公積金，越來越雞肋了？
“沒想到有一天阻止房貸利率下滑的，是公積金。”
正在辦理房貸的林默如此感嘆。幾天前，一位同樣辦理房貸的廣州朋友告訴他，自己的商貸利率談到了2.63%，比5年以上公積金利率2.85%還要低出不少。但沒等林默羨慕多久，銀行客戶經理轉頭就告訴朋友這個利率“辦不了了”。
中國新聞週刊瞭解到，近期有多家廣州銀行接到通知，目前首套房商貸利率不得低於2.85%的公積金貸款利率，這直接導致了部分地區出現房貸利率的“反彈”現象。
房貸利率“逆勢上漲”背後，壓力給到了公積金。當罕見的“利率倒掛”開始出現，房貸利率還能再降低嗎？
圖/圖蟲創意
房貸利率降到2字頭
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對中國新聞週刊介紹，住房貸款主要有商業貸款（簡稱“商貸”）與公積金貸款兩種方式，二者的調節模式是不同的。
商貸利率定價方式採取“LPR（貸款市場報價利率）+加點”的形式；公積金貸款利率根據基準利率來進行調整，不隨LPR變動。
“相比於商貸，公積金貸款額度有限，審批受各地政策差異影響。從公積金貸款政策優惠、信用等角度看，一般情況商業房貸利率要高於公積金房貸利率。”周茂華說道。
《全國住房公積金2023年年度報告》顯示，2023年住房公積金在助力繳存人安居宜居方面發揮了更大作用，有效減輕繳存人購房支出壓力。具體數據顯示，全年住房公積金提取人數7620.10萬人，佔實繳職工人數的43.66%；提取額26562.71億元，比上年增長24.34%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞週刊，低利率是公積金貸款的優勢，此前公積金貸款利率和商貸利率大概有兩個百分點的“利差”。
而隨着2024年以來LPR不斷下降，這一情況正在改變。
10月21日，央行宣佈5年期以上LPR下降25個基點至3.6%，堪稱有史以來最大幅度的降息；2024年以來，5年期以上LPR共計下調三次，共調降60個基點，由年初的4.2%降至3.6%。
寬鬆樓市政策下，商貸利率全面跟隨LPR下調，“破3進2”成爲普遍現象。目前除北京、上海、深圳以及少部分二線城市外，很多城市的首套房貸利率步入“2字頭”。
按照計算，東莞、蘇州首套商貸利率調整後已低至2.7%。此外，南京、青島、杭州和長沙等地，首套商貸利率最低值均爲2.9%。
對比之下，目前各地首套個人住房公積金貸款2024年以來僅調整一次，其利率5年以上基本是2.85%。
正是不同步的調整，使房貸利率出現了明顯的“倒掛”。
對於低於2.85%的商貸利率，周茂華認爲有兩方面原因，“主要是國內房地產貸款下限取消，各地因城施策，根據區域房地產市場與自身經營狀況合理確定個人住房貸款利率下限；同樣也不排除此前房貸利率定價相對較高，隨着房貸利率下行取消，在市場競爭加劇情況下，部分銀行房貸利率出現較大幅度調降情況”。
中國新聞週刊關注到，隨着銀行爭搶房貸，一些城市房地產貸款下限取消後，部分銀行的優惠甚至能達到85—100個基點。在最新的LPR下調之前，廣州有銀行就已經推出了2.85%左右的貸款，例如廣州匯豐銀行優質客戶如果申請額度達到400萬元以上，利率最低可以降至2.9%。
不過這類現象也引發了監管部門的注意，因而部分地方的銀行收到了“商業貸款利率不能低於公積金貸款利率”的通知。
公積金利率不合算了？
爲何商貸利率不得高於公積金利率？這要從住房公積金的定位說起。
甘肅酒泉市住房公積金管理中心此前發文科普公積金貸款和商業貸款的區別指出，公積金貸款是一種政策性貸款，不以營利爲目的，由政府設立住房公積金管理中心負責管理。
安徽蕪湖市住房公積金管理中心也在“爲什麼要建立住房公積金制度”的政策問答中解讀，住房公積金制度的意義主要體現在三個方面：一是住房公積金制度籌集了長期穩定的政策性住房資金，促進了政策性住房金融體系的建立；二是住房公積金制度是改革住房分配製度，把住房實物分配轉變爲貨幣工資分配的重要手段之一；三是住房公積金作爲一種政策性、定向使用的個人住房儲金，建立了職工自我保障機制，購房時還能享受政策性貸款的利率優惠。
換句話說，住房公積金貸款要長期穩定地發揮住有所居的作用，因此保持與商業貸款之間的利差是有一定必要的。
更重要的是，如果長期存在商貸利率與公積金利率倒掛的情況，公積金的資金池可能會面臨流動性風險。
“不僅是公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱，倒掛還會導致公積金存在底層邏輯發生動搖。如果公積金貸款失去優勢，購房者轉向商貸，不僅直接影響住房公積金的繳存金額，還會引起轉貸、提前還貸的現象。甚至影響一些人繳納公積金的積極性，嚴重時可能導致賬戶資金出現問題，產生流動性風險。”李宇嘉解釋。
這樣的擔心並不多餘。在過去，由於額度有限，購房者往往採取“公積金+商貸”的組合貸款形式，不少購房者苦於公積金貸款額度有限，不能享受比商貸更低、更穩定的利率條件。
但在商貸與公積金貸款利差急劇縮小的情況下，房貸邏輯變了。對於首次購房者而言，選擇商業貸款反而比公積金貸款更加“實惠”，且省去了組合貸所需要的時間。
在北京工作的陳曦，10月初剛剛購買了一套位於中關村附近的房子，這也是她個人的首套住房。10月23日，她前往某銀行辦理購房貸款，她原本計劃辦理組合貸，即商貸+公積金貸。但銀行工作人員建議她直接辦理全額商貸，理由是目前商貸利率是3.15%，公積金貸款利率是3.1%，差距不大，而且未來商貸利率還有下調可能；此外辦理公積金貸款還有首付比例不低於20%的門檻，而商貸只需要首付比例超過15%即可。最終，陳曦聽從了這一建議。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，從倒掛情況看，目前部分城市首套房的房貸利率接近2.85%的公積金利率，若持續降息，公積金貸款的低利率、低成本已經在部分城市失去優勢。
當然，公積金貸款穩定的優勢仍然存在。林默猶豫之處在於，兜底作用下，公積金貸款相對較低的利率可以保持30年，商貸利率仍然要在未來不確定的經濟週期中面臨一定波動。
嚴躍進也指出，如果商貸利率低於公積金貸款利率，應該會附帶很多條件，包括貸款數額、客戶資質等，也不排除一些銀行爲了吸引客戶宣傳商貸利率低於公積金貸款利率，真正做到低利率會提出一些門檻要求。
房貸利率還能更低嗎？
站在上述角度，公積金利率一定程度上決定了房貸利率的“下限”，這或“限制”了房貸利率的進一步下降。
拉長時間來看，2015年之前公積金利率變動較爲頻繁，而自2019年以來，5年期以上公積金貸款利率僅調降2次共40個基點，對比之下同期5年期以上LPR已累計調降125個基點。與商貸相比，公積金貸款的利率下調幅度相對較小，且頻率較低。
有網友感嘆，公積金利率就不能跟商貸利率一樣一年也調整三次嗎？
問題在於，公積金利率的調整窗口並不與LPR掛鉤。況且，公積金貸款利率的調整涉及多個環節。《住房公積金管理條例》中明確了“住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”的住房公積金管理原則。
不僅如此，還要考慮公積金管理中心的資金狀況、政策導向以及市場利率走勢等，併兼顧公積金管理中心的運營成本和風險控制。全國的公積金由分佈在各個地級市、縣的公積金中心自行管理、因城施策，彼此不通，資金無法統一運營。
如何更好適應低利率的市場環境，成爲公積金利率變化的關鍵。在多位受訪專家看來，隨着房貸利率進一步下探，公積金利率根據市場走勢下調已經成爲大勢所趨。
嚴躍進告訴中國新聞週刊，保障公積金貸款利率的相對低點，有一定維持市場環境穩定的作用。大方向來看，公積金利率進一步下調的幅度，應該與商業銀行貸款下調幅度總體吻合。在公積金使用機制方面，也應該督促建立靈活的調整機制、優化審批流程、加強協調作用，來更好發揮其惠民初衷。
在李宇嘉看來，下一步需要下調公積金存款利率，來驅動公積金貸款利率下調，從而保持和商業性貸款利率至少一個百分點的差距。
“住房公積金貸款的本質不是賺錢，是爲購房者減負。應發揮其保障優勢隨市而動，及時調整利率。還應進一步優化公積金業務管理模式，提高公積金貸款效率並保障公積金管理機構合理的利潤水平，讓更多購房者、租房者都能從中獲益。”李宇嘉進一步指出。
更重要的是，按照LPR加點的定價策略，商貸利率或將進一步降低。
東方金誠預計，着眼於促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調空間。
周茂華持相似觀點。他認爲，本次房貸利率下調，疊加此前穩樓市政策累積效應釋放，將大大有助於房地產復甦，“未來LPR仍有調降空間”。
存量房貸利率降低已經落地，LPR下調也“箭在弦上”，公積金貸款利率的調整還會遠嗎？
參考資料：
《公積金貸款利率調整步伐不妨再快些》，2024-10-25，新京報
《新一輪LPR下調後多地房貸利率步入“2”時代，廣州、東莞首套房商貸下限將低於公積金利率》，2024-10-21，財聯社
作者：於盛梅
編輯：餘源