帶“病”的老房子是時候全面體檢了
多地發生高層建築外牆脫落事件造成人員傷亡
帶“病”的老房子是時候全面體檢了
一小區建築外牆裝飾層脫落，導致一名外賣員被砸身亡。這是近日發生在雲南省昆明市的一場悲劇。
這種情況並非孤例。近年來，多地發生多起高層建築外牆脫落事件並造成多人傷亡，成爲公衆頭頂上的安全隱患，亟待引起社會重視並進行治理。
接受《法治日報》記者採訪的專家認爲，高層建築外牆脫落問題，原因比較複雜，有的是建築工藝的問題，有的是自然環境侵蝕的問題，其本質上是存量建築老化產生的安全隱患。治理這一問題，須建立系統性建築外牆安全管控機制，特別是房屋定期體檢等制度，常態化爲老房子“治病”。
頭頂風險從天而降
根據昆明市當地的通報，8月2日，五華區一小區的建築外牆裝飾層脫落，導致一名外賣員受傷。傷者被送至醫院，經全力搶救無效死亡。
事發後，當地政府要求小區對安全隱患進行全面排查。
根據公開信息，類似事件近年來已經發生多起。
今年7月初，山東省青島市西海岸新區一家醫院樓體外牆脫落，砸中路過的行人，致1人死亡、2人受傷；
今年3月，北京市朝陽區一棟居民樓外側牆磚突然脫落，砸傷一位路過居民的頭部；
去年8月，四川省南充市一小區外牆瓷磚在雨後掉落，砸中一位老人；
去年5月，江蘇省崑山市某小區建築外牆脫落，兩名路過的小學生被砸中受傷……
對於近年來高層建築外立面裝飾層脫落事件頻繁發生的原因，北京聯合大學應用科技學院教授李凌分析：建築質量存在問題，有些高層建築在施工過程中存在偷工減料、使用劣質材料等問題，導致外立面裝飾層固定不牢，容易在自然環境因素（如風雨等）影響下脫落；在使用過程中缺乏定期檢查和維護，尤其是一些老舊建築，外立面裝飾層的老化和損壞未能及時修復，增加了安全隱患。
“公衆對建築安全的關注度不足，尤其是對高層建築外立面安全隱患的認知較低，往往在事故發生後才重視。”李凌說。
據李凌觀察，造成這種現狀的深層次原因是，在城市建設中重建輕管，高層建築數量不斷增加，但在建築施工、交接查驗等環節，法律法規執行力度不足，導致有些建築帶“病”拔地而起，纔會有外立面裝飾層脫落的次生災害。
在北京理工大學民法典研究中心主任孟強看來，隨着城市化進程的加快，高層建築如雨後春筍般涌現成爲城市的主體，但隨着時間的推移，一些高層建築的外牆面因建築工藝、年久“老化”等原因出現脫落，與此同時，相應的城市治理、物業日常管理維護等可能並未跟上，加上近些年極端天氣較多，多種因素疊加，導致高層建築外牆脫落安全問題凸顯，對老百姓頭頂上的安全造成了直接威脅。
根據情況劃分責任
對於高層建築外牆裝飾層脫落導致的人員傷亡結果，誰該承擔法律責任呢？
中國物業管理協會法律政策工作委員會委員王兵分析，根據《建設工程質量管理條例》的規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏爲5年。開發商作爲小區的建設單位，應確保其交付的房屋符合質量標準，如果因其交付的房屋存在質量問題，導致外牆脫落造成人員傷亡的，則開發商應對此承擔賠償責任。也就是說，在保修期限內，開發建設單位應對因質量問題導致的外牆脫落事故負責。
根據民法典的規定，建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償後，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。
孟強認爲，高層建築的管理人或使用人有義務對建築物進行定期維護和檢查，確保其安全性，如果未履行這一職責而導致損害發生，管理人或使用人將承擔責任。
“高層建築的外牆屬於共有部分，屬於全體業主共有，如果沒有將管理權委託給物業服務企業，則由全體業主共同管理，承擔維修責任和安全責任，在這種情況下，外牆脫落造成的人身傷害應由全體業主承擔法律責任。”孟強說。
在王兵看來，實踐中，管理人一般爲物業服務企業，即由全體業主通過雙方簽訂的《物業服務合同》將管理權委託給物業服務企業，物業服務企業作爲建築管理人對建築內的公共設施及共有部分負有維修、養護義務。
“在外牆脫落事故中，如果物業服務企業未能履行相關義務，例如未按實際需要對外牆進行大修或未能及時進行外牆隱患排查，則難以證明其已盡到管理責任，從而需要承擔相應的法律責任。如果物業服務企業能夠證明其已經盡到了管理責任，例如定期進行外牆檢查和維護，並及時處理髮現的問題，則可能不需要承擔責任。但如果物業公司發現外牆存在問題而不處理或不發動業主籌集資金進行維修，則仍需承擔相應的責任。”王兵說。
定期檢查動態監管
針對高層建築外牆脫落問題，國內不少地方已經開始進行治理。
2022年9月，安徽省阜陽市房屋管理局下發《關於開展建築外牆脫落專項治理工作的通知》，要求各區相關部門對既有建築外牆脫落安全隱患進行排查整治。
2024年3月，江西省住房和城鄉建設廳下發《關於加緊落實城市既有民用建築外立面脫落安全隱患安全防治措施的緊急通知》，要求各市相關部門按照技術手冊做好既有民用建築外立面脫落安全隱患專項排查整治工作。在此之前，江西省住房和城鄉建設廳等聯合印發《全省城市既有民用建築外立面脫落安全隱患專項整治工作方案》。
還有地方出臺了專門的規範性文件。2024年1月1日起施行的《成都市房屋建築外牆質量安全維護管理辦法》明確：開發建設單位應當按照法律、法規以及合同約定，承擔保修期間房屋建築外牆質量缺陷的保修和治理責任。保修期滿後，業主爲房屋使用安全責任人，履行建築外牆維修養護義務。
對於如何治理高層建築外牆脫落問題，受訪專家一致認爲，需要從法律法規和基層社區治理相結合的層面來尋求解決之道，既要依法依規明確高層建築外牆檢查和維修的責任主體，又要構建動態監管體系，特別是建立定期“體檢”和維修制度，還要提升小區治理水平。
王兵建議，一定要進行施工質量控制，在建築工程施工階段，確保外立面施工質量是預防脫落的首要措施。
孟強認爲，所有人、管理人或使用人需要採取一系列預防措施，確保建築和設施的安全，首先確保所有外立面裝飾的安裝、使用和維護都符合最新的建築安全標準和行業規範，這就要選擇有資質的、專業的機構和人員進行安裝，還應當選擇質量合格的材料。安裝之後，所有人、管理人或使用人要加強定期檢查與維護，尤其是對建築外立面的固定點、連接件和支撐結構，以識別任何潛在的損壞或老化跡象，要製作維護和檢查記錄，包括檢查日期、發現的問題和採取的糾正措施。
在王兵看來，定期檢查同樣非常重要，定期對建築物外立面進行檢查，特別是在惡劣天氣或自然災害後，檢查外立面的完整性和安全性。此外還要及時維修，如果發現大面積空鼓、異常變形或脫落等現象，應及時採取修復措施。
李凌呼籲，增強社會公衆對建築安全的意識，可以通過宣傳教育提高公衆對建築外立面安全的關注，增強對潛在危險的識別能力，減少冒險行爲。
“政府部門應制定更加嚴格的建築外立面裝飾的安全規範，明確責任主體，確保施工單位和物業服務企業嚴格遵守。”李凌說，還要加強相關法律法規的執行力度，對違反建築安全規定的行爲進行嚴厲處罰，提高違法者的成本。（記者 陳磊）
來源：法治日報