海珠創新灣直奔10萬+，萬博6萬+，洛溪還是窪地嗎?
本站房產原創報道 今年初，時代大家、中海觀瀾府的“神仙打架”，讓海珠創新灣這個新晉板塊爲大家所熟知。加上珠光瀝滘舊改、中海石崗路和南洲路三大項目有望年內預計入市，海珠創新灣更是賺足大家眼球。
相比炙手可熱的海珠創新灣，一江之隔的洛溪板塊卻顯得尤其低調。唯一引起熱議的，是上個月服役了30餘年的洛溪大橋舊橋封閉加固，6月拓寬工程將全面完工，屆時3分鐘可通過洛溪大橋。
作爲連接海珠和番禺的重要交通動脈，洛溪大橋對房價的拉動作用，曾經尤爲突出。80年底末，隨着洛溪大橋的通車，“寧要河北一張牀,不要河南一間房”的廣州市民，也逐漸接受在番禺置業。
這個距離廣州最近的板塊在當時被稱作“廣州後花園”，房價僅2000元。隨着新光快速、華南快速和地鐵3號線等利好落實，房價逐漸攀升。在新世紀初，連同華南板塊，一度是廣州成交最火熱的板塊之一。
如今的洛溪板塊，卻已淪爲樓市“小透明”。畢竟現在一提起番禺，大家想起的是萬博、亞運城和廣州南站。
洛溪板塊，爲什麼逐漸被市場遺忘？
一是洛溪板塊開發較早，小區樓齡多數在20-30年間，比較老舊，以樓梯樓爲主，產品已過時。其中華薈明苑、洛濤居南區和廣州奧林匹克花園成交較爲活躍，二手均價在3萬/㎡左右。
樓齡新的小區集中在沙溪-廈滘一帶
樓齡新一點的小區主要集中在沙溪-廈滘一帶，20年樓齡左右的東海花園、海怡花園等，二手均價約3-4萬/㎡；以時代外灘、星河灣半島爲代表的二手豪宅，均價已到5-7萬/㎡左右。
二是板塊內雖然配套齊全，但整體檔次較低，缺乏大型商業配套。整體環境比較雜亂，五金酒店用品城、裝飾材料城等批發商貿城的存在，也在一定程度上加劇了城鄉風貌差異。
三是交通擁堵爲該板塊最大短板。工作日上下班高峰期，洛溪大橋、華快、新光等，堵車已是家常便飯。加上地鐵18號線和22號線施工、洛溪大橋施工等因素，短時間內，交通堵塞的問題還將存在。
四是新盤稀缺，目前僅南天名苑和星河灣半島在售，兩者都佔據一線江景資源，走豪宅路線，主打超大戶型，單價9-10萬/㎡左右，不屬於市場主流產品。
洛溪還是窪地嗎？
在海珠創新灣直奔10萬+，萬博直奔6萬+的當下，夾在中間的洛溪，還是窪地嗎？能否迎來板塊補漲？還能入手嗎？
判斷一個板塊的區域價值，首先得了解其目前的發展程度。整體而言，洛溪屬於發展成熟片區，利好兌現慢，大部分區域價值已體現。
洛溪片區接下來新增的利好規劃，主要體現在舊改和交通上。
圖源：南方都市報
根據2019年2月公佈的《番禺區洛溪島城市設計及沙溪組團控制性詳細規劃》，洛溪將打造廣州創新、文化、生態、活力之島，其中重中之重是洛溪村、沙溪村（合作企業爲升龍+方圓）、上漖村、廈滘村四條舊村改造，改造後將刷新片區面貌，完善區域配套。
圖源：南方都市報
此外，在目前三條地鐵線路的基礎上（包括地鐵2號線洛溪站、3號線廈滘站及即將開通的18號線沙溪站），新增19號線（西三-姬堂）、26號線（沙灣-太和），其換乘站爲上滘站；新增東西向地鐵軌道線串聯南北線路；增加橫向有軌電車。
但需要注意的是，城市舊改是一個循序漸進的過程，很難一蹴而就。尤其番禺舊改動作一向緩慢，規劃雖美，但要等到實際落地，還需要很大的時間成本。
洛溪板塊補漲了嗎？
看具體樓盤，分化嚴重。“老破小”不漲反降，“新大豪”漲勢喜人。根據鏈家的數據，洛溪板塊內，20-30年樓齡的舊小區，不僅沒漲，還降了。
比如樓齡28年的如意花園，今年2月成交的一套70㎡小兩房，總價139萬；去年3月同樣的戶型，成交總價152萬，幾乎降了10%。
另一邊廂，廣州中原研究發展部數據顯示，珊瑚天峰2020年漲幅高達32.7%，十分搶眼。目前業主掛牌價在4.5-5萬/㎡左右。
一路之隔的時代外灘，270㎡大戶型，今年1月成交總價爲1228萬，去年5月，同樣戶型的成交價僅爲1030萬，短短半年多，漲幅20%。
洛溪板塊還能入手嗎？
對於預算不多的剛需來說，純粹想上車的話，洛溪不失爲一個合適的選擇。100多萬可買兩房，200萬買三房，不介意老破小，這裡可選的房源不少，生活氛圍濃厚。但想兼顧投資升值，就不必考慮了。
對於預算在300-500萬的購房者來說，可考慮麗江如英居、奧園友誼尚居等次新電梯房；而預算充足的可考慮時代外灘、珊瑚天峰、星河灣半島等樓盤。
但整體而言，目前洛溪板塊概念弱，對購房者吸引力不足。畢竟，有錢的可以選海珠江景盤，次有錢可以選萬博地鐵盤，夾在中間的洛溪板塊，想出頭，還得多修煉內功啊。
上週新增房源1825套 增城領跑
越秀受威脅！郊區也有這些新名校
意向樓盤：
姓 名：
手 機：
人 數：
看房日期：
姓名：
手機：
人數：
姓名：
手機：
人數：
廣佛線開闊江景洋房
東部1線山景房7字頭起
南沙線精裝商住公寓
保利大都匯情侶公寓
珠江嘉園1萬抵95折
保利花城享1萬抵97折
碧桂園空港國際小公寓
碧桂園豪園總價95萬起
荔灣國際城1萬抵20萬
變身!上帝視角看琶洲
新團隊如何撬動地王?
廣鋼大熱 看荔灣房價
新黃埔撼天河老大地位
2015樓市網友吐槽榜
買二手房也不“二”
買房如何選樓層？
靠工資永遠買不起房？
讀公積金異地貸款政策
搞懂以房養老的背後
用微信掃碼二維碼
分享至好友和朋友圈