從掛牌到成交，二手房到底要降價多少才能賣出去？
最近，雅姐有朋友看見一手房價格內卷，動了換房的心思，然而房子掛出去2個月了，來看房的人沒幾個，小區其他房子的掛牌價卻一個比一個低。於是，朋友就來諮詢，到底要趕緊降價賣掉置換，還是再等一等賣個好價錢。
一手房卷出花，二手又豈能獨善其身？
事實上，今年以來，二手房的放盤量就不斷上升。根據貝殼的數據顯示，今年9月廣州二手房掛牌已超過12萬套。中原大數據也顯示，9月中原新增放盤量較8月有增加。其中，新增放盤量再度上升6.8%。不難看出，目前業主放盤積極性較高，不少急於回籠資金的業主開始拋售物業。
與二手放盤量形成鮮明對比的是成交量和價格。
據中介協會數據顯示，2022年9月，廣州市二手住宅成交量（自助網籤+中介網籤）爲7232宗，環比2022年8月同期（7441宗）環比微跌8.3%。總體來看，今年金九再度“失約”，成交盡顯頹勢，客戶對市場預期未見好轉，樓市成交跌至冰點。
據廣州中原研究發展部分析指出，9月二手市場主要有以下特徵：
（1）客戶觀望情緒濃，看房積極性持續下降。受美元加息、疫情等多方面因素影響，市場經濟環境低迷，剛需客戶購買力下降，入市熱情偏低。不少客戶對後市預期較弱，認爲後市價格將進入下行通道。從而擱置購房計劃選擇觀望，避免“高位站崗”。
（2）樓市以買方市場爲主，降價出售已成常態。目前二手市場成交慘淡，成交週期大幅度延長，從而擊穿業主的心理價位，被迫降價促成交，市場已經逐漸轉變爲“買方市場”，如東風東、珠江新城等多個熱點板塊的優質房源報價下調幅度亦有超50萬元以上的。
就以樓市風向標珠江新城爲例，該板塊整體需求連續回落，部分樓盤僅零星成交，二手帶看量環比8月下跌1-2成左右。究其原因，一方面，不少買家打算等價格“見底”再選擇入市；另一方面，去年板塊整體活躍度偏高，不少有資金實力的買家已被消化，加上部分優質房源、戶型待補給，客戶選擇性較少。
近兩年大熱的海珠西板塊，需求同樣較前段時間明顯回落，客戶上門看房數量環比7-8月份下跌1-2成左右。由於海珠西板塊客戶多以“賣一買一”的置換客戶居多，但現時整體市場氛圍低迷，成交週期大幅延長，促使客戶難以快速手上舊物業來置換新物業。另一方面，部分優質盤源雖有一定的議價空間，但整體讓利幅度不大，未達客戶心理價位，導致買家接受意願不高。
此外，一手降價的衝擊也是造成二手低迷的原因。
就以番禺華南板塊爲例，不少二手客源轉移至一手項目。像新盤越秀·瑞麓府在售均價4.8萬/平，而周邊的萬科歐泊均價已達4.7-5.3萬/平、雅居樂劍橋郡均價4.5-4.8萬/平左右。如此明顯的一二手倒掛，最終讓不少二手客戶選擇該項目，導致本月華南板塊整體需求有所下滑。
面對如此激烈的競爭，急於置換的朋友，到底應不應該降價，要降多少才合理？
我們不妨來看看成交的房子到底降價多少，來作爲參考？
根據貝殼平臺成交的數據顯示，8 月所有成交的二手房其從掛牌到成交平均降價幅度11.6%，而今年前 8 個月累計平均值爲 10.1%。這一水平相比 2021 年市場最火熱的時期高了不少(2021 年 3 月爲 3.9%)。
如果從次數的角度來看，前 8 個月累計成交的房源掛牌到成交平均降價次數爲 3 次 （不含成交前業客談判的一次議價），根據平均掛牌天數可以算出平均 1.6 個月降價一次，不過在成交前的一個月，普遍降價頻次提高，平均成交前一個月降價了 1.1 次。
根據統計發現目前在售掛牌房源中，有 68.9%的房源從掛牌到目前降價幅度在 5%以內，佔絕大多數，另有 23.8%的房源降價幅度在 5%-10%之間。而降幅超過 10%但還沒有賣出去的房源僅有 2%左右。
而前 8 個月各區域成交的二手房，其從掛牌到成交平均降價幅度最大的爲從化區，爲 13.3%，而中心城區價格堅挺，海珠、荔灣、天河降價幅度均小於全市平均水平，此外番禺區從掛牌到成交平均降價幅度也小於 10%。
看到這裡，雅姐建議：
1、手持的是老破小（學位屬性不強）、郊區房子，想置換改善，那真的需要降價，甚至大幅降價來換取成交，就以增城爲例，新塘、朱村等剛需板塊，價格已經跌回五六年前，加上新增供應巨大，新盤源源不斷，目前已遍地1字頭，也這意味着，過去幾年入手的房子全線套牢，如果是再早一點入手的，雖然也一定的漲幅，但結合樓齡、稅費等考慮因素，買家應該找不出選擇二手的理由。這個時候，你要賣房置換，真的要學會砍倉，揮別錯的才能與對的相逢。
2、持有的是熱門板塊、熱門小區，你想盡快置換，開價麻煩實在一點，不要獅子開大口，實在不懂行情，可以看看貝殼APP參考一下，上面有各個小區真實的成交價格（有政府指導價的小區除外），不要老想着去年能賣多少錢，爲什麼現在不？你要想想之後新買的房子不也是從去年高位掉下來的嗎？
3、 迴歸開篇的問題，如果新看中的房子你很滿意，個人認爲應該降價賣掉趕緊置換好，不要等！一方面，國慶前，連續出臺免“賣一買一”個稅、公積金貸款利率下調的大禮包，對於置換買家都是不少的羊毛；另一方面，你要知道，你賣的房子漲價，買的也必然也會漲價，而且會漲更多，如果它不漲證明你置換的眼光不行，所以早日置換早日享受。如果新看中的房子並沒有十分滿意，那就繼續看，畢竟現在大多數民企開發商都在“躺平”，預計短期內成交量難以出現爆發性增長，你有足夠的時間去等候更合適的房子，可以繼續試探市場。