持，這邊的交投比較活躍，買賣交易都相對容易。不過由於樓齡的差異，放盤價格也差異較大，從4.7萬-6萬元/平之間都有選擇，關鍵看買家的需求。預算真真有限，可以考慮最老的第一期的房子，樓齡20年+，無電梯，不過都要約4.7萬元/平起步。
而有關注白雲區置業的學位房買家或許會疑惑，平常大家聽說的廣大附小、華師附小等系列名校都咋沒上榜？因爲有些不是公立學校，有些則是新開辦的學校，所以都沒有上省一級小學的榜單。
從公佈的數據看，白雲區最老牌的省一級小學就是京溪小學和廣園小學了。這些學校對應的地段的二手房也是看產品的樓齡，報價差異非常大。
不過買買君還是覺得，既然都選那麼遠了，就還是儘可能買電梯房，以及環境好一點的小區。對比給大家參考一下，廣園新村的二手房樓梯樓的報價2.6萬元/平起步，電梯樓約3.4萬元/平；追求樓齡較新的二手房，如京溪小學對口的天河御品，二手放盤價4.4萬-5萬元/平，差異真的非常大！
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▲華景小學
最後，說說情況比較複雜的黃埔區（包含老黃埔和原蘿崗區），因爲這裡的小升初既有“多對多”電腦派位，也有“多對一”的直升情況。
從細化的數據看，老黃埔有8所省一級小學，原蘿崗區只有2所省一級小學。原蘿崗區的情況比較簡單，開發區一小和開發區二小這兩所省一級小學都是對口直升廣州開發區中學。
而老黃埔的省一級小學基本採取“多對多”的電腦派位方式，並且大部分的省一級小學（如怡園小學、下沙小學、荔園小學、石化小學、港灣小學和文衝小學等）都處於同一組。而老黃埔的部分樓齡較大的樓梯樓二手房也僅約2萬+出頭的價格就有得選。
而根據當地中介介紹，怡園小學和石化小學的學位相對受歡迎，有興趣的買家可以多多關注這兩所小學地段所在的樓盤喔。
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▲怡園小學
買買君總結：這三個區要選學位房，實力買家直接盤天河區、追求實在的買家盤黃埔區（尤其是老黃埔），白雲區的話，其實民辦學校的師資力量會更強，土豪隨意。
好了，這一期先說這麼多了，後面還有更多猛料，大家記得關注買買君喔！搶在各區招生細則出臺前完成學位房佈局，其實真的有省心省力妙招喲！
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