房貸利率見底信號？多地首套房貸重回“3字頭”

“明天開始，廣州執行房貸利率3.0%下限！今天申請還可以2.85%。”從昨日（11月6日）下午開始，就已有貸款中介陸續通知客戶，有需要的趕緊“上車”。

值得注意的是，10月底以來，已有包括武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內的多地相繼回調房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。

對此，專家分析認爲，此波上調潮，應是房貸利率見底的信號，而非收緊。

多地回調房貸利率

自上月LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點（BP）後，國內房貸利率普遍步入“2”字頭，甚至出現了低至2.65%的利率，這也成爲有史以來國內房貸利率錄得的最低紀錄。

比如，調整之後，北京、上海、深圳首套房貸利率3.15%（LPR-45BP），二套房貸利率爲3.35%（LPR-25BP）或3.55%（LPR-5BP）。廣州主流首套房貸利率爲2.85%，即LPR-75BP。

其他二三線城市也持續下調房貸利率，福州首套、二套房貸利率爲LPR-65BP，即2.95%；太原首套房貸利率爲3.00%，二套房貸款利率爲3.30%；佛山首套房貸利率爲2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申請2.9%；另外，長沙、武漢、杭州首套房貸利率在此輪LPR下調後均降至2.95%左右。

不過，破“3”還不到半個月，就有城市傳出回調房貸利率。

早在10月底，武漢就傳出房貸利率全面上調，其中，首套房貸利率從2.9%調整爲3.1%，二套房貸利率從3.075%調整爲3.325%。

11月5日，長沙傳出接到銀行通知，從11月5日起，各銀行新接單房貸利率定價不低於3.0%。11月6日，消息稱，蘇州房貸利率重回“3字頭”，多家銀行執行最低房貸利率3.0%。

11月7日，南京、廣州、佛山、東莞等地均傳出房貸利率不低於3.0%的消息，其中，中國銀行工作人員稱，從當日起，廣州地區新增房貸利率將按照3%執行。

事實上，今年年初，也曾有城市回調房貸利率，比如，一季度末，石家莊首套房貸利率從3.45%上調到3.75%，其依據的是人民銀行、原銀保監會於去年年初發布的首套住房貸款利率政策動態調整機制，根據該機制，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

而今年5月17日，中國人民銀行發佈關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，商業性個人住房貸款利率的定價權下放至各個銀行，中國人民銀行各省級分行自主確定是否設定利率下限及下限水平（如有）。

“所以，政策上對於房貸利率上調沒有作出規定，這波上調應理解爲房貸利率基本見底，而不是房貸利率政策收緊。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。

上調背後的邏輯

嚴躍進認爲，目前的上調動作，一方面是緣於公積金貸款利率和商業房貸利率之間產生了倒掛；另一方面是緣於銀行對於息差管理的考量。

隨着房貸利率的持續下調，商貸利率與住房公積金利率之間出現了大面積重合。比如，作爲房貸“天花板”的北京、上海、深圳，首套房貸利率已經低於5年期以上住房公積金貸款二套房利率（3.325%），其餘城市的首套房貸利率朝着5年期以上住房公積金貸款首套房利率（2.85%）進發；而廣州最低首套房貸利率已經低於5年期以上住房公積金貸款首套利率20BP左右。

爲此，市場人士多次呼籲調降公積金貸款利率。

另外，隨着“9·24”新政的落地，銀行的息差管理難度再次提升，在三季報業績發佈會上，多家銀行對此有所提及。

比如，興業銀行管理層表示，存貸款利率下調等政策將對商業銀行明年淨息差產生影響。考慮到現在已經是四季度，上述政策對今年淨息差影響可控，根據興業銀行資產負債測算，整體影響應該在1BP左右，展望明年，“9·24”後的一攬子金融政策將對商業銀行明年淨息差產生較大影響。綜合測算，預計將影響興業銀行淨息差下降12BP。

而且，隨着新政的落地，房地產市場出現了積極信號，尤其是10月份以來，新房和二手房成交大幅增長，大城市土地市場也出現回暖。

“通俗來說，銀行上調房貸利率更有底氣，這和房貸業務量增加、銀行適當的利潤考慮有關。”嚴躍進說。

“我理解還是爲了兼顧商業可持續性問題。”星圖金融研究院副院長薛洪言對記者分析說，此前大幅調降房貸利率加點幅度，目的是刺激地產銷售，更好地穩地產、穩房價。

“但問題是，當LPR處於高位時，較大的減點幅度是沒有太大問題的，房貸絕對值依舊處於相對高位，商業層面是可持續的；但隨着LPR一降再降，參照之前的減點幅度定價，銀行會面臨業務不賺錢的問題，回調就是必然選擇。”他分析說。