房地產：銷售降幅收窄，關注核心城市復甦徵兆

基本面尚在修復，持續關注政策落地效果，推薦資源充沛運營穩健的房企

6月17日，統計局發佈2024年1-5月份全國房地產市場基本情況。5月數據顯示房地產基本面仍待改善：開發投資同比降幅擴大；銷售市場量價仍在調整；房企現金流仍有一定壓力。但4月下旬以來供需兩端政策持續發力，517政策接力跟進，後續高能級城市解除限購，多地以舊換新政策持續推出，監管層明確的“穩地產”訴求在實操層面不斷落地，有望推動房地產市場信心修復並儘快築底，爲板塊提供估值修復空間。我們看好核心城市儲備充沛及運營穩健的優質房企。

核心觀點

投資降幅小幅擴大，竣工同比降幅收窄

5月房地產開發投資同比下降11.0%，降幅較4月擴大0.5pct。拆分開發鏈條具體來看：1）土地端：5月土地市場仍偏弱，涉宅用地供應與成交建面單月降幅均有所擴大，分別同比下降50%/59%（4月同比下降37%/26%）。2）開工端：銷售尚未企穩與房企客觀拿地不足仍制約開工規模。5月新開工面積同比下降22.7%，降幅較4月擴大8.7pct，較3月收窄2.6pct。3）竣工端：保交樓餘量項目持續推進，房地產融資協調機制推進加快，竣工降幅小幅收窄。5月竣工面積下降18.4%，降幅收窄0.7pct。4）施工方面，2024年1-5月施工面積同比下降11.6%，降幅較去年全年擴大4.4pct。

市場仍在調整，關注核心城市復甦徵兆

銷售量方面，5月銷售面積同比下降20.7%，降幅較4月收窄2.1pct；成交金額同比下降26.4%，降幅較4月收窄4.1pct。房價方面，5月70城新房價格指數同比下降4.3%，降幅較4月擴大0.8pct，環比下降0.7%，降幅較4月擴大0.1pct；70城二手房價格指數同比下降7.5%，降幅較4月擴大0.7pct，環比下降1.0%，降幅較4月擴大0.1pct。目前市場仍處調整之中，但新政之後核心城市的復甦徵兆也值得關注：1）核心城市成交連續站上榮枯線；有望對房價及市場預期形成一定支撐。2）經紀人與房東預期稍微轉暖，貝殼經紀人信心指數與中原報價指數三週/四周滾動環比均有所提升。

融資協調機制持續落地有望緩釋房企融資壓力

5月房企到位資金同比下滑21.8%，較4月擴大0.5pct。具體來看：1、5月定金及預收款、個人按揭貸款同比下滑34.7%、42.1%，降幅較4月收窄1.6pct、擴大6.4pct；2、4月國內貸款、自籌資金同比上升16.9%、下降8.6%，分別較4月由降轉升，由升轉降。房企現金流仍存在一定壓力。但房地產協調機制的持續落地有望緩釋房企資金壓力。截至5月16日，商業銀行已審批通過“白名單”項目貸款金額9350億元，另外，近日部分地區已着手啓動第三批“白名單”項目的篩選和推送工作，“白名單”覆蓋面進一步擴大。融資協調機制的持續有望緩釋房企融資壓力，改善房企現金流情況。

風險提示：行業政策風險；行業下行風險；部分房企經營風險。

正文

投資降幅小幅擴大，竣工同比降幅收窄

2024年5月全國房地產開發投資同比下降11.0%，降幅較4月擴大0.5pct。拆分開發鏈條具體來看：1）土地端：5月土地市場成交偏弱，涉宅用地供應與成交建面同比分別下降50%/59%（4月同比下降37%/26%），土地市場仍偏弱，單月降幅有所擴大。2）開工端：5月新開工面積同比下降22.7%，降幅較4月擴大8.7pct，較3月收窄2.6pct，銷售尚未企穩與房企客觀拿地不足制約開工規模。3）竣工端：5月竣工面積下降18.4%，降幅收窄0.7pct，或因保交樓餘量項目持續推進，房地產融資協調機制推進加快，竣工降幅小幅收窄。4）施工方面，2024年1-5月施工面積同比下降11.6%，降幅較去年全年擴大4.4pct。

投資降幅小幅擴大

2024年1-5月全國房地產開發投資累計完成額爲4.1萬億元，累計同比下降10.1%。其中住宅開發投資累計完成額爲3.1萬億元，累計同比下降10.6%。

2024年5月全國房地產開發投資當月完成額爲1.0萬億元，同比下降11.0%，環比上升9.7%。其中住宅開發投資完成額爲0.7萬億元，同比下降10.9%，環比上升9.2%。

開工同比降幅擴大，竣工降幅有所收窄

2024年1-5月全國房屋新開工面積爲3.0億平，累計同比下降24.2%。其中住宅新開工面積爲2.2億平，累計同比下降25.0%。

2024年5月全國房屋新開工面積爲0.7億平，同比下降22.7%，環比上升5.7%。其中住宅新開工面積爲0.5億平，同比下降22.8%，環比上升6.3%。

2024年1-5月，全國房屋施工面積爲68.9億平，累計同比下降11.6%。2024年1-5月全國房屋竣工面積爲2.2億平，累計同比下降20.1%。

市場仍在調整，關注核心城市復甦徵兆

市場量價仍在調整，建議關注核心城市復甦徵兆。具體來看，銷售量方面，5月銷售面積同比下降20.7%，降幅較4月收窄2.1pct；成交金額同比下降26.4%，降幅較4月收窄4.1pct。房價方面，5月70城新房價格指數同比下降4.3%，降幅較4月擴大0.8pct，環比下降0.7%，降幅較4月擴大0.1pct；70城二手房價格指數同比下降7.5%，降幅較4月擴大0.7pct，環比下降1.0%，降幅較4月擴大0.1pct。目前市場仍處調整之中，但新政之後核心城市的復甦徵兆也值得我們關注：

徵兆一：核心城市成交連續站上榮枯線。3-5月，北京/上海的二手住宅成交套數連續三個月高於1.2/1.5萬套，深圳的二手商品房於3-5月分別錄得5196/4942/4871套成交，連續三個月維持在5000套左右的“榮枯線”水平，這也是深圳2021年6月份以來最高規模的連續3月成交。二線城市方面，如果假設2021-23年的二手住宅月均成交套數爲榮枯線，杭州、青島、成都的二手商品住宅銷售3-5月連續三個月在榮枯線水平以上。此外，近期數據顯示，上海二手房成交相對火熱，6月1-16日，二手房備案套數達到13388套，且在15日創出2023年9月以來單日新高，若能持續，或將穩定市場預期。

徵兆二：經紀人與房東預期稍微轉暖。1）經紀人端：根據貝殼研究院數據，517新政之後一週，即5月26日數據開始顯示經紀人對前端銷售預期開始較明顯的轉暖，近三週平均值環比前三週增長22%，其中一線、二線、三線分別提升74%、20%、15%。2）房東端：中原數據顯示，北京、上海、深圳、廣州報價指數四周滾動環比分別提升20%、16%、101%、30%，顯示房東對市場預期小幅回暖（中原報價指數：反映業主調價行爲，50%意味着上調報價與下調報價佔比相同，越高越好）。

銷售量同比降幅收窄

2024年1-5月全國商品房銷售面積爲3.7億平，累計同比下降20.3%。其中，商品住宅銷售面積爲3.1億平，累計同比下降23.6%。

2024年5月全國商品房銷售面積爲0.7億平，同比下降20.7%，環比上升12.2%。商品住宅銷售面積爲0.6億平，同比下降22.8%，環比上升12.1%。

2024年1-5月全國商品房銷售金額爲3.6萬億元，累計同比下降27.9%。其中，商品住宅銷售金額爲3.1萬億元，累計同比下降30.5%。

2024年5月全國商品房銷售金額爲0.8萬億元，同比下降26.4%，環比上升13.2%。商品住宅銷售金額爲0.7萬億元，同比下降28.2%，環比上升13.1%。

房價仍在調整之中

根據統計局發佈的70大中城市房價數據，5月70城新房價格指數同比下降4.3%，降幅較4月擴大0.8pct，環比下降0.7%，降幅較4月擴大0.1pct；70城二手房價格指數同比下降7.5%，降幅較3月擴大0.7pct，環比下降1.0%，降幅較4月擴大0.1pct；其中一線、二線、三線城市二手房價格指數同比分別下降9.3%、7.5%、7.3%，較4月擴大0.8、0.7、0.7pct，環比分別下降1.2%、1.0%、0.9%，降幅較4月擴大0.1、0.1pct、持平。2024年5月，新建商品住宅價格指數環比上漲城市個數爲2個，較4月減少4個；二手住宅價格指數環比上漲的城市個數爲0個，較4月減少1個。

融資協調機制持續落地有望緩釋房企融資壓力

2024年5月全國房地產開發企業到位資金同比下滑21.8%，較4月擴大0.5pct。具體來看：1、5月定金及預收款、個人按揭貸款同比下滑34.7%、42.1%，降幅較4月收窄1.6pct、擴大6.4pct；2、4月國內貸款、自籌資金同比上升16.9%、下降8.6%，分別較4月由降轉升，由升轉降。3、房地產開發投資同比降幅與開發貸降幅轉正。目前房企到位資金同比下降，房企現金流仍存在一定壓力，但開發貸落地情況有所好轉。

但房地產協調機制的持續落地有望緩釋房企資金壓力，改善房企現金流。據國務院吹風會，截至到5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元，另外，6月7日，金融監管總局、住房城鄉建設部聯合印發了《關於進一步發揮城市房地產融資協調機制作用 滿足房地產項目合理融資需求的通知》。通知發佈後，近日部分地區已着手啓動第三批“白名單”項目的篩選和推送工作，“白名單”覆蓋面進一步擴大。融資協調機制的持續有望緩釋房企融資壓力，改善房企現金流情況。

2024年1-5月房地產開發企業到位資金爲4.3萬億元，累計同比下降24.3%。5月房地產開發企業到位資金爲0.9萬億元，同比下降21.8%，環比上升2.2%。

拆分到位資金的主要構成：

2024年1-5月房地產開發企業到位資金中，國內貸款爲0.7萬億元，累計同比下降6.2%。

2024年1-5月房地產開發企業到位資金中，自籌資金爲1.5萬億元，累計同比下降9.8%。

2024年1-5月房地產開發企業到位資金中，定金及預收款爲1.3萬億元，累計同比下降36.7%。

2024年1-5月房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款爲0.6萬億元，累計同比下降40.2%。

投資建議

5月數據顯示房地產基本面仍待改善：開發投資同比降幅擴大；銷售市場量價仍在調整；房企現金流仍有一定壓力。但4月下旬以來供需兩端政策持續發力，517政策接力跟進，後續高能級城市解除限購，多地以舊換新政策持續推出，監管層明確的“穩地產”訴求在實操層面不斷落地，有望推動房地產市場信心修復並儘快築底，爲板塊提供估值修復空間。我們看好核心城市儲備充沛及運營穩健的優質房企。

風險提示

行業政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的制度存在調整優化的可能，都可能對房企經營造成擾動。

行業下行風險：房地產行業規模高峰可能已經過去，部分區域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。

部分房企經營風險：若經營和融資性現金流修復低於預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鍊壓力，進而出現經營困難等問題。

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研報：《銷售降幅收窄，關注核心城市復甦徵兆》2024-06-17

陳慎 分析師S0570519010002 | BIO834

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本文源自券商研報精選