持續打通經營性資產商業模式閉環 萬科攜手中信、泰康成立商業 Pre-REIT基金

以商業開發項目爲突破口，萬科構建經營性資產商業模式閉環不斷取得新進展。

8月13日晚間，萬科Ａ(000002)公告稱，與中信金石基金管理有限公司和中信證券投資有限公司及泰康人壽簽署合作協議，共同設立“中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金”，投資萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場項目。本次交易完成後，預計將爲萬科集團提供正向現金流及利潤。

公告顯示，此次Pre-REIT基金總規模爲22.34億元，其中泰康人壽認繳35.00%，中證投資及中信金石認繳8.95%。萬科方面暫時認繳56.05%，後續將把36.05%的認繳份額轉讓給其他機構。

據瞭解，Pre-REIT基金所投資的深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場，均爲運營穩定的商業項目，2023年營業額分別超20億元和6億元。Pre-REIT基金對兩個商業項目完成投資後，將委託萬科旗下印力集團繼續提供資產管理服務。

根據萬科在2023年半年報中披露，深圳龍崗萬科廣場雖然是萬科運營管理的前十大商業項目中建築面積最小的，但是營業收入規模卻排名在第五位，截至2023年6月底出租率高達97.80%。

值得注意的是，萬科當時披露的營業收入規模，排名在深圳龍崗萬科廣場之前的四個項目中，上海七寶萬科廣場、上海南翔印象城 MEGA均已完成股權出讓，杭州西溪印象城已作爲底層資產，在今年4月30日發行中金印力公募REIT於深交所上市。

上市後的中金印力消費REIT，目前運營穩健，有望給投資者帶來較好回報。7月18日晚間，中金印力消費REIT披露的2024年二季度報告顯示，截至報告期末，杭州西溪印象城出租率達98.4%，租金收繳率爲100%，2024年上半年客流量達1052萬人次，同比增長3.26%。報告期內實現可供分配金額3681萬元，按發行規模計算，年化分配率爲5.44%，實現招募說明書預測水平的104.37%。

以商業項目爲突破口，萬科正通過大宗資產交易、公募REITs等方式，打通經營性資產商業模式閉環。與中金印力公募REIT的成功上市類似，此次Pre-REIT基金的投資，未來也存在通過對接公募REITs實現便捷退出的可能性。

根據公開資料顯示，國內REITs市場歷經三年發展，截至今年7月已合計融資規模超千億，盤活存量資產的效果凸顯。但相較於全國百萬億級的存量資產體量，當下REITs市場發展仍有巨大空間，多層次REITs市場建設有待推進，其中Pre-REIT基金正是重要組成部分。

記者獲悉，在今年上半年，除了中金印力公募REIT的成功上市，目前萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT已在申報過程中，建萬住房租賃Pre-REIT基金也實現了廣州項目擴募。業內人士認爲，萬科相繼實現多業態、多層次不動產基金的突破，有助於其更好地盤活存量資產和現金流，實現資產的良性循環發展。