上海首套房貸利率最低降至4%，高齡住房公積金貸款年限延長

9月7日，官方發佈了兩條利好買房人的信貸政策。中建工農等國有六大行均發佈公告，明確存量首套住房貸款客戶，無需客戶申請，銀行將主動統一批量下調首套貸款利率。

與此同時，上海公積金中心也對住房公積金政策做出優化，重點對高齡住房的公積金貸款年限做了延長。

首套房貸利率下調，

符合條件客戶銀行會統一調整

9月7日，六大國有銀行包括工商銀行、中國銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行和郵儲銀行通過官微發佈了關於存量首套個人住房貸款利率調整有關操作事項的公告。

工商銀行發佈公告稱，自2023年9月25日起，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執行利率進行協商調整。“原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，我行將於2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整後於當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。”

中國銀行發佈公告稱，“對於符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，我行將統一通過批量調整的方式進行調整”；“對於符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向我行主動申請利率調整，並提供佐證材料，經我行審批通過後按照批量或單筆的方式進行調整”。

隨後，農業銀行、建設銀行、交通銀行等銀行均發佈了類似公告。根據公告梳理，下面爲六大行本次通知的重點：

（1）時間段：

根據LPR的定價改革以及住房貸款利率下限調整，此次六大行的細則中均明確了3個時間段：2019年10月8日（不含）之前、2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）、2022年5月14日（不含）之後。

（2）調整方式：

六大行均表示將在2023年9月25日起，對於符合條件的存量首套房貸，將主動集中批量調整貸款利率，無需客戶操作；

對於“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息、當前執行的是固定利率或基準利率定價的存量房貸，需客戶需提交材料主動申請調整，銀行認定符合後進行調整；

（3）利率調整：

如果購房者的貸款利率低於所在城市首套住房商業個人住房貸款利率政策下限，銀行不會進行調整，即不會出現將利率上調至政策下限的情況。

據獲悉，由於各城市實施的房貸措施不同，以上海爲例，此次存量房貸調整主要分爲兩種情況:

第一種情況是，取得房貸時就被認定爲首套房。對於這部分人羣，各大行均設定了以2019年10月8日爲分界線，因爲從這一天開始，房貸利率變爲LPR加減點。那麼，對於在這個日期之後放款的房貸，由於上海地區各家銀行全部按照利率下限放款，首套存量房貸利率不變。

在2019年10月前的存量首套，情況較爲複雜。對於2016年之前，由於上海地區銀行定價相對自由，貸款人的個體情況不盡相同，所以將由銀行進行判定後調整。

而2016年到2019年，央行上海總部認定地區房貸下限爲9折，所以當時貸款是9折的這部分首套客戶，利率也不變。據銀行人士透露，上海地區這部分客戶需要調整的佔比較小。

而另一種情況則是，取得房貸時被認定爲二套。但是根據現在認房不認貸的規則，則屬於首套。對於這部分客戶，上海各大銀行均表示，可以在9月25號起向銀行提出申請，銀行方面將於10月25號，對審覈通過的業務進行集中調整。而事實上，這部分存量房貸的利率調整在上海佔比是比較大的。

具體貸款利率能調整到多少，這裡以2019年10月8日後的首套房貸利率爲標準，依上海當時房貸利率LPR規則計算，以貸款合同上的時間爲準，房貸利率可下調至：

最後需要注意的是：上海“認房不認貸”後公積金政策沒變，再次使用仍算二套房。

公積金政策優化，“老破小”公積金貸款年限延長

昨天晚上，上海公積金中心也發佈了住房公積金新政策。政策主要分爲兩個方面，一方面是調整了高齡住房的公積金貸款年限，另一方面優化了公積金提取政策的諸多細節。

政策調整後，20年房齡內住房公積金貸款年限統一變爲不超過30年，而20-35年的住房也成爲較大受益者，此前這類住房公積金貸款年限爲不超過15年，如今20年房齡住房公積金可貸不超30年，30年房齡可貸不超過20年。需要注意的是，公積金貸款期限同時不超過借款申請人法定退休年齡。

此外，《通知》還明確，對納入本市城市更新範圍內的舊住房更新改造項目實施住房公積金支持政策，主要包括三個方面內容：

一是支持購買更新改造後房屋公積金提取。業主 (產權人或公有住房承租人，下同) 購買改造後具備交易條件的房屋 (含增加面積)，可以提取住房公積金支付實際購房款。

二是支持項目建設期內租房公積金提取。業主在項目建設期內租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過渡費補貼後個人承擔的租金。

三是擴大提取申請人範圍。提取申請人範圍爲業主本人及其配偶、父母、子女。申請人爲本市住房公積金貸款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，應當符合當前貸款無逾期的條件。

本次政策調整自2023年10月7日起正式實施。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這一消息對購房者而言是利好。因爲二手房會受房齡影響，壓縮購房人的貸款年限，進而對購房人月供產生一定壓力。現在調整後，公積金最長房貸期限有所延長，月供壓力就會小一些。另外擴大公積金使用範圍，公積金提取的範圍不侷限於本人，配偶等也可以提取，得到實惠。

9月是樓市政策的窗口期，在“認房不認貸”這個重磅政策落地後，還有二線城市全面放開了限購。那麼下一階段，上海不排除也會有部分放鬆限購、降低首付比例等新的調控措施出臺。從政策的出發點來看，利好了剛需和改善型購房者合理的住房需求，然而“房住不炒”的主基調並未改變。