觀點直擊   越秀房產基金穩健基本盤

觀點網 3月17日，越秀房產基金髮布2024年度業績報告。

報告顯示，期內期內，越秀房產基金錄得收入總額20.32億元，物業收入淨額14.45億元。

分派方面，報告年度可分派總額約爲3.15億元，按2024年12月31日的收市價0.96港元計算，報告年度的每個基金單位分派的收益率約爲7.08%。

目前，越秀房產基金共運營寫字樓、酒店公寓、零售商場，及專業市場4大類業態，合計持有10個物業，分別佈局於廣州、杭州、武漢、上海、香港5座城市，期內整體出租率達84.5%，組合估值爲423.08億元。

據參加了投資者會的投資者分享，會上，管理層就是否會繼續收購底層資產的問題，明確表示暫無收購的動作和意向，“我們的首要任務是提升整個經營情況。”

確實，在市場環境不確定的情況下，擁有穩健的基本盤纔是關鍵。

穩健基本盤

寫字樓板塊作爲越秀房產基金業績壓艙石，報告期內總收入爲11.50億元，佔總體收入的66.58%。

不過，在業績會上管理層亦坦言：“寫字樓業態受經濟市場下行的影響還是比較大的。”

目前，越秀房產基金共擁有8處甲級寫字樓資產，其中廣州佔據半壁江山。

而如今的廣州甲級寫字樓市場更是處於承壓狀態。戴德樑行報告指出，廣州甲級寫字樓市場未來的供應量相對存量的佔比較高，從全國範圍來看都屬靠前。

數據顯示，2024年全年，廣州甲級寫字樓市場共迎來17.3萬平方米新增供應，全市存量錄得666.8萬平方米，同比微升2.7%。受供需兩端的影響，租金水平繼續下探，四季度全市平均租金同比下降12.2%至131.5元/平方米/月。全市甲級寫字樓市場空置率同比微升0.2個百分點至18.9%。

儘管如此，管理層指出，得益於報告期內產品結構的調整和優化，越秀房產基金位於廣州的寫字樓整體出租率還是達到了88.5%，平均租金單價爲176.6元/平方米/月，高於廣州甲級寫字樓的平均水平，同時招商周期也同比縮短一個月。

其中，廣州國際金融中心（簡稱廣州IFC）作爲越秀房產基金的主要底層資產，在2024年的表現上還是較爲穩健。國金中心的估值爲189.90億元，佔基金估值的45%；期內收入佔總體收入的49.6%。

廣州IFC是越秀房產基金持有的十大物業中唯二的商業綜合體項目之一，包含了四季酒店、雅詩閣服務公寓、國金天地等，總建築面積爲45.74萬平方米，而寫字樓爲主要收入來源。

2024年末，廣州IFC甲級寫字樓出租率爲85.3%，與去年基本持平；租約單價爲230.6元/平方米/月，同時期內續租率超過了八成。

新簽約方方面，2024年廣州IFC寫字樓內，兩家知名律師事務所和一家投資公司合共擴租超過3800平方米；新引進優質租戶超過5000平方米，當中包括一家世界500強跨國銀行和一家證券公司。

與此同時，爲了提升出租率，管理層表示，在匹配市場方面，廣州IFC在期內推出了約7200平方米帶裝修中小戶型單元，去化率達到了83%；而越秀金融大廈也推出了1.4萬平方米帶裝修戶型，去化率更是達到了92%。

不過，需要注意的是，未來兩年內，旗下寫字樓超一半的租賃面積即將到期。如何在留住優質客戶的同時，平衡出租率與租金，或許也將是越秀房產基金接下來最需攻克的難題。

財報顯示，廣州IFC寫字樓2025年及2026年度，到期租約佔比分別爲24.3%、30.6%；上海越秀大廈佔比分別爲39.2%、23.5%；而越秀金融大廈分別爲29.2%、26.1%。

多元抗週期

在四大業態中，酒店公寓是越秀房產基金第二大支撐柱，期內收入爲5.08億元，佔總收入的25%。

對於酒店公寓業態，目前管理層繼續保持看好的態度。“隨着國內旅遊市場加速回暖及國際行情的恢復，外國人來華政策出臺，我們認爲居住需求會持續釋放，一線城市高端酒店入住率有望提升。”

據中國國家移民據數據顯示，2024年全國免簽入境外國人2011.5萬人次，同比上升112.3%。“在境外的帶動下，我們的訂房率同比增長了83%，境外客人佔比爲38%，內地客爲62%。”

在此背景下，四季酒店2024年平均入住率爲81.5%，同比上升1.6個百分點，期內收入3.89億元；雅詩閣公寓2024年平均入住率爲90.5%，同比提升0.3個百分點，期內收入1.2億元。

在此之外，越秀房產基金的專業市場（批發商場）及零售商場板塊的收入貢獻還更爲穩定，也是收入上漲的業態亮點板塊。

據財報顯示，2024年全年批發商場的總收入爲2.06億元，同比上升12%；零售商場期內收入爲1.67億元，同比上升2.7%。出租率方面，批發商場的出租率同比上升1.3%至97.1%；零售商場的出租率也上升0.6%至94.8%。

目前，廣州白馬服裝市場是越秀房產基金旗下唯一的批發商場，估值爲48.15億元，同比漲0.2%，佔估值的11.38%。

對於批發商場的運營，管理層指出：“目前，我們也有一些聯營的模式，希望通過租戶銷售額的提升來提高我們的租金收入。”

同時，管理層也進一步指出，在數字化運用上，2024年發佈“白馬智選平臺”，截至目前已入駐276個品牌，爭取打造線上成交的第二業績增長曲線。

至於零售商場，該業態收入爲1.67億元，同比上漲了2.7%，佔總收的8%。整體出租率也較去年同期上漲了0.6%至94.8%。

其中，維多利亞廣場2024年的收入爲7440萬元，全年客流量同比增長5%。得益於兩家品牌醫美公司的入駐，該廣場全年新籤面積超1300平方米，期末出租率爲96.6%，同比增加客3.1個百分點。

至於融資方面，爲了降低匯率利率帶來的風險，越秀房產基金分別於2024年2月和12月，合計引入超過45億人民幣貸款，用於置換境外浮息港元貸款。2024年底人民幣融資佔比由年初39%上升至60%

截至2024年末，越秀房產基金融資總體年利率爲4.16%，較年初4.74%下降58個基點；全年平均付息率4.53%，同比2023年的4.60%下降7個基點。

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