恆大近期動作頻頻，馮侖：死生之際的最後「博弈」

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問：

恆大近期又有新動作。綜合多家媒體報道，當地時間8月17日，恆大集團在美國根據破產法第15章向曼哈頓破產法院申請破產保護。8月28日，恆大系三家上市公司實現了全面復牌。這到底是好消息還是壞消息？

馮叔：

恆大最近有兩個事情引起大家關注，一個是在美國紐約申請破產保護，另一個是旗下三家上市公司在港交所正式復牌。關於這兩件事情，我的看法是，這只是得了重病的人延緩死亡的一些方法。

重症病人身上插滿管子，延緩死亡，肯定有兩個目的。

一個是，利益相關者還在博弈。在子女還沒有想好、遺囑還沒達成共識時，這管子不能拔。我覺得，這基本上不屬於愛，而是利益博弈。

就像現在的境外債權人，他們通過在美申請破產保護的方式，博弈出想要保護境外資產，這樣子破產清算的時候可以多拿一點。

另外一個，順利復牌也可能恢復階段性的融資功能，在未來破產清算之前，使一部分羣體的壓力得到一些舒緩，也獲得他的利益。

總之，這不過是走向死亡路上利益的角逐和博弈，對於恆大來說，延緩死亡和死亡之前，（利益相關者）彼此再博弈一下。

另外，對於恆大來說，不是想不想死的事情，而是怎麼樣死得體面的事情，所以這樣一些動作也可以使這個死亡過程延長，死得比較體面。未來對於當事人來說，（企業）死亡之後留個活屍、留個全屍，以後大家哀悼的時候表示一些敬意，我覺得就起到這麼一個作用。

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問：

近兩年，很多爆雷房企都選擇撤離上海、北京總部，比如，融創將在10月前將總部從北京撤回天津；出險房企藍光、祥生、奧山、恆泰等房企也撤離了上海虹橋。爲什麼在黃金時代這些房企一股腦兒地搬遷至北上，在流動性危機後又迴歸大本營呢？

馮叔：

不同的開發公司、地產公司，他們對於總部的選擇，在繁榮的時候和蕭條的時候，在區域選擇上的邏輯是一致的。

繁榮的時候，要在一線城市最核心的位置，比如我發現在首都北京，幾乎每個地產公司都有一箇中心。我現在所處的地方叫萬通中心，是我們自己建的。在它邊上，還有萬科、金地、萬達、SOHO中國和陽光100的總部中心。

周圍這些地產公司都會駐紮在北京CBD，他們都有自己的中心，因爲這個地方具有標誌性，另外物業品質好、租金高，所以從商業角度來說，既能滿足自己一部分辦公的需要，又能夠給客人和合作方帶來方便，同時也可以爭取更多的合作機會，讓客戶更信任你，那麼這是個選擇。

但是，當出現問題和危機的時候，比如，公司爆雷或者財務緊張，那它們要選擇退出、需要還債，最好賣的資產也一定是這個位置的資產。

比如說，在二三線城市的寫字樓，可能一平方米最多賣1萬塊錢，但是在北京、上海，CBD區域的寫字樓，一平方米可能賣5萬、8萬、10萬，所以一定是先處置這部分優質資產，處置完資產、還完債以後，總部就要重新選擇一個低成本的地方。

所以當公司遇到危機和需要重整的時候，降低成本、變賣資產、擴大償債能力，一定會先賣掉最好的地方、最容易賣出去的這部分資產，只能是賣掉一線城市CBD區域的核心物業，同時遷移到二線城市或者說成本更低的城市建立總部。

這樣的話，能夠降低成本、縮減開支，贏得債權人的理解和支持，這是一個理由；CBD區域的核心物業位置更好、更值錢、更容易流動，這是另一個理由。

所以在繁榮和蕭條的時候，或者說繁榮和出現危機的時候，大家首先想到的是買CBD區域的核心寫字樓，或者賣他的寫字樓，（房企們）選擇的地方通常是一致。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪