房價10萬+，天河牛奶廠配嗎？

近期，天河牛奶廠話題度很高。

拿地價5.1萬/平的合景臻頤府，入市沒有賣出吹風的11-13萬/平售價，而是8萬+。

醞釀了1年多的縵雲廣州，最近低調開了營銷中心，更甩出了7字頭低價。

二手市場成交也出現新低，金地天河公館次新高層洋房6字頭可以成交。

牛奶廠不斷觸底的價格被羣嘲，除了市場大環境影響，牛奶廠賣10萬+，配嗎？

是天河國際社區還是牛奶廠？

牛奶廠位於天河區東部，珠吉路以西，緊鄰奧體中心和天河智慧城。僅“天河”兩個字和這個地段，房價5萬/平打底不是問題，剩下的就靠配套、環境資源附加價值了。

牛奶廠是曾經的養牛基地，2014年市規委會通過華美牛奶廠舊改規劃，將該地塊改造爲低密度住宅區，新增70萬平的商品住宅，容納2.36萬人口。

同年，牛奶廠板塊一次性推出8宗地塊，總面積超過50萬平，起拍價達90億，最終被龍湖、華潤置地、招商、金地、平安不動產等房企瓜分。

當時的市場還有廣鋼新城、廣紙新城等板塊同臺競爭，進駐的開發商爲了做大牛奶廠聲勢，聯合喚出了一個“天河國際社區”概念。

8年過去，牛奶廠距離天河國際社區有多遠？

驅車從珠吉路轉入悅景路，林立的高層洋房和別墅，立面很國際，但粗糙的城市道路和沿街格子鋪式的商業街區、洗車行，差距就突兀了。業內人戲稱“內部歐洲，外部非洲”。

沒地鐵、缺商業、學校少，這是牛奶廠多年來一直被詬病的地方。實際上，這個板塊最初的規劃已顯端倪，第一批推地中，僅華潤和廣州家和地塊要求配商業，且不是大型的shoppingmall。

在地鐵方面，規劃預留了19號線站點用地。19號線主要貫穿廣州東西面的線路，起始點主要是荔灣的穗鹽路和天河的奧體東。但這條線路屬於遠期規劃，今年最新的消息，就是一份關於提供地鐵19號線工程周邊建築基礎資料的函，猜測動工的可能性。

八年努力補短板，房價4萬衝8萬+

不過牛奶廠不是600萬級的豪宅業主就是千萬級的別墅業主，自駕出行的優越性比地鐵、商業更重要。因此悅景路、珠吉路兩條主幹道的拓寬就備受關注。

雙向四車道珠吉路目前已啓動了拓寬工程，一期工程正在進行，拓寬爲雙向八車道。項目總投資估算約爲4.41億元，計劃工期爲一年。拓寬之後，從牛奶廠通行至天河東商圈、珠江新城等核心區將更快速。

另一條橫穿牛奶廠的悅景路將近三分之二的車道已拓寬爲雙向四車道，部分路段維持雙向兩車道，通行至奧體路車況有所緩解。

另一個學校資源短板，牛奶廠至今已有執信中學、體育東教育集團的靈秀小學、華陽教育集團的奧體東小學、以及清華附中灣區學校等名校進駐。現今，教育資源成爲很多新業主涌入牛奶廠的關鍵因素。

其中清華附中灣區學校2021年開學前夕的學位劃片問題，就讓學校3公里範圍的廣氮片區、奧體片區的業主打起來，最後變成全天河一起來爭。

同時，隨着天河可供應的宅地越來越少，尤其是山林包裹的低密地塊不多，牛奶廠的價值也水漲船高。

2015年-2016年，牛奶廠的龍湖首開天宸原著、招商雍華府、華潤天合、金地天河公館等5大項目陸續開售，整體洋房售價爲3-4萬/平，別墅5萬/平起步。目前二手市場，幾大項目的報價爲7.4-8.6萬/平，近90平三房總價約650萬起。相當於六七年之間，牛奶廠的房價漲了約4萬/平。

沒有市場帶飛，10萬+難啃

全新上市的項目則有合景臻頤府、縵雲廣州，兩大項目就隔着一條悅景路，推出的都是千萬級豪宅，競爭非常明顯。

縵雲廣州是帝景山莊地塊西區的新組團，整個社區37萬方的體量，被71萬方半山資源環繞，景觀資源優於臻頤府，首推建面約145-174平的三至四房，按照7字頭低價，起步價1200萬，目前已拿到預售證。

臻頤府處於悅景路邊，環境會受到道路交通影響，目前主推建面約197-350平大平層，售價8萬+，門檻爲1700萬起步。由於花了5.1萬/平的拿地成本，臻頤府開售壓力不小。

兩大項目在2021年面市時，廣州整個豪宅樓市瘋狂飆升，尤其是天河暴漲，珠江新城、琶洲出現20萬+，因此兩大項目也大膽放出10萬+、13萬+的吹風價，但缺乏絕對優勝資源的牛奶廠沒了大環境的東風，10萬+變得難啃。

作爲叫得起價的豪宅，地段、景觀是兩大關鍵，牛奶廠雖處天河，但並非天河核心；雖有山景，但都是小山崗，比起壯闊的白雲山或是珠江一線江景，遜了一籌。

牛奶廠，7萬，不是低價，是實至名歸。