東莞土地成交迎來爆發 前十月賣地621億元
華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李未來 見習記者 張慧敏 深圳報道
相比往年，今年東莞土地市場更加火熱。
機構數據顯示，1-10月，東莞土地市場成交規劃建面爲593萬平方米，同比上升200.2%，成交金額621億元，同比上升179.6%。值得注意的是，今年虎門鎮土地市場表現亮眼，有專家認爲，這與濱海新區的規劃有關。
除了增量土地市場火熱，東莞舊改項目也是進展得如火如荼。據統計，截至10月20日，東莞今年共有109個城市更新項目確定前期服務商，合計改造面積約2431.6萬平米。值得注意的是，黃江鎮落實的城市更新項目數量和麪積都最多。對於東莞的地市和樓市，多位專家都表示看好。
東莞土地市場火熱
10月27日上午，大嶺山鎮大沙村約3.88萬㎡涉宅地塊土拍落槌，中海以18.2億元拿下，摺合樓面價20842元/㎡，刷新大嶺山樓面價。至此東莞“銀十”土拍正式落幕。
與往年相比，今年東莞土地市場尤爲火熱。貝殼研究院數據顯示，1-10月，東莞土地市場成交規劃建面593萬平方米，同比上升200.2%，成交金額621億元，同比上升179.6%。
對於東莞市今年土地市場火熱的原因，貝殼研究院高級分析師潘浩認爲，這與東莞政府推動住宅用地供應的決心有關。2019年1-10月，東莞住宅用地成交面積僅佔2019年東莞全年建設用地供應計劃中居住用地的24.5%。2020年1-10月，東莞住宅用地成交面積佔2020年建設用地供應計劃中居住用地的90.7%。
此前，東莞“725新政”也特別強調“加大住宅用地供應力度，適當提高新增國有建設用地中住宅用地供應比例，優先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾”。
中國城市經濟專家委員會副主任、國家高端智庫CDI資深研究員宋丁則用“窪地效應”來解釋東莞土地市場火熱的現象。“大灣區規劃的背景下，東莞北邊是廣州，南邊是深圳和香港，夾在世界級的城市中間，東莞的土地價格和房產價格相對偏低，但是近兩年其經濟狀況較好，成長潛力巨大，這引起了市場的關注，許多大開發商開始進入東莞。”宋丁對《華夏時報》記者說。
虎門市場表現亮眼
值得注意的是，今年虎門鎮土地市場表現亮眼。貝殼研究院數據顯示，前三季度虎門鎮成交面積佔東莞市總成交面積的20%，是東莞成交量最多的鎮。
這或與虎門鎮近年來的規劃有關。在建設大灣區的背景下，2018年9月，虎門白沙社區詳規出爐。“借勢TOD以及高鐵，虎門將成爲東莞綜合樞紐新城。”潘浩對《華夏時報》記者說。
2019年9月1日，東莞市市政府常務會審議通過了《東莞市濱海灣新區城市總體規劃2018-2035年》，虎門鎮則正好位於濱海新區沙角地區板塊，沙角地區板塊是東莞唯一適合建設十萬噸及以上深水泊位的區域。
“濱海新區緊靠灣區的核心位置，其未來增值潛力大，市場關注度高，土地成交價格上升也比較快。”宋丁在接受《華夏時報》記者採訪時說。
此外，這也與虎門鎮發展空間較大有關。貝殼研究院相關研究表示，一般情況下，東莞每宗用地規劃建築面積平均30萬㎡，而虎門鎮1-10月成交2宗宅地，其中1宗達100萬㎡以上。
貝殼研究院數據顯示，儘管前三季度東莞土地成交總量和累計金額同比大幅上升，但其樓面成交均價卻同比下降8.2%。
對此，潘浩對《華夏時報》記者說：“東莞725新政強調住宅用地採取差別化、限地價出讓方式，建設限地價、限房價、限購買人羣的住房項目，同時要求每宗地10%的人才安居住房，可以說是多種措施穩定地價。”
“地價下降，一方面說明地方政府在調控土地價格，另一方面也說明部分土地位於郊區，影響了成交結構。此外，部分企業在三季度拿地較保守，客觀上也會影響土地的價格。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示。
舊改項目“百家爭鳴”
除了增量土地市場火熱，東莞舊改項目也是進展得如火如荼。
合一城市更新數據顯示，截至2020年第三季度末，東莞採取“前期服務商”方式的城市更新項目共224個，涉及舊改土地面積合計6535萬平方米。根據媒體統計，截至10月20日，東莞今年共有109個城市更新項目確定前期服務商，合計改造面積約2431.6萬平米。在已經落實的前期服務商中，主要以東莞本土房企和深圳房企爲主，東莞舊改市場呈現“百家爭鳴”的局面。
從今年城市更新項目分佈的區鎮來看，黃江、鳳崗、長安、萬江、大嶺山幾個地區今年落實項目較多，普遍在10個左右，值得注意的是，黃江鎮落實的城市更新項目數量爲13個，面積達到432.11萬平方米，無論是面積還是項目數量，其在東莞的所有區鎮中都遙遙領先。
對於東莞市土地市場接下來的走勢，潘浩表示，東莞樓市未來仍將保持供應大、價格穩的特徵，未來更多的人才住房將進入市場。另外，隨着東莞土地市場成交結構逐漸合理化，東莞新房市場供應端會趨於穩定。
“東莞是成長很快的城市，預計後續會有較多的房企到東莞購地。此外，後續東莞產業升級力度大，客觀上也會增加購房需求，進而影響樓市的開發和交易結構。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說。
宋丁也預測在大灣區的背景下，東莞經濟的發展會使東莞的樓市和土地市場未來幾年持續升溫。