房地產還有大招嗎？

2023年7月3日，中國房改啓動25週年之際，中國的房地產業正處於深度調整之中。

去年四季度，伴隨“金融十六條”“三支箭”等支持房企融資政策的出臺，市場普遍判斷，房地產業的政策拐點已經出現。但是半年多時間過去，房地產市場的拐點尚未到來，在經歷今年一季度的“小陽春”之後，市場在4月迅速轉冷。與此同時，房企資金狀況沒有明顯改善。

正是在這樣的背景下，6月以來，各種有關房地產救市的“小作文”不斷在網上出現，卻又一次次落空，目前市場的變化似乎繫於更大力度救市政策的出現。

而在救與不救的躊躇之間，人們更關心的問題似乎是如何“救市”纔是有效的。房地產行業，還能像過去十餘年一樣，成爲經濟復甦大盤中的關鍵一步棋嗎？

救，還是不救？

“我們已經聽到北京樓市政策風聲，或是取消北京城六區以外區域限購，或是將‘認房又認貸’改爲‘只認房不認貸’，或是降低首付比例，特別是目前二套六成的首付比例。”類似的“政策風聲”已經在市場中流傳多時，只不過期待中政策落地的時間點從5月推至7月。

更大力度的“救市政策”會否出臺？這已經成爲當今中國房地產市場的最大懸念。

“作爲從業人員，當然非常期望政策支持，比如一線城市二套房首付、利息降低，部分區域適當放開限購等。但從理性角度看，上一次LPR僅下調10個基點，如此剋制的貨幣政策，可能預示未來刺激房地產的政策會比較剋制。”全國房地產經理人聯盟理事鄧浩志向《中國新聞週刊》表示，如果有更大力度的房地產刺激政策，應該會在近期推出，否則後續推出的可能性不大。“可能經過綜合衡量，決策層認爲‘挺過去’或許更有利。”

關於“救，還是不救”的討論已經在輿論場進行多時，主張“救”的人士往往會強調房地產業對於中國經濟的重要意義。

6月底，中房集團原董事長孟曉蘇在題爲“中國房地產業2023年能否重啓”的演講中提及一組數據，2021年，中國房地產業銷售額達到歷史峰值18.2萬億元，但是卻在去年下跌近5萬億元至13.3萬億元，房地產市場去年下降的銷售額比汽車市場一年的銷售額還大。

房地產業被視爲拉動內需的關鍵，甚至有“救樓市才能救內需”的觀點，不僅因其銷售額較高，也因其對周邊產業的帶動能力。“房地產業萎縮，空調可能也賣不出去。”孟曉蘇曾引用截至去年11月居民新增儲蓄15萬億元的數據表示，拿出其中的三分之一購房、裝修，能夠順利啓動樓市。此言一出，輿論譁然。但是他隨後澄清說，只是鼓勵銀行裡有大量存款的人購房。

但是亦有觀點認爲，中國的房地產市場已經達到“天花板”。

“房地產已經進入正常的行業調整時期，減價、減量、減速，如果非要將它拉到醫院搶救，反而會讓市場扭曲。”萬通集團創始人馮侖擔心，如果“救市”讓房地產市場更加扭曲，還不如不救。

與馮侖一樣，王石也在比照中國與其他國家房地產市場的發展階段，“30年前，大和房屋曾經是日本三大住宅開發公司之一，75％的收入源自買地、建房、賣房，如今其服務收入已經佔比76％，萬科便在參考日本經濟發展來到平穩時期後房地產市場的變化。”

但是依然有觀點認爲房地產業短期內仍有不小的發展空間。野村證券中國區首席經濟學家陸挺便認爲，去年中國城鎮化率爲65.2％，但城市戶籍人口只佔全國人口的47％左右，外出農民工人數約1.7億。“我們保守估計有城鎮住宅需求的農民工及其家屬人口爲2.2億，扣除在工作居住地已經擁有城鎮住房的4％的農民工人口，實際住房需求約爲1億套。”

“美國房地產業已經有246年曆史，最近十多年強勢復甦，拉動美國經濟持續增長。”顯然，孟曉蘇認爲只有25年曆史的中國房地產業尚未觸及“天花板”。

他認爲，一些評論在使用虛假數據證明中國房地產業已經觸及“天花板”，比如稱中國人均住房面積已經達到50平方米，但是統計局數據顯示，中國城鎮人均住房建築面積36.52平方米，北上廣深則更低。

有經濟學者向《中國新聞週刊》表示，從中長期來看，需要引導房企從增量開發向存量服務轉型，也就是從開發商轉變爲運營商，但是這種轉變不可能在一夜之間完成，短期內仍需要解決當下面臨的問題。

關於房地產業對於中國經濟的意義，時任國務院副總理劉鶴曾在今年年初表示，從未來看，中國仍處於城市化較快發展階段，巨大的需求潛力將爲房地產業發展提供有力支撐。他表示，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。與房地產相關的貸款佔銀行信貸的比重接近40％，房地產業相關收入佔地方綜合財力的50％，房地產占城鎮居民資產的60％。

四川成都錦江區的房產交易中心。圖/視覺中國

房地產業需要一場軟着陸。相比於“救，還是不救”，更爲現實的問題可能是“怎麼救”。

去年四季度，伴隨着“金融十六條”“三支箭”等金融支持政策的出臺，外界曾評價房地產業政策拐點已經到來，但是相關政策出臺已逾半年，房企流動性仍難言改善。

政策頻出，房企融資爲何仍艱難？

國家統計局每月發佈的房地產開發投資增速通常被視爲房地產市場冷熱的標誌。最新公佈的數據顯示，1~5月，全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2％，同期房屋新開工面積39723萬平方米，同比下降22.6％。可見房地產開發投資的下滑依然沒有見底。

房地產開發投資意願較弱的背後，是房企資金狀況並未得到明顯改善，特別是融資修復依然艱難。1~5月，房企到位資金55958億元，同比下降6.6％。其中，國內貸款7175億元，下降10.5％；利用外資13億元，下降73.5％；自籌資金16267億元，下降21.6％。

房企依然融不到資，但去年四季度出臺的“金融十六條”與“三支箭”都旨在恢復受到“三道紅線”和“貸款集中度”影響的房企資金需求。

而去年年底推出的金融支持政策之所以效果有限，部分原因在於一些政策落地的時間確實較長。

以“三支箭”中的“第三支箭”爲例，2022年11月28日，證監會發布調整優化房企股權融資方面的五條措施，這是國內時隔12年後重啓地產股權融資，與“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債券工具並列，又被稱爲支持地產行業的“第三支箭”。

福建福州市一處房產項目的售樓處。圖/視覺中國

“第三支箭”發佈後，先後有多家上市房企或涉房企業公告增發事宜，如今年3月，新城控股公告稱，擬定增不超過80億元，其中24億元用於補充流動資金，另56億元擬投入其位於浙江溫州、山東東營、重慶大足、山東泰安、江蘇宿遷、山西大同的6個項目，這些項目均爲已取得預售許可證、計劃於2023年年內交付的項目，計劃交付時間分佈在6月至12月之間，是公司“保交樓、保民生”的重要工程。

但是直到今年5月29日招商蛇口定增通過審覈，“第三支箭”在推出半年後，才迎來首單落地。5月底至6月初，招商蛇口、中交地產、福星股份、大名城、陸家嘴、保利發展等6家房企公告其定增獲批，定增募資總額預計超400億元，款項多用於“保交樓”“保民生”項目，或者是爲了補充流動資金。中指研究院企業研究總監劉水認爲，獲批企業涵蓋了央企、地方國企，以及福星股份和大名城兩家民企，政策支持覆蓋面較寬。

此外，儘管落地政策支持力度較大，但是否有投資者願意參與定增仍然存疑。劉水向《中國新聞週刊》解釋說，當前房地產市場仍處在弱復甦進程中，從中長期來看，新房增量市場空間有限，房企需向新發展模式轉型，行業處在新舊發展模式的轉換期，因此投資人對房地產行業存在較多顧慮，定增計劃能否實際募資成功仍是未知數。此外，當前上市房企估值普遍走低，也削弱了定增計劃對原股東的吸引力。

目前，一些上市房企已經處於退市邊緣，遑論再進行股權融資。據中指研究院數據，目前，A股和H股中有35家房企徘徊在退市邊緣，其中7家房企基本鎖定退市。而A股戴帽房企共有11家，其中*ST藍光已於6月6日退市，*ST海投也於6月19日接到終止上市交易告知書。

也就是說，即使有政策加持，但是在“市場化”的導向下，能否有金融機構願意向房企，特別是出險房企“輸血”依然存疑，銀行在向房企貸款時便存有這樣的疑慮。

去年11月發佈的“金融十六條”中，爲打消商業銀行爲“保交樓”提供配套融資時的風險顧慮，提出按照“後進先出”原則，問題項目剩餘貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款。同時明確規定，後期若這類新發放配套融資形成不良，相關機構和人員只要已盡職者，可予免責。

這項規定的有效期是自2022年11月11日起半年內，但是據《中國新聞週刊》瞭解，在此期間，商業銀行對於已經出險房企的項目，特別是其中剩餘貨值較小、資不抵債的項目依然難以提供資金支持。“一些前期已售房源佔比較高的項目往往難以獲得新增貸款，因爲後續可處置的資產較少。”

今年6月26日下午，住房和城鄉建設部部長倪虹在會見中國銀行董事長葛海蛟時，表示希望中國銀行能在“保交樓”配套融資層面進一步加大工作力度，爲促進房地產市場平穩健康發展、維護社會大局穩定作出更多貢獻。

儘管有“金融十六條”鼓勵，銀行仍然擔心壞賬。金融機構正面臨兩難：一方面在房地產市場下行階段需要規避風險，另一方面又要履行“保交樓”社會責任。

同樣，在去年四季度出臺的一些金融支持政策已經到期的情況下，後續政策遲遲難產，決策層也陷入兩難，正如劉鶴在年初所言，需要處理好房地產業系統性風險和道德風險的關係。如果下一步救助需要政府投入更多“真金白銀”，該投給哪些房企？又是否能夠達到目的？

在目前的市場環境下，即使已經獲得國資注資的房企，也難保現金流無虞。

作爲河南本土龍頭房企，建業地產近日公告，未能在寬限期結束之前支付2024年到期之7.75％優先票據利息，將暫停向所有境外債權人進行支付。

6月13日，江蘇淮安市，工人在一建築工地上施工。圖/視覺中國

此前，河南省政府曾出面協調相關國資對其進行紓困。2022年6月1日，建業地產發佈公告稱，董事長鬍葆森單獨擁有的恩輝投資公司將建業地產29.01％的股份轉讓給河南同晟置業有限公司，後者也成爲建業地產的第二大股東。同晟置業是河南省鐵路建設投資集團有限公司全資子公司，河南鐵建則由河南省人民政府100％控股。同晟置業入股幫助建業按期償付了2022年8月8日到期的5億美元債。加之建業自身於前年償付的4億美元外債，在一年半的時間內，建業地產共償付了9億美元的外債。

今年壓倒河南建業的最後一根稻草是不及預期的銷售額。根據建業地產最新公告，今年1~5月，建業地產取得物業合同銷售總額87.64億元，同比減少20.8％；總合同銷售建築面積1259579平方米，同比減少14.6％；每平方米平均銷售價格爲6958元，同比減少7.3％。

建業集團公告稱：“2023年二季度以來，中國房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預期，本集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。”

一線城市鬆綁，能起多大作用？

金融機構對房企的信心需要房地產市場支撐，銷售回款顯然對於當下的房企至關重要。“只有促進房地產銷售好轉，才能推動市場信心恢復，進而帶動房地產投資改善。”中指院的研報稱。

但是當前房地產市場依然萎靡不振。樓市在2023年第一季度短暫回暖之後，於第二季度再度轉弱。中指研究院數據顯示，在第一季度，全國重點100城新建住宅銷售面積同比增長18.6％。2月和3月環比持續上行，但4月和5月環比分別下降26％和8％。

連萬科這樣的頭部房企也銷售不及預期。萬科董事會主席鬱亮提到，今年4月，一二線城市新房成交環比下降26％，5月又環比下降了2％，6月的先行指標顯示，一手房來訪量環比下降7％左右，二手房帶看量也下降10％左右，這意味着市場銷售不容樂觀。

“短期內，市場確實還承受較大壓力，合理需求沒有得到釋放，成交亦未達到合理水平。”鬱亮稱，影響當前市場表現的是短期預期，購房者對未來預期不確定或不明朗，修復信心和市場氛圍需要時間。“但長期需求基礎和購買力依然存在，市場不會飽和。”

問題的核心是，當下信心和市場氛圍如何修復？在種種“救市”政策中，取消限制性措施成爲市場更多的呼聲。

中指院研報稱，從穩定市場角度看，核心城市仍然存在着政策優化的空間。比如一二線城市認房又認貸政策還可以優化，首付比例可以降低；一二線城市可以採用一區一策的方式促進郊區去庫存；限價政策調整上限，讓價格迴歸市場；二套房貸利率、交易稅費進一步降低等。

“核心政策是要取消限購，取消消費領域的限制性措施，直接激活樓市。”孟曉蘇認爲，取消限制性措施，特別是一線城市限制性措施，是激活樓市的關鍵。現在的救市政策，是滑稽救市，一手做人工呼吸、輸氧，一隻手還掐着病人的脖子。“我從來沒有說過救樓市，我只是希望把掐脖子的這隻手挪開，不再掐脖子了，病人慢慢就能緩過來。”

房地產一方面極度寬鬆，但另一方面還在持續限購限貸跟限價，爲什麼要卡着脖子輸氧氣？上海財經大學校長劉元春此前撰文解釋：這種現象出現反映了我們目前陷入了漲價與降價同樣的困局，陷入了短期和中長期的矛盾，也陷入了長效機制和新開發模式如何破題的一些難題。“因此新一輪房地產的調整路徑會很複雜……單純的市場刺激，很難復甦，還可能產生嚴重的後遺症。”

孟曉蘇則建言鬆綁一線城市房地產限購政策。“2016年樓市去庫存是從北上深率先起步，帶動了強二線，帶動了二線，帶動了三線城市，帶活了全國，這是我們中國的經驗。一線樓市的啓動才能輻射、帶動到全國各地。”

年初開始，孟曉蘇便提議北上廣深帶頭取消限購，並從“商改住”起步。半年時間過去，談及北京如何平穩的取消限購，他仍然建議從郊區、“商改住”做起。

此外，政策空間還來自改善型需求。樂居最新調研顯示，有購房需求人羣中換房改善佔比達3/4。首套房貸利率的加點下限有過多次優化，而二套房貸尚未調整。鄧志浩也提醒記者，一線城市一些改善型需求目前受到限購政策的制約，比如購買三套房依然有諸多限制。

在市場呼籲放開限購的情況下，據長江證券首席經濟學家伍戈的統計，因城施策雖繼續，但力度弱於過往。本輪房價同比下跌城市佔比處於歷史高位、銷售下行的最大跌幅和負增時長均創歷史之最（2023年爲兩年複合增速），但限購城市佔比卻仍保持在歷史均值左右。

特別是今年以來，一線城市鬆綁樓市的步伐仍然謹慎。

上海、廣州、深圳等一線城市的樓市調整政策更多限於公積金政策適度鬆綁，均提出針對多子女家庭提高公積金貸款額度。如廣州住房公積金管理中心6月28日發佈通知，爲貫徹落實積極生育支持措施，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年）使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30％。

至於爲何一線城市鬆綁限購始終謹慎，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，結合近期商品房市場的走勢，社會消費品零售總額低迷的現狀，意味着必須要修復底層預期、就業和收入，而出臺鬆綁一線城市限購、限貸等政策，可能帶來的政策效果並不大，反而觸碰到了“房住不炒”“不以房地產作爲短期刺激經濟的手段”等頂層要求，得不償失。

顯然，樓市政策之外的更多因素正在決定居民對於房地產市場的預期。

孟曉蘇說，從境外的經驗來看，在樓市下跌預期中，有錢、有需求的人也不願意回到樓市。

如何讓他們回到樓市？孟曉蘇說，“我們看到每次樓市低迷的時候都會採取一些措施，一些市場現在又到了這個時候，會不會出臺一定的措施？”

這個問題暫時沒有答案。

發於2023.7.10第1099期《中國新聞週刊》雜誌

雜誌標題：房地產的十字路口

記者:陳惟杉