降價開閘！北上廣深，都繃不住了

作者：垚圭城（六土）

好的醫生，往往在最適合的時點下最合適劑量的藥。

11月23日深圳樓市祭出“雙辣招”：

可以看出來，深圳此次調整主要是針對置換羣體、改善羣體，降低了居民購買二套住房的購房資金門檻。

二套4成是鼓勵改善和置換，畢竟現在賣房賣不出價格，很多人並不想賣，而總價區區750萬豪宅線導致深圳絕大部分改善都滿足這條線，都成了豪宅了。取消總價豪宅稅，就降低了交易成本，同時拆除了800-1000萬區域的升級置業防火牆。

舉個例子：過去總價749萬的二套住宅，5成首付可以借374萬；而1000萬的二套住宅，8成首付只可以借200萬，而且增加了5.3%的豪宅稅，僅此一項增加53萬稅費。

按照新政，1000萬的144㎡以下的二套4成首付可以貸款600萬，首付款減少了400萬，加上稅費節約453萬以上。

那麼深圳爲什麼在此時出臺救市政策呢？

深圳的樓市可以說是一線城市中跌幅最大、市場成交萎縮最爲嚴重的。

這一點從二手房成交來看最爲明顯，深圳二手房交易的榮枯線是月度交易5000套。2021年下半年以來深圳二手房從來就沒有上過4000套，2022年2月更是低到872套的最低月成交量，這個成交量2003年以來從來沒有出現過。

去年12月解封以來，深圳迎來了一波小陽春，但是二手成交量最高也就3949套，距離5000套的榮枯線還有1000多套的差距，隨後更是一蹶不振，持續萎縮，截至十月份已經連續5個月低於3000套。

更爲誇張的是深圳新房成交同樣低迷。

可以看出深圳一手房成交峰值還不如二手房，今年最低迷的一月份甚至只有1628套，要知道今年深圳的新房是限價的，放在往年早就搶破了頭。甚至八、九、十月份的新房成交還不如二手房。

深圳是一座擁有常住人口1799萬的一線城市，在正常市場環境下的二手房成交是新房成交的一倍，而且無論新房、二手房月成交都遠超5000套，而今年10月份一二手住宅總成交量才僅僅5428套。

從成交量上就知道，深圳人都不買房子了，深圳人對於房地產的信仰崩塌了。

深圳樓市到了非出政策不可的時候。

但是僅僅深圳市場不好嗎？

可以說，四大一線城市樓市在2023年的表現都讓人大跌眼鏡。

依據中原地產二手房房價指數，截至2023年9月末，各大城市房價高點下來跌幅：

上海尤其是以前老外多的小區，房價跌幅特別大。甚至由於某些特殊原因，一部分外籍人士離境，導致上海租金價格也出現了大跌。

四個一線中，北京房地產支撐很強，加上前幾年政策管控，可以說是最穩的市場，2022年甚至走出了獨立的上漲行情，是四個一線在二年來最堅挺的市場，但是今年也遭遇了滑鐵盧。

蜂鳥家園作爲北京學區佔坑房的代表，非常能說明問題。這個樓盤掛牌價相比成交價高點，降了300萬。掛牌排名最低前三的房子，總價紛紛跌到了700以內。兩套699萬，一套660萬。

蜂鳥家園因爲其強學區、低總價、佔坑房的特性，一定程度上，可以作爲反映北京樓市的重要的方向標。

我們查資料可以看到，單價成交最高在2021年3月，44平米戶型成交價985萬，單價22.4萬。而48.5平米的戶型，其成交價格走勢很值得參考：2021年4月，此戶型成交價949萬，單價19.5萬；至2023年8月，此戶型成交價752萬，單價15.5萬，兩年多時間這個戶型單價跌了4萬。

到了今年10月，49.89平米的戶型掛牌價只有660萬，單價13.2萬，相比2021年上半年的成交價，可以說是大跌了300萬。

這個小區小戶型的單價，從最高峰時的22.4萬一直跌到了目前的15.5萬，下降6.9萬。即便同面積的戶型，單價也從19.5萬一路跌到15.5萬，跌了4萬，幅度爲20%。

結合歷史成交數據，蜂鳥家園價格跌回了2020年。

雖然這個小區小戶型偏多，疊加了學區因素，但是這種跌幅也說明了即便是最強的北京樓市，在今年也遭遇寒冬。

那麼此時救市政策何時才能見效呢？

看這次政策的力度，應該說還是比較大的。

要知道，在樓市曾經低迷的2019年，深圳一個豪宅稅價格調整都會引發巨大波瀾。

2019年11月11日，深圳在沒有官宣的情況下，取消了原有的豪宅稅總價限制，和這次一樣，不再以總價判斷是否是豪宅。

深圳樓市應聲大漲，一週內房東跳價頻頻出現，我自己都經歷了一套600萬的房子坐地起價50萬的情況，大量房東甚至惜售，紛紛收回房源不賣了。

緊接着，深圳樓市走出了一波波瀾壯闊的漲幅，直到2022年7月15日深圳不得不出檯曆史上最大辣招“三年戶口+三年社保”的購房資格，但是依舊沒有壓住樓市的瘋狂，又一路上漲到2021年4月才見頂，期間還出臺了執行至今的“二手房指導價”才逐漸摁住市場。

所以，參照歷史，這次的政策放鬆還是有一定力度的，兩個政策的疊加，一定會讓市場有一定的正反饋。

可以預計，深圳的一二手房成交量會逐步上漲，二手房2024年應該能回到5000套的榮枯線，畢竟2023年在沒有任何有力度政策的大環境下，二手成交已經超越了2022年，即便排除口罩因素影響，二手房成交也不再創新低。

但是，政策依然耐人尋味。

本次政策調整依舊有幾個耐人尋味的點。

一是指導價沒有放開。

打開某家軟件，上海的二手房除了可以顯示掛牌價，還可以顯示小區的半年來成交價。而深圳的二手房還在執着地展示着指導價，傳聞要取消指導價，放開只有2個小時就被重新關閉。

價格是市場最重要的參考，是指導市場方向的唯一指標，價格不放開只能說明一個問題，目前樓市還沒有進入市場調節階段，二手房也不是政策扶持的目標。

二是針對剛需的政策沒有放鬆，例如限購門檻沒有降低，首套房首付沒有下調，契稅沒有進一步優惠，首套房房貸沒有下調。

也就是改善房的改善鏈條還沒有閉環，在沒有剛需進場的前提下，改善業主想要賣出一套置換買入一套難度依舊很大，只有真正有實力的改善羣體才能在目前市場操作。

管理層目前還在觀察市場走向，不想一次把工具箱工具都用完，也擔憂市場大幅度反彈。

但是，藥效不夠力，只怕重疾不會輕易好轉，用藥時機和用藥量正是考驗一個好醫生的醫術的重要方面。