港資中介向6家房企發出追債信號

沒過個把月，寶能又被討債者拉出來示衆了。

只不過，這次討債的主角，變成了中介巨頭之一——中原地產。

因爲火已經燒到自家頭上了，中介員工們近日涌進深圳中原經理辦公室追討佣金。

其中一位女員工向管理者哭訴：“佣金拖欠七八年，小孩學費都交不起了，能不能把員工的提成先發了？”

不在沉默中爆發，就要在沉默中接下一切“罪名”。

中原地產用白紙黑字控訴了一番：我不是惡意欠薪，我欠你們的，別人也欠我的。

中原地產公告

隨後列出一堆地產巨頭的名字：恆大、寶能、佳兆業……欠了足足10億元+。

市場看到這幾家房企，無奈地搖搖頭。

中原給出的統計數據顯示，各開發商/代理商未支付深圳中原的佣金超過10億元。

目前在法院啓動訴訟追佣金金額爲5.35億元，其中逾4億元法院已裁決強制執行，待判決的有逾1.35億元。

已起訴這幾家主要重點開發商，包括佳兆業、恆大、寶能、世茂、龍光、吉祥裡。

可以看到，名單多數都是深圳本地的房企巨頭，也是以往千億房企的榜客。

中原地產業誠懇地表達了自己的困境以及補救措施：

1.員工基本工資能夠保證足月發放，但受開發商流動性影響，近期佣金實在拿不出來了。

2.我們會努力去追債，成立了追傭跟進小組，首席運營官劉天暘牽頭負責。

3.家庭有困難的員工，我們會發放特困撫卹金幫助其渡過難關。

劉天暘還向媒體表示，除了發律師函和訴訟等方法，也會積極和開發商溝通來追繳結算佣金，並且也有一部分開發商用“以房抵傭”的形式來處理，但中原認爲以房抵傭往往造成中原地產的收入折損。

公開信息顯示，深圳中原是深圳規模最大的新房代理商，在中介圈有“黃埔軍校”一稱。

不過這兩年來，面對房地產流動性危機的衝擊，同處一條產業鏈上的房地產代理業務生存空間日漸逼仄。

其實中原集團也曾做出收縮動作，整體業務規模縮減約30%左右。比如，2021年深圳中原有540家店鋪，2022年年底只剩240家店鋪，一年時間關閉了300家店鋪。

開發商欠佣金，其實是中原多年的心病。

早在2014年，時任中原地產華南區總經理李耀智在媒體溝通會上公開聲討開發商拖欠佣金現象。

李耀智稱，開發商拖欠中原集團的代理佣金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開發商也拖欠過佣金，但規模沒有現在大。”

這次討薪視頻中，有員工也提及，中原未付佣金拖欠行爲已經可以追溯到6-7年前。

佣金提成在收到開發商/代理商的銷售佣金之後發放，這是中原集團成立45年以來一直執行的佣金提成發放制度。

根據中原高層講述，以往一般而言，銷售達成12-13個月開始會進入第一輪結傭週期。

在行業爆雷浪潮尚未開啓時，爲什麼會拖欠這麼多佣金？這便要提到開發商和中介在新房市場上相愛相殺的故事。

這些年，渠道能帶來源源不斷的客流和成交，是地產大佬逃不掉的誘惑。

另一方面，佣金一路高漲、因與甲方溝通不暢，中介抹黑截客轉到競品樓盤等現象，也讓開發商很不滿。

不情不願的開發商等到結傭時，回款、客戶判斷、費用等細節都要查證一番，確保渠道沒有暗自違背承諾，在這個過程中，鬧上法庭的案件比比皆是。

在南京一起糾紛代理銷售合同糾紛案中，開發商與房產中介圍繞“自然到訪客戶”與“渠道客戶”問題爭論不休，甚至當庭拿出人臉識別系統的截圖進行判客。

還有代理費點位問題，我愛我家和中金公館在佣金結算糾紛中，我愛我家覺得應該按3%計算佣金，而項目關聯方則覺得應按2%計算，雙方就一個點位的費用結算又吵上了法庭。

有人認爲這是一場開發商暗地裡向中介公司發起的“討伐”，試圖表達自己的不滿，但這樣的battle，讓夾在中間的中介打工人很受傷。

有人曾在社交平臺上感慨，圈內常見的一個怪事，你問同行乾的不錯的人最近怎麼樣，他會說單開的還可以，但就是快揭不開鍋了（拖傭）。

到了房企進入暴雷狀態，拖傭問題更加嚴峻。這回開發商不是不想結，而是沒錢結了。

有渠道也順勢改變了遊戲規則。比如2022年起，鏈家將“後付費”變成了“先付費”模式，即項目公司提前預測營業額，支付其佣金，然後鏈家爲其引流，最終結算後多退少補。

但至於開發商沒有與中介公司結傭時，後者能否提前爲員工提前墊付佣金？

中原地產表示無法操作，“即使僅僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金金額已經超過4億元以上，因此將會導致公司的經營更加困難。”

熟知中原的人透露，中原沒有先行墊付佣金的慣例，整個行業幾乎也不能實現。

2019年國慶節，許家印在恆大總部親自接見了房地產行業銷售排名前十的渠道公司高管們，用真金白銀的高傭承諾鼓勵大家推銷恆大樓盤。

與恆大深度捆綁的中原地產、易居、世聯行估計沒想到，後面恆大是一點佣金都擠不出了。

根據世聯行數據，截至2022年12月31日，公司應收恆大款項總額合計12.41億元，其中12.07億爲應收賬款。

世聯行已對恆大全面提起訴訟，但即使訴訟成功，也得排着老長的隊等待恆大的財產執行。

在2022年底，世聯行便針對恆大的12.07億元應收賬款計提了90%的減值，對間接持有的恆大1億元投資已經計提100%減值。

易居代理了恆大全國30%的項目，恆大欠易居中國應收款35-40億，使易居深陷美元債違約風險，被港交所停牌並啓動債務重組程序。

另一家巨頭合富輝煌，2021、2022年分別虧損5.45億港元、5.8億港元，這基本上都是因爲開發商的應收款收不上來，不得已要進行額外虧損的撥備。

幸運的是，世聯行憑藉“染紅”存活了下來，目前已經把目光轉向“央國平”（央企、國企、城投平臺）。

世聯行看起來仍然有信心，原因可能在於，這一年多來市場繼續走弱，中介渠道又成了“救命稻草”。

過去的2022年，有人做過調研，在市場最艱難的一季度，渠道對開發商營銷業績的佔比接近70%。

連一些央企都不得已要“分一杯羹”給渠道，例如，曾經表示樓盤不做轉介（渠道帶客），不能讓渠道吃掉利潤的華潤置地也鬆口了。

今年7月，很多深圳中介收到一則消息——華潤置地旗下深圳一個項目將啓動轉介。

世聯行還認爲，還有一些地方城投公司自身服務鏈條並不完整，需要第三方代理公司提供銷售服務，這也會給公司帶來新機遇。

但較量仍在繼續。首先，不少國央企仍執着於完善自渠渠道，以擺脫外渠依賴症。

越秀地產高層曾提到，2021年越秀地產自渠達到28%，這一比例還在不斷提高，2022年上半年做到了46%。

中海更是開發商中比較強勢的代表，已有數年建立自渠的經驗。

以北京中海爲例，公開數據顯示，去年渠道對北京中海營銷業績的佔比大約只有25%。

而相比行業內高達兩個點的渠道費，北京中海的自渠成本，差不多隻有0.6%。

再者，佣金支付方面，國央企也並非完全安全。上一回，中海和鏈家鬧掰的傳聞中，就傳出“中海拖欠佣金，北京鏈家決定不再爲其帶客”的細節。

雖然雙方均否認了停止合作的傳言，但開發商與渠道商之間的拖欠矛盾再度浮出水面。