觀點與德勤羅遠江對話：最壞時刻亦是最好時刻 | 博鰲新力量
編者按：2024年以來，新質生產力成爲中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。
因應行業變化，博鰲房地產論壇將升級擴展爲覆蓋全產業鏈的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”系列報道——“博鰲新力量”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋新週期的新力量。期待這些力量成爲滾滾洪流，帶動產業鏈及經濟的煥新發展。
觀點網從2021年開始，中國房地產行業持續處在深度調整當中，經歷數年光陰，市場似乎仍然在底部浮沉。
對於行業未來何去何從，德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江指，雖然沒有人可以預計房地產什麼時候見底，但目前情況下有危也有機，最壞時刻亦是最好的投資時刻。
過去幾年，中國房地產市場持續下滑，最新的官方數據顯示，今年6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅的銷售價格分別環比下降0.5%和0.4%。
雖然探底的路程仍然在尋找終點，但下跌幅度已見收窄，這些都歸功於近期的刺激政策。
“過去數個月，尤其‘517新政’出臺後，中央政府釋放出比較強烈的支持房地產市場信號。雖然沒有人可以預計什麼時候見底，但政府其實一直有推出一些刺激政策，希望可以在這個全球利率高企及經濟下行的週期中有所緩衝。”身爲德勤中國房地產行業主管合夥人的羅遠江如是說。
最壞與最好
多個重磅措施出臺後，不少媒體用“史詩級”來形容此次政策力度，特別是住建部提出推動各地開展收購已建成存量商品房用作保障房。但是政策是否可以令市場的下行迎來終點，仍然是未知之數。
羅遠江對此認爲，政府收儲是一件好事，但相信政府即使收購存量商品房亦會有所篩選。同時即使政策推出，市場的調整仍需要一段時間，因爲民營房企的債務等問題並不是一時三刻可以解決。
他以過去經驗爲例，即使企業已進入清盤程序，完全出清手頭資產平均需要十年時間之久。而房地產民營企業出現流動性不足問題只有數年時間，所以目前談及何時可以完全解決是言之尚早。
羅遠江透露，目前德勤協助超過20間民營房企處理債務重組等問題。
而在過去20年，中國樓市也經歷了多輪起伏，但這一次下行週期，不論是學者、分析師或是市場參與者等都有一個共識，就是即使運用再多的政策，房地產業也不可能回到從前。
羅遠江亦指出，行業出現調整是遲早的事，即使過程令人痛苦，但同時亦是行業迴歸健康發展的訊號。因爲至少不會將經濟押注在單一產業上，過去房地產佔GDP的比例實在太高。
官方數據顯示，過去20年，房地產是中國經濟當之無愧的支柱產業，對全國GDP的貢獻率達7.34%，間接帶動的相關產業佔9.9%，合計約佔GDP的17%，比大部份發達國家爲高。
2020年，中國房地產行業的增加值達到歷史高點，約1萬億美元。如果將其看作一個經濟體，中國地產行業大致相當於墨西哥或印度尼西亞的全國GDP，在全球排名約15左右。
即使目前行業前路崎嶇不平，但羅遠江仍然審慎樂觀。
“雖然經歷調整週期是痛苦的，但我仍然很樂觀，因爲房地產是一個永續行業，即使在發達國家，房地產行業仍然佔GDP的比重不低，每個市民都有住房需求。我相信經歷完這個調整期之後，會逐步向好。”
他更指，目前情況下有危也有機，最壞時刻亦是最好的投資時刻。所以一些能夠保存資金實力的地產投資公司或基金，這個時候正在進取地尋找投資機會。
他留意到，五月至六月開始亞洲地區尤其是香港一些有實力的地產投資公司等，反而抓緊目前的機會準備在市場抄底。他們現在有四五個項目正在處理中，每個項目規模達至數十億港元。
仍然需要時間
內地樓市疲弱，香港的情況亦不相上下。
香港差餉物業估價署數據顯示，6月份私人住宅售價指數報301.8點，較5月的305.6點下跌1.24%，連跌兩月，累跌2.55%。不單完全蒸發了撤辣後3月及4月份兩個月累積2.41%的升幅，更創下自2016年10月以來的近8年前低位。
羅遠江預計，香港樓價下半年仍然需要調整一段時間，負資產數目可能會相應增加，這個情況或引伸至業主情緒受到影響，從而減少消費，影響經濟環境。
商業物業情況更令人擔憂，甲級寫字樓空置率高達16.9%，創歷史新高；商鋪表現也不好，空置率爲6.6%。
羅遠江坦言，香港房地產市場主要集中在住宅、寫字樓及商場，在這個週期下，該些類別都受到很大的影響。
他意識到，香港以往商業物業的業態十分狹窄，不比其他地區的多元化種類，如養老、醫療及學生公寓等。不同的產業都需要專業化管理，相信可以因而吸引相關產業的租客，無形中可以用地產帶動其他產業。
他相信，不論是內地還是香港，如何善用商業房地產產生價值都將會是未來的重要課題。
“我們認爲國外的做法可以值得借鏡，如何善用資產及空間，如何達至多業態，並通過該業態推動跨行業價值。因爲過去開發商一直以合約銷售排名，但如果是用REITS的模式，大家對比的是資產規模、管理規模及回報率，令管理人不斷創造價值，這個競爭會更健康。”
房地產行業低迷，除了影響的是房地產開發經營、房地產中介服務等主要行業，亦會對周邊行業帶來影響。自2021年內房流動性危機發生後，市場已指出四大會計行淡出內房審計，並由規模較小的核數師接手。
關於辭任內房核數師工作這個問題，羅遠江稱，過去三年當中，每一次辭任上市公司核數師職務，內部都會進行討論。現時回想起，過去幾年始終堅持審計質量，是德勤可以平穩渡過這個週期的原因，雖然令業務受到影響，但衝擊亦相對較少，同時重組及財務諮詢管理業務錄得強勁增長，足以彌補審計業務的下跌。
他續指，該行重新將焦點擺放在香港及區域性的房地產公司，尤其是科技進步方面。對比內地房地產企業，香港房地產公司的系統會比較落後，加上該些企業的第二代或者第三代接班人陸續上場，取態會比較擁抱科技，所以德勤現時會通過科技幫助這些房企更有效地管理他們的業務及資產。
至於恆大今年3月被中證監裁定做假數一事對審計行業的影響，羅遠江坦言，事件對審計行業肯定有很大的影響。
但過程當中，令他明白到公衆對審計師或者審計機構的期望可能高於法規或準則，的確這個行業是需要負起相關的社會責任。
同時，不論內地或是香港的監管部門，對於行業的監管亦會增強，但相信會令行業更加健康地發展。
以下爲觀點新媒體對德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江先生的訪問實錄：
觀點新媒體：對於今年內地樓市的看法如何？
羅遠江：過去數個月，尤其“517”政策等一些重磅政策出臺，其中包括降低利率、政府收儲等。
一個明顯的信號是，雖然沒有人可以預計房地產什麼時候見底，但正面信息釋放是政府一直推出一些刺激政策，希望可以在這個利率下行及經濟下行的週期中有所緩衝。
我認爲調整仍需要一些時間，第三季六月至七月份的銷售數據仍然出現下跌；另外一方面，政府及國企、央企有釋放一些積極信號，除政策以外，國企及央企仍然買地及繼續開發，但可能主要集中一線城市。
亦有一些民營房企的問題需要解決，如在建工程、保交房及海外債等，我們目前協助這些民營企業解決這些問題，數目超過20間。
談及何時可以完全解決言之尚早，因爲由2021年推出一系列調控措施開始至今，房地產民營企業出現流動性不足問題只有數年時間，相信仍然需要一段時間處理。
以我們過去的經驗，清盤一般平均需要十年時間。
雖然調整會令大家痛苦，但這是一個健康的信號，因爲至少不會將整個經濟押注在房地產上，過去比例實在太高了。
根據一些數據，2010年代，中國房地產市場與相關材料、建築、裝飾和家電行業一起，對GDP的貢獻率超過25%。單計房地產行業，過去20年亦佔GDP的7.34%，比大部份發達國家爲高。
雖然經歷調整週期是痛苦，但我仍然很樂觀，因爲房地產是一個永續行業。即使在發達國家，房地產行業仍然佔GDP的比重不低，每個市民都有住房需求。相信行業經歷完這個調整期之後，會逐步向好。
沒有人知道市場什麼時候見底，但至少中央政府或整個大環境都在扶持房地產市場。減息的時間上，明顯市場共識是今年下半年或者明年會開始減息。
我認爲目前情況下有危也有機，最壞時刻亦是最好的投資時刻。所以一些在過去週期當中保存資金實力的地產投資公司或基金，這個時候十分進取地留意項目。
觀點新媒體：對於香港今年樓市有何看法？
羅遠江：香港方面，預計下半年仍然需要調整一段時間，所以可能負資產數目會增加，這個情況引伸至業主情緒受到影響，從而減少消費，影響經濟環境。
但我認爲，房地產市場尤其是住宅市場走勢，主要根據整體經濟環境及市民收入。
全球經濟環境受壓，無論香港或內地似乎都在尋找一些新的產業、新的商業模式，希望突破。以香港爲例，新一份財政預算除了支持房地產措施之外，政府亦投放不少資源支持其他產業發展。
觀點新媒體：商業房地產方面的前景會否較樂觀？
羅遠江：商業房地產亦需要突破及進步。
以香港爲例，香港房地產市場主要集中在住宅、寫字樓及商場，在這個週期下，該些類別都受到很大影響。
這令我反思到香港以往商業物業的業態十分窄，但其他國際都市會比較豐富，如醫療、養老及學生公寓，整個資產組合都有專業管理。香港其實有很多來自世界各地的學生，但暫時沒有看到專業的資產管理人管理該類物業。
管理及運用這些資產在三個方面可以得益：第一，資產管理好了，自然有吸引力，可以吸引投資者；第二，營運效率提高亦會令成本降低；第三，當不同的資產類別營運得當，可以吸引人才及資金來港。
不同的產業都需要專業化管理，相信可以因而吸引相關產業的租客，無形中可以用地產帶動其他產業。
我們認爲國外的做法可以值得借鏡，如何善用資產及空間，如何達至多業態，並通過該業態推動跨行業價值。
因爲過去開發商一直以合約銷售來排名，但如果是用REITs的模式，大家對比的是資產規模、管理規模及回報率，令管理人不斷創造價值，這個競爭會更健康。
當然，每個時期都有不同的需要，過去二十年中國需要發展、城鎮化，但相信如何善用商業房地產產生價值，將會是未來二十年的課題。
觀點新媒體：恆大今年3月被中證監裁定做假數一事，對審計行業的影響？
羅遠江：我認爲今次恆大事件對審計行業肯定有很大的影響，在這過程當中，我亦學習了很多，尤其是公衆對審計師或者審計機構的期望可能高於法規或準則。
而且與內部其他領導或是風險部門討論過程中，我亦明白到，我們的社會責任是凌駕於業務之上，恆大事件更加確立了這個行業需要負起相關的社會責任。
同時，不論內地或是香港的監管部門，對於行業的監管亦會增強，但相信會令行業更加健康地發展。
另外，雖然德勤是一個全球化品牌，但在管理上或是財務上都是本地化。
觀點新媒體：自房地產行業出現調整後，有指四大會計行淡出內房審計，會否對業務有很大影響？
羅遠江：關於辭任內房核數師工作這個問題，每一次辭任在過去三年內部都有進行討論，但現時回想起，過去幾年始終堅持審計質量，是德勤可以平穩渡過這個週期的原因。
雖然令業務受到影響，但受到的衝擊相對較少，同時重組及財務諮詢管理業務錄得強勁增長，可以彌補審計業務的下跌。
另一方面，我們重新將焦點擺放在香港及區域性的房地產公司，尤其是數字化轉型方面。對比內地房地產企業，香港房地產公司的系統會比較落後，加上該些企業的第二代或者第三代接班人陸續上場，他們的取態會比較擁抱科技，所以我們現時會通過科技幫助這些房企數字化轉型，更有效地管理他們的業務及資產。
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