法律觀點－公平交易法就不實廣告之處理分際─由公平交易委員會公處字第111090號處分書談起

在事業（企業經營者）有廣告不實致消費者受有損害時，消費者得依雙方契約約定請求約定商品或終止、解除合約，並請求賠償因此所生之損害，另得依公平法及消費者保護法（以下稱「消保法」）第22條請求損害賠償。而公平法與消保法及民法的適用又該如何區隔呢？依據公平法第21條對於不實廣告之規範，必須在該廣告內容有「足以影響交易決定」時，公平會爲建立交易行爲規範始會介入予以處分，否則企業應該僅依消保法或民法對消費者負責。

以往公平會在處理預售屋廣告時，依據公平法第21條及相關處理原則（包括「公平交易委員會對於預售屋銷售行爲案件之處理原則」及「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」），着重在建商或不動產銷售業者就公共設施不實、專有部分用途不實、用途與建照或使用執照規範不符、或違法夾層等重大足以影響消費者購屋決定的不實廣告內容上。蓋購屋本身爲一金額龐大的交易，消費者在爲交易決定時，勢必更審慎考量，建商就公共設施、專有部分、或與建築物本身建照或使用執照有虛僞不實或引人錯誤，確實會造成消費者誤判而做出錯誤決定，影響競爭秩序甚鉅。

至於其他情節輕微，不涉及事業競爭的交易糾紛或純屬消費爭議案件，依「公平交易委員會對於預售屋銷售行爲案件之處理原則」附表所示「不適用公平交易法類型之例示」，消費者依民法或預售屋買賣契約書規定，循民事途徑解決，或依相關規定（如營建法規、公寓大廈管理條例等向主管機關反映。

而公平會在111年12月23日公處字第111090號處分書，以建商實際交付之馬桶蓋品牌及馬桶座體、24小時防塵有氧換氣窗等與廣告內容不符，對足以影響交易決定之商品內容爲虛僞不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處建商新臺幣120萬罰鍰，其理由以「雖馬桶價格佔整棟房價比例甚低，惟廣告具有招徠效果，對於消費者作成交易決定當具有一定影響，此節核屬虛僞不實及引人錯誤之表示」，「案關廣告DM宣稱該建案使用「24小時防塵有氧換氣窗，惟實際交付者爲氣密窗配置紗窗，並非於同一扇窗同時具備防塵及換氣功能，是其交付產品功能與廣告宣稱不符，亦屬虛僞不實及引人錯誤之表示」，因此即使馬桶價格及氣密窗占房價比例甚低，但因實際交付給消費者產品與廣告所載圖示、文字、型號或功能不符，即屬廣告不實，而應依公平法第21條論處。

公平會前揭處分書爲對於預售屋廣告全新見解，但「公平交易委員會對於預售屋銷售行爲案件之處理原則」及「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」中並未就附屬於建物的建材爲規定，公平會在該處分書中一改過往針對重大影響交易決定之面積、公共設施、地點等重要事項，認只要附屬建材如馬桶、氣密窗等與廣告內容不符，即違反公平法第21條；且未說明該附屬建材將如何影響消費者做出交易決定。參酌「公平交易委員會對於預售屋銷售行爲案件之處理原則」附表所示「不適用公平交易法類型之例示」，公平會是否於該種類型之不實廣告案件中，有必要介入建商與消費者間之紛爭，實值探討。