「橘色經濟」大崛起！KPMG畢馬威不動產：獨居高齡宅10年增9成

養老地產將躍居爲收益性不動產市場新星，圖爲國內最高端的度假型銀髮養生村「潤福生活新象」。圖／蔡惠芳

2025年臺灣將邁向高齡化社會，「橘色經濟」正快速崛起！KPMG畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正今（16）日指出，獨居高齡宅最近十年以來宅數就激增逼近9成之多！畢馬威不動產顧問公司副總經理林升恆表示，從近幾年全臺陸續出現新的銀髮宅開發案，顯示市場供不應求，養老地產將躍居爲收益性不動產市場新星，不過還是需要政策及法規面提供更多的鼓勵和誘因。

「橘色經濟」帶動養老地產市場風起雲涌，畢馬威不動產顧問公司今天也公佈最新的臺灣養老地產市場報告，指出全臺在銀色海嘯來襲之際，養老地產快速發展，並呈現多元化的發展樣貌。

內政部統計，全臺2024年第一季人口數，65歲以上已高達415.8萬人，已佔總人口的17.8％。國發會推估，2025年臺灣65歲以上人口比率將超越20％，邁向高齡化社會。

另外，最新2023年住宅資料統計彙報也顯示，全臺65歲以上老年人口獨自居住的總住宅戶數達69.5萬宅，比2012年的36.62萬宅，這10年間，就激增逼近9成。其中多數爲1名老人獨居，多達52.9萬宅。

衛福部社會及家庭署提供2024年的老人長期照護、安養機構，公立及私立總數，共有1,057所，其可供入住人數爲60,053人。若長期照護住宅均由前述獨居老人入住，將產生88％老年人口未受社工及醫療人員照護、而獨自在家生活狀況。由此顯示，長照宅供給量不足，銀髮照護課題急須關注與解決。

KPMG旗下畢馬威不動產公司董事總經理陳文正表示，近幾年政府也鬆綁相關法令，鼓勵金融保險業積極參與養老地產，金管會於2019年起，降低保險業投資養老地產的要求報酬率門檻，投資長期照護產業所需的不動產，或投資供出租的高齡住宅，年化收益率只要「基準利率」，目前約1.72％，無須再加計5碼，刺激力道相當強勁。

另外，國科會今年也宣佈，啓動高齡科技產業行動計劃，在2024至2027年將投入95億元，目標爲2025年健康福祉產業產值突破3,000億元，積極推動養老地產發展。

至於社會住宅，也提供65歲以上老人取得優先權；不過由於社會住宅最常租期只能延長到12年，使得高齡者面臨換約的困難，所以未來政府和民間機構如何整合各種選擇的特色，補強不足之處，是需要審視和評估的方向。

據悉，已有不少潛在投資人，正積極評估，投入民間養老地產市場的投資行列。而在需求推波助瀾之下，近年銀髮商機也逐年蓬勃，推動養老地產市場呈現多元發展的樣貌。

陳文正表示，臺灣養老房地產隨着時代變遷，已經從單一以醫療照護爲主的機構，轉型爲服務導向的渡假式養生村，較具指標的知名案例，包括「潤福生活新象」、「長庚養生文化村」、「臺糖崇賢銀髮宅」等；或價格合理的老人公寓，如臺北市政府的「四大老人住宅」中山老人住宅、陽明老人公寓、大龍老人住宅、朱侖老人公寓。

另外，還有創新的「青銀共居」宅，如「臺中烏日合勤共生宅」、「臺北幸福久久窩」；以及政府推動的社會住宅等，都是目前臺灣養老居住的新選擇。

此外，養老地產市場也出現「輕資產」經營模式。

畢馬威指出，有些養老地產在資產活化的趨勢下，近年也出現把舊有旅館改造成高齡友善的出租宅。例如臺北捷運中山站和臺北車站的「幸福久久窩」，利用原有的旅館改建，降低土地開發建設的成本，進而大幅下調租金，同時引入高雄醫學大學附設中和紀念醫院建置的智慧醫療裝置，透過「遠距健康管理」的方式，打造在地化且平價的養老宅，也是後續值得關注的養老房地產模式。

至於國營的臺糖公司，也看準銀髮住宅的商機，在臺南建立「崇賢銀髮宅」，2023年12月已竣工，將由專業團隊負責經營，目前預計月租金在2~3萬元。

陳文正指出，但各種不同類型的養老地產，也都有其優劣之處。