標普看好中海，房企重拾信心？

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道標普於近期上調中國海外發展（“中海地產”上市平臺，下稱“中海地產”）信用評級，這是在今年多家央國企被國際評級機構下調評級或者評級展望以來，首次出現積極的變化。

標普此次將中海地產長期發行人信用評級由“BBB+”上調至“A-”，並將之未償高級無抵押票據的長期發行評級由“BBB+”上調至“A-”。 同時標普將其現有中期票據計劃的評級上調至“A-”，展望穩定。至此，中海地產成爲目前唯一獲得標普“A-”評級的內房股。

中海地產是中國房地產行業之中最穩健的房企之一。此番被上調評級，標普的理由是在當前背景下，中海母公司中建集團獲得的特別支持將在壓力情景下流入中海地產；此外，旗下多個重要項目的如期入市，也有望修復其2024年的銷售額；而隨着租金收入的增長，也將提高中海地產的償債能力。

中海地產在官網中發佈的文章回應稱，此次評級上調，體現了國際評級機構對公司資金管道暢通、業務基本面穩健，同時在行業下行期持續投資能力等的充分肯定。

雖然中海地產當前被上調評級是個案，但是多家國際評級機構近期對中國的房地產行業也持續釋放正面信號。在政策的發力之下，中國房地產行業有望較快企穩。

評級上調的考量

中海地產作爲中資房企中自律穩健的房企，此前一直保持行業的最高評級。

此次標普上調中海地產評級之前，惠譽、穆迪、標普三大評級機構給予中海地產的信用評級分別是：惠譽A-、穆迪Baa2穩定、標普BBB＋穩定，行業中能夠與之相比的也僅有華潤置地，而目前華潤置地的評級是惠譽BBB+穩定、穆迪Baa1穩定、標普BBB+穩定。

此次調整之後，除了穆迪外，其他兩家評級機構給予中海地產的信用評級均高於華潤置地一個等級，是內房股中的獨一檔。

標普這次將中海地產上調至A-，是基於融資、銷售以及流動性等方面。標普認爲，儘管所處行業的外部融資環境非常具有挑戰性，但中海地產的外部融資渠道仍通暢，這主要源於母公司中國建築的支持。

標普還提到，受到中海地產多個重點樓盤進入銷售階段的推動，今年中海地產的合同銷售將持續恢復。標普預計，中海地產今年的合同銷售額將同比下滑10%左右，但這已經明顯好於其他房企。

由於市場明顯變化，中海地產近年來轉變投資策略，傾向於投資一線城市核心地段大體量的地塊。今年3月，上海中海順昌玖裡開盤即售罄，以196.5億元銷售額刷新了上海乃至全國單盤單次紀錄。

近期，中海地產位於深圳的深灣玖序項目將推出293套房源，不含室內裝修價格的平均售價不超過13.3萬元/平方米，總價約2000萬-1.1億元。這宗地塊由中海地產於去年6月以125.32億元的價格競得。這些一線城市的核心地塊，正是推高中海地產銷售額的關鍵所在。

標普還表示，中海地產手頭流動性充足，這是其與業內其他大多數開發商不同之處，其具有持續參與土地競買的實力維持經營規模。標普還稱，中海地產去年租金收入達63.6億元，同比增長20.9%，這進一步提高了中海地產的償債能力。同時，中海地產審慎管理，也是本次上調的因素之一。

積極信號持續

標普上調中海地產的評級，是近期一個非常積極的轉向。

中指研究院企業研究總監劉水分析認爲，這表明國際機構對我國房地產行業發展的預期正在改善。“‘517’新政後的這一個月以來，比如上海、深圳、杭州等房地產市場活躍度明顯提高，政策效果在逐漸顯現，這些將帶動我國房地產市場發生積極變化。國際機構對企業評級，部分因子是要考慮企業所處行業環境指標，房地產行業預期改善也會帶動企業評級上行。”

劉水續稱，標普上調中海評級，有極強信號意義，其他國際機構及國際資本將會借鑑參考，也會改善對我國房地產市場及房企經營的預期，進而提升對我國房地產相關資產的投資意願，有利於我國房地產企業進行國際融資。

事實上，不僅標普，近期其他國際評級機構也頻繁釋放相對正面的信號。惠譽評級在近期的一份報告中就表示，央行推出的再貸款計劃以助力城投企業深入參與住房“以舊換新”方案，惠譽認爲，這一政策或將有助於適度去庫存，並可推動所涉城投企業更加側重於政策性職能。惠譽還展望稱，近期政策有助於高能級城市的住宅銷售額趨穩。

一位不願具名的房企中層管理人士告訴21世紀經濟報道記者，政策的持續釋放起到了一些作用，“之前的預期是相對悲觀的，房地產的下行可能要持續較長的一段時間。不過政策的持續優化，市場的預期稍微改善，目前預計行業企穩的進度會比以前更快一些。”

除此以外，多座城市的市場也出現明顯變化。

以政策力度最大的廣州爲例，中指監測數據顯示，5月17日至6月16日廣州網籤套數達5849套，相比新政前一個月網籤5213套上升了12.2%；而廣州“5·28新政”後，日均成交套數持續增加，5月28日至6月16日，共網籤4052套，日均網籤套數202套。從周度數據來看，6月10日至6月16日網籤1565套，創4月份以來周度成交新高。

一位廣州的市場人士告訴21世紀經濟報道記者，“近期廣州有一些新的購買力進入，目前短期樓市的表現是相對不錯的。”

深圳樓市表現也在升溫。中指監測數據顯示，5月18日至6月17日，深圳新房住宅成交2286套/23.21萬平方米，比新政前一個月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32萬平方米，比新政前一個月上漲2.86%。

中指研究院市場研究總監陳文靜分析指出，在多項政策舉措落地後，房地產市場情緒有所好轉，特別是核心城市政策效果正在顯現，“若核心城市能繼續從供需兩端優化樓市政策，或將進一步提振市場預期，並對全國市場形成支撐。同時，隨着年中高基數效應的減弱以及房企年中業績衝刺，全國新建商品房銷售規模同比降幅有望繼續收窄。”