房貸族成升息重災戶　「這族羣」買房要三思

「熟齡族」因年齡優勢下降，買房的還款年限和貸款成數都下降，購屋的壓力會更大，必須三思。 圖／freepik

今年美國升息動作頻頻，一舉一動都牽動「房貸族」敏感神經，因爲今年以來央行已升息一碼半，若再跟着美國升息，房貸族每月荷包恐怕又要縮水，以目前房貸利率1.7%來看，創下6年新高。房仲表示，「熟齡族」因年齡優勢下降，買房的還款年限和貸款成數都下降，購屋的壓力會更大，必須三思。

升息循環 每月房貸負擔大增

假設小美買一間1200萬房子，向銀行貸款1000萬，貸款期限30年，以原本最低利率1.31%，本息均攤還款月繳房貸爲33,608元；後來升息，利率調整爲1.59%，利息258萬元，月繳房貸增加1338元至34,946元；6月央行再升息半碼後，利率調整爲1.75%，增加778元，月繳房貸35,724元，利息變286萬元，房貸負擔越來越沈重。

全球升息循環，有房仲業者表示，不久將來房貸利率很快見到2%，面對升息壓力，熟齡族買房的貸款優勢更少了，東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，熟齡主要針對「年齡」，先暫時撇開其他因素，銀行會針對購買人的年紀來決定「貸款年限」，通常是75歲爲上限。

年紀大買房 貸款年限大縮水

假設年紀已經50歲，那麼還款年期最多隻能25年；假設年紀60歲，還款年期最多就只能15年。換句話說，年紀愈大，貸款年期愈少，每個月要繳的房貸就會比較重，因此，每個月是否有足夠且穩定的收入，將會是核貸關鍵。

他提醒，所謂的「首購族」，指的並非「人生第一次買房」，而是「第一次申請房貸」。換言之，假設熟齡者有多筆房屋，但有其他用途而非自住，例如收租，若希望購新屋的「貸款成數、利率」優惠一些，想享有「首購」條件，記得要把名下其他房產的貸款通通繳清。

升息對「以房養老」有影響嗎？

陳泰源表示，擔心房貸負擔變重，打算拿「自住房子」向銀行申請「以房養老」專案，他建議詢問銀行，可得到更完整且正確的資訊，較需注意的是，「以房養老專案的利率」與「定存利率」兩者差異，過去幾年「以房養老」的利率比「定存」高。接下來進入升息階段，將會讓定存的「利息錢變多」，一旦定存利息足以支應生活所需，就不用拿房子抵押給銀行申請以房養老。

簡言之，若熟齡族退休無收入、只有房子，面對升升不息的趨勢，儘量不要「借錢養老」，以免還款壓力影響身心健康，此外，看待這波利率的海嘯，房貸族應變策略最有效的恐怕就是儘量「開源節流」了。

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