房屋稅條例子法解析

【文．徐俊賢】

隨着房屋稅條例修正差別稅率（又稱囤稅 2.0），財政部已陸續發佈相關子法，將於民國（以下同）113 年 7 月上路，明（114）年 5 月依新制課徵房屋稅。修正後房屋稅條例第 5 條第 1 項第 1 款住家用房屋訂有 4 目（以下以目次簡稱）：

• 第1目規定個人、配偶及未成年子女自住房屋，或公益出租人出租使用，適用 稅 率1.2％，同條但書規定，個人、配偶及未成年子女於全國僅有一戶自住房屋，且辦竣戶籍登記，可適用 1％稅率；

• 第2目規定出租住房且申報租賃所得達當地一般租金標準，或繼承共有房屋，適用稅率最高 2.4％；

• 第3目規定建商持有餘屋未滿二年，稅率最高3.6％；

• 不屬於前述各目規定之情形，則於第 4 目規定其稅率最高爲 4.8％。

自住及公益出租人出租使用認定標準

第 1 目所規定的「自住」、「公益出租人出租使用」認定條件，據財政部於 4 月 25 日發佈解釋令（以下簡稱 0425 令）規定，與修法前囤房稅 1.0 時期相較，適用「自住」的主體，除了所有人，也納入以土地設定地上權之房屋使用權人。認定自住的條件則趨嚴，除了有居住、無出租、無供營業使用之外，也必須設有戶籍。至於公益出租人出租使用的認定，也納入將住宅出租予社福團體轉租給符合資格者。

全國單一自住之現值基準

第 1 目但書規定，個人、配偶及未成年子女在全國僅有一間房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下，房屋稅率爲 1％。所謂「房屋現值在一定金額以下」，財政部於今年 4 月 1 日發佈解釋令（以下簡稱 0401 令），訂定「全國單一自住房屋現值一定金額基準與房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級距稅率基準」（以下簡稱現值基準），將各直轄市及縣市轄內，符合全國單一自住條件之房屋，按房屋現值由高至低排序，六都與新竹縣市取第 1％戶，其他縣市取第 0.3％戶之爲現值基準。超過現值基準者，即使全國僅有一屋且自住，房屋稅稅率最低仍爲 1.2％。

差別稅率基準

第2目至第4目的最高稅率，是 1.2％的倍數，房屋閒置若屬於個人較難控制的消極使用情形，如繼承共有房屋不易出租、建商餘屋不易銷售，持有期間二年以內，稅率均較一般閒置房屋爲低。

由於母法第 2 目至第 4 目就不同使用情形之住家用房屋訂定稅率區間，爲提供各縣市政府訂定差別稅率之參考，0401 令亦訂立「房屋稅差別稅率之級距、級距數及各級稅率基準」（以下簡稱稅率基準），除了建商待銷售餘屋以「持有年數」區分差別稅率之外，其他使用情形均以「持有戶數」區分，隨着閒置戶數越多、閒置年數越長，適用稅率越高。

值得留意的是，房屋稅的戶數計算，是「按目全國歸戶」，各目個別計算戶數，而非全數累計。舉例來說，甲本人、配偶及未成年子女有位於臺北市 8 戶、宜蘭縣 1 戶，若依財政部所發佈的稅率基準，屬於第2類（出租申報、繼承共有）的戶數有 5 戶，故稅率爲 2％；屬於第 3 類者有3 戶，因此位於臺北市的房屋適用稅率 3.8％、位於宜蘭的房屋適用稅率爲 3.2％。

【完整內容請見《會計研究月刊》2024.6月號】