地產代建，開始加速了

代建行業規模擴張迎來加速度。

CRIC數據顯示，2024年一季度，代建新增規模TOP20企業新增簽約面積已接近2023年全年新增簽約面積的三成。

新簽約項目中，商業代建佔比高達75%，政府類代建項目佔比爲25%，政府類代建仍將是代建企業佈局的重要方向。

隨着代建賽道入局者增多，未來的競爭格局也將愈發激烈，加速規模擴張將成爲代建企業重要的方向。

代建業務發展正在進入快車道。

從CRIC發佈的《2024年一季度中國房地產企業代建新增規模TOP20》可以看出，TOP20企業在一季度新增簽約面積達到3464萬平方米，同比基本持平。對比2023年全年新增簽約面積，一季度新增規模佔比已達29%。

有7家企業一季度新增簽約面積超200萬平方米，這7家企業新增簽約面積合計2312萬平方米，佔TOP20企業新增簽約面積的66.8%。

在規模擴張之下，頭部企業依舊保持穩定的增長速度。

其中，藍城集團的新增簽約面積達到547.8萬平方米，在TOP20企業中排在首位。藍綠雙城和旭輝建管緊隨其後，新增簽約面積分別爲494.5萬平方米和336萬平方米。

聚焦增速來看，藍城集團、融者共創（興元建設）、旭輝建管擴張迅猛，一季度簽約面積同比增速相對較快，其中融者共創（興元建設）一季度代建新增簽約面積同比增長120.4%至244.6萬平方米，增速在各家企業中位於前列。

隨着代建賽道的競爭加劇，部分代建企業率先嚐試推進合夥人制度，以“直營＋加盟”的模式擴大合作範圍，促進規模發展。目前，中原建業、綠城管理和旭輝建管均推出了合夥人制度。

未來或將會有更多的代建企業推進合夥人模式，在代建市場上加速擴張，“資源型”戰略合作將成爲代建企業發展一大趨勢。

一季度TOP20代建企業新簽約項目表現出幾個典型特徵。

從項目委託方性質來看，國企及城投類企業是最大的委託方，其委託的建築面積佔比達到39%，其次是私營企業，政府機關的比例也達到了22%。這意味着，擁有較高安全邊際的政府機關和國企城投類委託佔比高達61%。

從項目性質來看，一季度新簽約面積中，商業代建佔比高達75%，包括商品住宅佔比56%以及商辦、產業園及其他類項目佔比19%。由於城投托底的增加以及項目紓困的持續推進，城投公司委託的商業代建項目在不斷增加。

政府類代建項目佔比爲25%，包括保障性住房佔比13%以及公建配套類佔比12%；一季度政府宣佈投放5000億PSL用於支持“三大工程”建設，再加上城改和保障房試點城市的擴圍，以及部分重點城市城改和保障房建設計劃的推出，未來政府類代建仍將是代建企業佈局的重要方向。

相較於房地產主業，代建行業集中度更高。

CRIC數據顯示，截止2023年末，TOP30企業代建總合約建築面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計面積達4.12億平方米，佔TOP30企業總規模的55%。

一季度新增簽約面積也集中在少數企業手中。新增簽約面積TOP3企業佔TOP20企業比重達到四成，TOP5企業新增簽約面積佔比超過了五成。

對於頭部代建企業來說，新入局者也帶來了市場份額之爭的壓力。

隨着代建政策不斷下沉，多地均出臺或修訂了代建管理制度，再加上“三大工程”建設持續推進，以及紓困項目的增多，代建已成爲房企業務升級轉型的重要方向之一。

1月中旬，央企招商蛇口入局，宣佈將設立代建業務專業公司。濱江集團也於去年重啓代建賽道。可以預見，未來代建行業規模之爭還將更加激烈。

根據綠城管理最新披露的數據顯示，2023年新拓代建項目的合約總建築面積佔當年市場份額的20.4%，相比2022年下降了5個百分點。其管理層坦言，入局代建的企業越來越多，想要繼續保持20%份額佔比的領先地位，需要更加努力去識別和抓住這些業務機會。

實際上，代建並不是一門容易做的生意，入局企業需要從產品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業態開發等各方面出發，做出口碑贏得更大的市場份額。

規模之外，品牌力將成爲企業在市場份額之爭中勝出的關鍵。尤其是在市場下行階段，代建企業的品牌與服務是抵禦週期性風險的利器。

在2023年業績發佈會上，多家房企看好代建業務，認爲代建仍有很大空間。

對比歐美國家20%-30%的滲透率，我國代建業務潛在的增長空間巨大，但優質的代建項目卻是有限的，未來房企在代建市場勢必將迎來一場激烈且艱難的市場份額之爭。

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