香港傳真 | “撤辣”後樓價已到最壞時刻

觀點網 香港報道港府宣佈全面撤辣四個月後，對樓市的影響已逐步減少。在缺乏利好消息，加上經濟復甦未如理想，新盤逐以低價開售招徠，拖累二手樓價跌勢持續。反之，租務市場於受惠本港放寛的入境政策，私人住宅租金持續上揚。

有業內人士認爲，租金與樓價背馳，當息口下跌，令回報率上升之下，“供平過租”將會重臨。

根據香港差餉物業估價署最新公佈樓價的指數顯示，2024年6月份香港私人住宅售價指數報301.8點，較5月的305.6點下跌1.24%，連跌兩月，累跌2.55%。不單完全蒸發了撤辣後3月及4月份兩個月累積2.41%的升幅，指數更創下自2016年10月以來的近8年前低位。

數據亦顯示，今年次季樓價按季跌了2.04%，而上半年計樓價累積下跌了3.05%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅擴闊至24.19%。

撤辣後的亢奮情緒已逐漸減退，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，目前樓價已達到最壞時刻。

他指，一手發展商爲了吸引客源，只好以低價作招攬，7月全新開售的兩大新盤，分別位處啓德及黃金海岸，皆以同區甚至全港新低價開售。雖然銷售反應理想，但在一手減價促銷下，二手嚴重受壓，低價成交不斷，令差估署樓價指數連跌兩個月，並創8年新低。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，有見過去一段時間，新盤低價策略未變，相信7月份樓價仍會再跌1%；而在息口尚處高水平下，8月及9月料分別再跌0.5%，估計第三季樓價會再錄2%的跌幅。

數據來源：利嘉閣

一手樓盤要減價促銷，其中一個重要原因爲新盤目前的供應高企。

高力香港研究部主管李婉茵表示，數據顯示，截至今年6月，已落成但仍未出售單位爲1.93萬夥，比截至今年3月的數字跌8.5%。不過，若計及建築中及已批動工單位，未來一手潛在供應達仍然超過10萬夥。發展商在一手樓提供多項優惠的情況下，且有大量貨源可供準買家選擇，一定會對一手或二手價格存有壓力，預測樓價全年變化維持下調5%至10%。復甦以至反彈需要等待減息週期開始，纔能有更多正面作用。

陳海潮亦期望釋出9月減息的憧憬後可減緩跌勢。展望第四季，他認爲主要視乎減息是否實現，希望屆時樓價可以橫行整固，那麼全年樓價跌幅有望維持在約5%左右。否則如減息速度及力度不理想，加上新盤維持低價搶灘，恐怕二手樓價在第4季要再跌3%，則全年樓價跌幅有機會擴大至8%。

不過陳永傑則對下半年樓市抱樂觀預測，料最壞時刻將隨着6月及7月而過去。

值得留意的是，樓價雖跌，但另一邊租金卻連升4個月。差估署6月份租金指數報189點，環比升0.16%，創4年半新高。而今年上半年租金累積升了1.61%，次季租金升了2.22%，爲近3個季度的最大升幅。

萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒解釋，港府“高才通”計劃，令勞動人口及高收入人士規模回升，對住宅租務需求繼續有剛性支持，預計今年租金繼續上升5%至8%左右，整體租金回報率提升至近3%。中小型住宅租金升幅將跑贏豪宅，未來幾個月住宅租金走勢保持平穩。

陳永傑則指，租金與樓價背馳，令租金回報上升，若再加上利率回落因素，將吸引更多投資者轉投物業市場投資，有助下半年物業成交量。

美聯住宅部行政總裁布少明估計，全年租金有力上升8%，最新租金僅較歷史高位相距約4.1%，預期今年內租金將升破歷史高位。

另一方面，隨着美聯儲於9月開始減息的機會越來越高，當息口下跌，租金續升，令回報率上升之下，“供平過租”將會重臨，相信會促使不少市民“轉租爲買”，令樓市爆發新一波購買力，並重拾上升動力。

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