博時、華夏REITs上市，多隻產品更新進度，哪些值得買？
中新經緯9月20日電 (薛宇飛)19日，博時津開產園REIT在上交所敲鐘上市，20日，華夏大悅城商業REIT登陸深交所。今年以來，REITs產品的上新速度有所加快，據Wind數據顯示，已上市的公募REITs共有44單。同時，還有多隻REITs更新進度條，上市進度更進一步。
高分紅是REITs的特徵之一，據上海證券基金評價研究中心數據，2024年REITs市場的分紅收益率爲5.41%，小幅領先中證紅利指數。另外，今年2月份以來，REITs在二級市場的價格不斷走高，高分紅加上價格上漲帶來的資本利得，使得REITs持續受到關注。
機構認爲，該板塊仍具備較好的投資機會，但也要關注產品的基本面。
首單混裝REIT如何穩定出租率？
據瞭解，博時津開產園REIT底層資產是位於天津經開區的天河數字產業園和大陸汽車廠房產業園。2023年，天河數字產業園項目營業收入爲8324.35萬元人民幣，同比增長4.73%，其中，租金收入爲5664.91萬元，物業管理費收入爲2659.44萬元。截至2024年5月31日，數字產業園的出租率爲83.19%。大陸汽車廠房總建築面積爲6.32萬平方米，2023年的營業收入爲3879.40萬元，與2022年持平，全部爲租金收入，出租率爲100%。產業園與廠房的搭配，使得該只基金成爲首單混裝REIT。
以產業園爲底層資產的REIT，其出租率以及未來出租情況始終受到投資者關注。在近日的實地調研中，博時津開產園REIT基金經理江洲對中新經緯等媒體表示，去年有兩三隻REITs產品的業績出現波動，這種背景下，博時基金挑選資產時也充分考慮到這一問題，會挑選能代表天津經開區整個產業特徵的資產，大陸汽車廠房代表經開區的汽車製造及零部件產業，數字產業園代表數字經濟發展。這兩個資產中的租戶穩定性相對較高，數字產業園中的租戶有約50%是央企、國企，租戶結構良好。
博時招商蛇口產業園REIT是博時基金首隻REITs產品，該產品基金經理胡海濱表示，博時津開產園REIT中的兩類資產的特點各有不同，廠房類項目的租金比較穩定，但租金增長率相對平穩。研發辦公類項目抗週期的能力弱，但租金和出租率提升的空間較高，兩類資產有不同的經濟屬性，混在一起，比較符合投資者預期。兩項資產混裝在一起，有利於平復投資者對研發辦公類出租率有波動的擔憂，又能避免投資者覺得估值沒什麼想象力的缺點。
多隻產品等待上市
今年以來，公募REITs市場常態化發行明顯加快，已有11單REITs上市，6單項目發佈擴募公告。2022年、2023年，分別有13單、6單REITs成立。截至今年9月20日，全市場共有44單公募REITs上市。
從產品發售階段的表現看，多隻REITs基金獲得了投資者超額認購。在發售階段，博時津開產園REIT網下共27家投資者管理的79個配售對象參與報價，網下和網上認購倍數分別爲7.66倍和9.17倍，其中，網下認購倍數創今年以來產權類公募REITs網下詢價認購倍數新高。
在開售當日，華夏大悅城商業REIT就提前結束公衆發售，公衆投資者和網下投資者認購申請確認比例分別爲37.089%和36.585%，基金比例配售前認購金額累計48.124億元。招商基金蛇口租賃住房REIT在發售時，收到了來自79家網下投資者管理的207個配售對象的有效報價，網下詢價階段全場認購倍數達103.66倍，創下2024年以來公募REITs網下全場詢價倍數的新高。
還有多隻產品更新上市進度。據Wind數據統計，截至9月19日，共有3單REITs項目的動態爲“已申報”(1單爲首發，2單爲擴募)，4單爲“已受理”，4單爲“已問詢”，3單爲“已反饋”(2單爲首發，1單爲擴募)，12單爲“通過”。
同時，項目種類不斷增多，首單水利設施REIT、首單科創孵化器REIT、首單供熱REIT等產品不斷涌現。
未來走勢如何？
二級市場方面，已上市REITs一改2023年頹勢，價格持續走高。參考中證REITs(收盤)指數走勢，從2024年2月初開始，該指數不斷上漲，從今年以來最低點的2月5日算起，到9月19日，該指數累計漲幅爲10.05%。中證REITs全收益指數也有類似表現，今年2月5日至9月19日，累計上漲15.63%。
對於2022年底至2024年初REITs價格產生波動的原因，江洲認爲，一是，投資者對底層資產未來的運營沒有那麼樂觀；二是，部分同類型REITs出現業績不佳的情況，導致投資者對其他類型的資產產生恐懼心理；三是，當市場出現單邊下跌時，很多機構被動止損，導致整個市場出現非理性調整。
江洲稱，今年2月份以來的REITs價格大幅反彈，反映的是估值迅速恢復。他認爲，2023年出現的負面因素已經不存在，投資者更加成熟，監管機構的配套措施也更加完善，宏觀經濟預期向好，這些因素共同推動REITs在二級市場出現較好行情。
海通證券表示，對比REITs產品2024年中報和2023年年報披露的主要持有人數據會發現，券商、保險、公募基金、私募基金等機構投資者整體增持REITs。本輪REITs行情、機構增配態勢的驅動因素主要有三點：第一，公募REITs行至低位後超跌反彈；第二，“資產荒”格局下公募REITs穩定分紅優勢凸顯；第三，監管規則的改變與較強力度的政策提振。
從具體產品看，截至9月19日，2024年以來共計有20只REITs基金價格漲幅超過10%，其中，中金廈門安居保障性租賃住房REIT等7只產品的漲幅超過20%。產品類型上，上述20只產品中，有5只爲保障性租賃住房REITs，且中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT的價格漲幅位居全部REITs的第一、二名，分別爲28.76%、27.53%；園區基礎設施、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保、消費基礎設施REITs分別有5只、4只、3只、2只、1只。
倉儲物流REITs價格在二級市場表現羸弱，華夏深國際倉儲物流REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT的年內漲幅墊底，分別爲-7.11%、-7.19%、-17.96%。
開源證券認爲，債券市場利率中樞下行壓力下，“資產荒”邏輯將繼續演繹，REITs作爲高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保金和養老金入市預期下，將持續提升配置性價比，板塊具備較好的投資機會。
對於後續表現，華泰證券認爲，REITs在今年已累積一定漲幅，8月初REITs經過九連陽後，指數有所回調、部分機構止盈，新舊動能轉換背景下，基本面仍是重點，保租房、能源、環保相對穩健，對部分業績不及預期的產業園、物流園、高速需保持謹慎。
對於今年表現較好的保障性租賃住房REITs，平安證券分析，一方面是因爲保障性租賃住房REITs基本面優質，另一方面是供給相對較少。目前看，有可能對保障性租賃住房REITs形成衝擊的事件是供給增加，因此，若該類REITs持續走高並與市場估值偏離，需關注供給落地的時點，保障性租賃住房REITs的波動性有可能增大。
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責任編輯：魏薇 李中元