高新區143㎡新房推薦；要不要從御錦城置換到高新丨S姐問答NO.298

Q1

高新區143㎡新房推薦

Q：高新區，140平米左右的新房，希望學校好點，怎麼選擇？

A：感謝信任。首先你說的140㎡左右的面積對應到目前市場主流新房面積段其實是143㎡，這個面積段也是目前最卷的。對於購房者來說，可以好好來挑挑適合自己的產品。因爲你要看新房，需要明確的是，新房交房後落了大戶纔會劃分學區。現在只能說看哪個學校離的比較近，大概率會上哪個學校。

高新其實現在新房的主要供應地是絲路軟件城和高新三期cid。絲路軟件城有兩個項目可以重點看，一個是海棠三章，但現在基本上已經快到尾盤階段了，它的143㎡產品的選擇性會比較多，比如奇偶數錯層露臺就不一樣，有的戶型還做到了端廳。項目旁邊距離比較近的學校是高新第十五小（高新第一小學西悅分校）和高新第四完全中學（高新第二學校名校+），學校水平我覺得在高新算是中等吧。另一個就是軟西的中海雲水觀園，這個是今年的新盤，規模不大，全部採用了小高層產品，在高新還是比較少的。同樣是四代宅，但它的露臺面積就沒有三章的大，戶型整體偏中規中矩一些。1km範圍內有高新十九小（高新五小名校+）、高新二十小（高新一小名校+）、高新四初（高新一中名校+）。

高新三期cid如果說偏重學校，確定性最高的肯定還是仁村板塊的三十一小&十一初，也就是高新一小、一中的新校區。據說今年十一初650分以上的學生有將近200人，成績還是非常不錯的。它旁邊可以重點看招商雲墨和越秀鐵建樽樾。招商雲墨是以剛改產品爲主119-143㎡。它143㎡產品做的也比較好，四開間朝南，偶數層做到了南北雙露臺，因爲這也是小區最大的面積嘛，所以樓位、戶型設計肯定會盡可能的把尺寸讓給143戶型。仁村板塊是整個cid配套成熟度最高的，離地鐵、醫院、學校、公園都很近，所以板塊的價格不低，雲墨的價格基本是在2.7萬/㎡左右。

另一個是即將入市的越秀鐵建樽樾。這個盤定位就比雲墨要高端一些，143-262㎡算是一個高改產品。143戶型在小區佔比不算多，戶型上其實沒有太多的亮點，三開間朝南，做到了7米的橫廳，南北向的錯層露臺。這個項目配了一個比較高端的會所，整體的圈層肯定是會更高階一些，目前價格還沒出，預計是要比雲墨高一些的。

再一個就是高新的核心區木塔寺板塊的香榭龍軒。它只有一棟樓，目前也到尾盤階段了，緊挨着高新第三十二小（西安高新第四小學“名校+”），距離西安高新區第三初級中學（西安高新一中“名校+”）約1.5km，教育資源比較豐富。143做的是大橫廳、長陽臺，但有三間臥室都分佈在北側，產品會比較一般，跟現在主流的四代宅產品肯定是沒辦法比的。

其實對你來說的話，那除了考慮學區，可能還需要考慮的是你在哪個區域，因爲這三個板塊其實都有各自的特點，老主城區配套成熟但產品落後；軟新區域發展的確定性更高，但學校可能比不過三十一小和十一初；cid學校好，但價格相對更高一些。

Q2

御錦城要置換到高新嗎？

Q：兒子在高新上班，現在適合把御錦城九瓏灣的房子賣掉置換到高新嗎？後期御錦城二手房還能起來嗎？

A：從御錦城置換到高新，我肯定是建議你置換的。第一，你兒子本身就在高新上班，有居住的需求；第二，從滻灞置換到高新不管是區域還是板塊都升級了，從房產的保值升值性來講，肯定是好的位置、好的產品保值性會更強。第三，九瓏灣的房齡差不多也有個7/8年的房齡了，主要是以剛需的小戶型爲主。我不清楚你買的什麼產品，但這個小區的房價現在出手基本也就是在1.4-1.5萬/㎡，差不多回到了2020年的水平。雖然說房齡不算特別老，但是作爲純剛需定位，周邊像御錦城、龍湖香醍、水岸東方這幾個大盤紮在這，已經把發展空間佔滿了，也就是說片區不會再有大的潛力帶動了。

從產品端、區域發展端來講都是適合去置換的，至於置換到高新什麼位置，就要看你的預算了，不過換到高新你肯定是要加一定槓桿的。我不清楚你想看新房還是二手，不着急的情況下，還是建議換新房。這兩年產品淘汰的還是比較厲害的，未來對於房子的保值升值性來講，除了地段因素，產品的品質產品也佔了很高的原因。如果看新房，可能至少得250萬+了，想要品質品牌產品好點的就得上300萬了。

至於你說後面的二手房的價格還會不會起來？我是這樣來考慮的，首先我們剛纔講到御錦城的產品，它是偏剛需的。從剛開完的大會，《決定》裡可以看出，未來對於高品質、改善化的房子是全力支持的。剛需房產都沒提及，也就意味着未來它要逐步迴歸到居住屬性，換句話說金融屬性弱化了，升值潛力就不大了。改善性房產纔有機會，在這裡頭你還要再去挑它的位置、品質和產品。

其次你從一個發展飽和板塊置換到一個有潛力的板塊，屬於板塊升級。如果在此之上，產品和品質升維的話，那麼即使後面市場有好轉，你的高新的房子可能漲幅會更高。如果等到那個時候你再去進行置換，就會需要更高的資金成本。有時候置換呢，你不能光考慮現在的房產會不會多賣個5萬、10萬，還要考慮到後面置換的房子會不會漲個10萬/20萬。