個人住房商業貸款利率“折上折”：一線城市降至2.9%，公積金不再是“香餑餑”

21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道房貸利率價格“感人”，自LPR年內第二次調整後，個人住房商業貸款利率持續下降，不少城市部分銀行從“3.0版本”步入“2.0版本”。目前一線城市中，廣州首套房貸利率最低已經可以做到2.9%，該利率水平已經逼近公積金貸款利率的2.85%，公積金“不香了”。

一線城市首套房貸利率低至2.9%

7月22日，最新一期LPR報價出爐，1年期LPR、5年期以上LPR均下調10個基點，分別由3.45%、3.95%調整爲3.35%、3.85%。隨着LPR下調，多地商業銀行的房貸利率也隨之跟進調整。

強二線城市中，蘇州個人住房商業貸款利率調整一直走在最前面。今年以來，蘇州已經進行了多輪調整。在今年6月上旬，蘇州主流銀行首套房貸利率是3.25%，部分銀行是3.15%。6月下旬開始，蘇州首套房貸利率繼續下降，主流銀行低至3.05%。進入8月之後，這一數據進一步下降，目前蘇州個人住房首套房貸利率低至2.95%，大部分銀行都可以做。

佛山也是我國首套房貸利率較低的城市之一。目前，佛山首套房主流的房貸利率是3.05%。不過有匯豐銀行的工作人員表示，目前最低可以做到2.9%，但是要看貸款額度，需要在150萬元之上，如果額度低於150萬，利率在2.95%-3.0%之間。二套利率，各大銀行有所不同，普遍執行LPR-50bp，即3.35%；其中，最低的是佛山農商銀行，做到與首套持平的3.05%。

在南京，六大國有銀行的首套房貸利率最低爲3.05%，二套房貸利率最低也降至3.05%，一二套房的利率已經同步。

一線城市中，廣州的房貸利率調整一直“遙遙領先”，根據房衛士的統計，目前廣州國有大行的房貸利率仍在3%之上，中農工建的首套房貸利率爲3.1%，交行爲3.15%，二套房則有較大分化，建行最低，爲3.4%，其餘大行則是3.7%。

目前廣州有3家銀行的首套房貸利率可以做到3%之下，兩家爲外資行，分別是匯豐銀行和渣打銀行，其中匯豐銀行最低，首套房貸利率可以低至2.9%。二套房貸則可以做到3.15%，和部分銀行的首套房貸持平。

渣打銀行和廣州銀行的首套房貸利率爲2.95%，略高於匯豐銀行，但是也屬於較低水平。不過二套房貸則差距較大，渣打銀行爲3.45%，而廣州銀行則是3.7%。

據融360數字科技研究院監測，截至7月底，在年內LPR二次下調後，45個重點城市首套房貸款平均利率爲3.29%，二套房貸款平均利率爲3.71%。45個重點城市中，首套房貸主流利率在3.05%-3.2%之間的城市有13個，主流利率在3.24%-3.4%之間的城市有22個；主流利率在3.45%-3.85%之間的城市有10個。

合意的房貸利率在什麼水平？

房貸利率新低“月月見”，何時是底也是普通購房者目前最爲關切的問題。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者採訪時表示，商貸利率的下限不好判斷，從國際慣例來看，高的時候可以很高，低的時候可以很低，1%也不足爲奇。“從目前來看，房貸利率仍有繼續下降的趨勢和空間，只是速度快慢而已。 通常來說，房貸利率至少要降到與無風險利率齊平，大概在2.5%左右，居民纔有意願貸款買房。如果比無風險利率還要高，貸款買一個價格不穩定甚至下跌的資產，在購房者看來是不划算的。”

不過李宇嘉也認爲房貸利率的下調仍需要一段時間，畢竟目前息差已經創歷史新低，銀行盈利銳減，一味的下調，銀行有可能“賠本賺吆喝”。因此下調會走一步看一步，房貸利率的下調也會傳導到銀行存款，以及理財身上，從這個角度來看，未來銀行存款以及理財的收益也有繼續下滑的空間。

合意的房貸利率到底在什麼水平？長江證券研究員劉義分析認爲，四個參照系至關重要：一是上半年GDP平減指數同比約-0.9%，廣義的房貸實際利率仍有4%左右，並不算低；上半年70城二手房價格指數累計下跌4.5%，狹義的房貸實際利率仍處於歷史高位，與2014年週期低谷接近；三是房貸利率折扣是體現政策力度的關鍵指標，當前全國平均房貸利率相較於基準的折扣已跌破9折，雖低於2012年和2016年，但仍顯著高於2008年。當前的定存利率是否已凸顯住房投資價值？最新的1年期和3年期定存利率分別爲1.35%、1.75%，1年期和3年期國債收益率分別約爲1.5%、1.7%，1年期定存利率已低於北上深的租售比，3年期定存利率也基本接近，但住房在本質上仍屬風險資產，理應有一定的風險補償，即租售比在正常情況下高於定存和國債利率是應該的，尤其當前階段還要考慮房價下跌風險。

公積金不再是香餑餑

存款利率一降再降，幾乎逼平公積金利率。據悉，當前各城市的個人住房公積金主要按照中國人民銀行5月份調降後的貸款利率執行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別爲2.35%和2.85%。多位業內人士均認爲，未來主流房貸利率持續下行的趨勢大概率不會發生改變，或將進一步逼近公積金貸款利率，這也可能會反推公積金貸款利率下調。

“最低的首套房貸利率，一般銀行都會要求純商業貸款，很少能組合貸，現在兩者差距不大，我就選擇了純商業貸款。總的來說由於商貸貸款額度更高，所以算下來，支付的總利息，可能純商貸更划算。”近期購房的李小姐表示。

廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源在接受記者採訪時表明，相對於商業貸款，公積金的優勢越來越不明顯了。當前公積金貸款利率是2.85%，商業的貸款利率最低去到了2.9%，兩者差別不大，而申請組合貸款，則商業部分的利率最低需要2.95%甚至更高。故而對於優質客戶來說，申請純公積金貸款額度不夠，申請組合貸款利率還不如申請純商業貸款更划算。

鄭大源認爲公積金還存在幾個缺點也制約了居民申請公積金的熱情：一是公積金不接受掛售，掛售後需要算二套，純商業則支持掛售，物業掛售後，仍可以算作首套；二是首付比例不同。公積金首套的首付是2成，純商業貸款則首付1.5成，很顯然純商業貸款對於首付緊張的居民來說，更爲友好；三是公積金的貸款額度有限，如果申請組合貸，則貸款利率可能會出現上浮；四是公積金的申請次數有限制。

不過融360數字科技研究院分析師艾亞文認爲，首套商貸利率下限可能進一步下探，逼近甚至低於公積金貸款利率，這也可能會反推公積金貸款利率下調。