超重磅會議！房地產還有“大招”
中房報記者 許倩 北京報道
國慶假期結束第一天，一場超重磅會議召開。
10月8日，國家發改委召開新聞發佈會，會議主題是“系統落實一攬子增量政策 紮實推動經濟向上結構向優、發展態勢持續向好”。這是繼9月26日中央政治局會議和9月30日國務院常務會議推出重磅政策後，首個關於系統落實一攬子增量政策的國新辦發佈會。
出席本次發佈會的是國家發展改革委主任鄭柵潔和副主任劉蘇社、趙辰昕、李春臨、鄭備。“一正四副”的高規格配置，顯示出國家發改委對此次會議的高度重視。
發佈會上，鄭柵潔表示，針對當前經濟運行中的新情況新問題，黨中央、國務院科學決策、果斷出手，在有效落實存量政策的同時，圍繞加大宏觀政策逆週期調節、擴大國內有效需求、加大助企幫扶力度、推動房地產市場止跌回穩、提振資本市場等五個方面，加力推出一攬子增量政策，推動經濟持續回升向好。
“降低存量房貸利率等政策已經出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。”鄭柵潔說。
這也意味着，房地產仍有後續“大招”正在醞釀中。
“國慶節”期間，房地產銷量大幅升溫，但是否可持續，能否避免政策效應衰減等問題仍不確定。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，下一步，應施加積極財政政策，紓困房地產。同時，積極推進新政策，比如二手房交易契稅、增值稅、個稅等的實施減免；通過下調LPR，驅動房貸利率進一步下調；創新思路去庫存，落實嚴控增量、優化存量等措施。
財政增量政策如何發力？
時至四季度，完成全年經濟社會發展的目標任務，愈發緊迫。就在“國慶節”前，中央政治局會議、國務院常務會議、國新辦發佈會等重磅會議相繼召開，釋放出一系列政策利好，尤其提出研究部署一攬子增量政策，成爲施策重點。
鄭柵潔表示，貫徹落實一攬子增量政策，是一項綜合性、系統性工作，要提高針對性和精準性，增強有效性和可持續性，具體來說有五個“針對”。
一是針對經濟運行中的下行壓力，強化宏觀政策逆週期調節，各方面都要持續用力、更加給力。
二是針對國內有效需求不足等問題，把擴內需增量政策重點更多放在惠民生、促消費上，積極發揮投資有效帶動作用。
三是針對當前一些企業生產經營困難，加大助企幫扶力度，切實優化營商環境，幫助企業渡過難關。
四是針對樓市持續偏弱，採取綜合性政策措施，促進房地產市場止跌回穩。
五是針對前期股市震盪下行等問題，出臺有力有效系列舉措，努力提振資本市場。
隨着降準降息等金融增量政策陸續出臺實施，貨幣金融政策已先行落地，但提振總需求還需要其他政策加力配合。財政增量政策如何發力備受關注。
鄭柵潔表示，目前7000億元中央預算內投資已經全部下達，用於“兩重”建設和“兩新”工作的1萬億元超長期特別國債已經全部下達到項目和地方，目前正在加快推進項目建設和資金撥付。加快地方政府專項債券發行使用進度，支持項目開工建設。
明年要繼續發行超長期特別國債並優化投向，加力支持“兩重”建設。國家發改委將在年內提前下達明年1000億元中央預算內投資計劃和1000億元“兩重”建設項目清單，支持地方加快開展前期工作、先行開工實施。
同時，與此相關的一項重要工作就是加快推動以人爲本的新型城鎮化建設。優化實施投資重大政策。抓緊研究適當擴大專項債券用作資本金的領域、規模、比例，儘快出臺合理擴大地方政府專項債券支持範圍的具體改革舉措。進一步激發民間投資積極性，實施好政府和社會資本合作新機制，支持社會資本參與新型基礎設施等領域建設。
李宇嘉解讀道，從發佈會內容來看，目的就是通過積極的財政政策，促進中低收入羣體增收，擴大養老和托育等服務消費，推動農業轉移人口市民化等，提高微觀體驗和信心。這是房地產穩定的最強基礎，也是未來的政策重點，即大規模發行中長期特別國債、專項債等，並由央行直接購買，打通央行貨幣政策和積極財政政策的通道。
“預計專項債將可能用於國企、城投公司推進城中村改造、保障性住房籌集建設、收購存量房用作保障房等具體項目的資本金。”李宇嘉表示。
房地產去庫存仍有“大招”
“促進房地產市場止跌回穩”，是此次一攬子增量政策的施力重點之一。
鄭柵潔指出，採取系統性綜合措施，對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，運用專項債券等支持盤活存量閒置土地，調整住房限購政策，釋放剛性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，加快構建房地產發展新模式。
“嚴控增量”意味着短期在售商品房庫存壓力很大，這是樓市能否止跌回穩的關鍵。
據機構統計，目前各個城市新房消化週期普遍在20個月以上，廣義庫存（新開工未售和未開發土地）去化週期更長，達到5年以上。實現樓市止跌企穩，短期有效工具就是嚴控增量，讓庫存消化週期降到合理水平。
在“優化存量”上，李宇嘉建議，順應需求端變化，調整存量在建未售項目或未開發用地的規劃條件和建設標準。一方面，調整土地用途，包括“非住改住（含保障性住房）、商辦改爲公寓或改爲保障性住房”；另一方面是調整戶型結構和公建配套，比如調整剛需型產品爲改善型產品，取消“90/70”中小戶型供給比例要求，縮減或取消配建並移交給地方政府的公建配套。此外，還包括調整建築設計標準，比如減少房屋公攤面積，公共服務設施、架空層和下沉空間等公共開放空間不再計入容積率等。
在加快消化存量商品房方面，收購存量房用作保障房、盤活存量閒置土地用作保障房，財政政策可以積極作爲。
重慶大學副校長劉貴文建議，由中央政府出臺專項債，甚至成立一個專門機構，以中央財政作爲背書來收購過剩商品房，這對於迅速扭轉商品房市場供大於求局面有很大幫助。他還建議，對於基礎設施配套建設問題，能不能通過發行超長期國債的方式儘快解決？這些都有利於促進房地產市場止跌回穩。
平安證券首席經濟學家鍾正生建議，將國企收儲納入地方政府專項債資金投向領域，給予保障性住房貸款1～2個百分點的財政貼息。同時，擴大政策的收購對象及用途範圍，可與“以舊換新”政策相結合；並盤活“已出讓未開工土地”，支持房地產企業優化土地儲備結構。
在加大“白名單”項目貸款投放力度方面，劉貴文建議，盡職免責要落實落地，這是導致金融機構放貸謹慎的一個重要因素。若真能做到盡職免責，將減少銀行層面在具體操作中的顧慮。
鄭柵潔表示，下一步，國家發改委將和各部門、各地區一起，全面貫徹、加快落實黨中央、國務院決策部署，系統落實一攬子增量政策，打出一套“組合拳”，打通政策落實中的堵點卡點，紮實推動經濟穩定向上、結構不斷向優、發展態勢持續向好，力爭年內見到更多實效，也爲明年“十四五”順利收官乃至“十五五”良好的開局打好基礎。