北京擬出臺居住權登記辦法：“以房養老”或可開啓探索
近日，北京市規劃自然資源委網站發佈了《北京市居住權登記試行辦法（徵求意見稿）》〔以下簡稱《辦法（徵求意見稿）》〕向廣大市民徵求意見，昭示着又一新的物權登記辦法來了。
作爲物權之一的居住權，可以說是“新”與“老”的結合。
之所以稱之爲“老”，是因爲居住權自2021年就作爲用益物權之一而被納入於民法典當中；而之所以稱之爲“新”，是由於目前僅在十餘個試點城市落地了居住權登記辦法，作爲登記方可生效的物權，居住權對於多地居民來說還是一個比較陌生的名詞。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對21世紀經濟報道記者說道，居住權雖然不是新概念，但在《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》中並沒有提及如何登記，實踐中仍缺少居住權登記的規則和程序。
經記者瞭解，多個試點城市已相繼發佈登記辦法，逐步落地居住權。如，武漢自2021年7月起開始辦理居住權登記，重慶市自2022年1月5日起開始辦理居住權登記，濟南市自2022年5月1日起實施居住權登記制度，此外石家莊、杭州、長沙等地也陸續落地了居住權登記制度。
中央財經大學副教授徐建剛告訴21世紀經濟報道記者：“此次，北京市出臺《辦法（徵求意見稿）》爲登記管理部門供給了可行的、具有操作性的規範指引。”
那麼，作爲具有排他性、直接支配性、獨立性的絕對物權，居住權又有何獨特之處呢？
居住權，約定的用益物權
作爲用益物權的一種，居住權實現了在不改變房屋所有權的前提下，所有權人可爲他人設立佔有和使用房屋的權利。一句話總結居住權的特徵，就是約定的用益物權。
首先，居住權是一種用益物權，從法律上來講，不動產的所有權與使用權是可以分離的，而居住權就是對房屋享有佔有、使用的權利。
其次，物權內容由當事人約定。經記者比對，目前實行居住權登記城市的登記辦法大致相同，居住權的設立、內容、解除都可以依據當事人的意願來設定。以北京本次發佈的登記徵求意見稿爲例，居住權的設立、是否有償、居住時限、解除等關鍵要素都可以由雙方約定。
居住權如何設立？《辦法（徵求意見稿）》規定，居住權可以通過合同、遺囑、人民法院、仲裁機構的生效法律文書設立。
至於是否需要付費，前述《辦法（徵求意見稿）》明確，居住權可以無償設立，也可以有償設立。依據民法典規定，居住權原則上無償設立，在《辦法（徵求意見稿）》附帶的居住權合同模板當中，也並無金額條款。但是法律規定了“當事人另有約定的除外”，允許有償設立，充分尊重了當事人的意思自治。
居住權的期間也是公衆關注的焦點。居住時限可以是終身，也可以是定期。居住權設立的期限存在無期限與有期限兩種模式，一是雙方約定固定期限；二是無期限，居住權人可至死亡之前，均對房屋享有居住權。
設立了居住權能否解除？居住權可以依據當事人合同解除。《辦法（徵求意見稿）》規定雙方可以通過合同解除居住權，但需辦理註銷登記。此外居住權人死亡、放棄權利也會導致居住權的解除或消滅。
此外，房屋是否可轉讓、抵押，也由雙方在設立居住權之時共同約定。
嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，隨着城市住房權益的持續擴大，城市房產的所有權與使用權分離將增強其經濟效用。居住權登記辦法的相繼落地，較好平衡了房主和實際居住者之間的利益關係，有效化解了實務中和房屋有關的矛盾糾紛。居住權設立後，居住權人在權利生效期間，享有佔有和使用房屋的權利，即便房屋產權發生轉移，居住權也不受影響。
同樣，爲規範居住權的合理適用，《辦法（徵求意見稿）》也對居住權做了一定的限制。
首先，明確不動產用途必須爲“住宅”，這將宅基地、商業公寓等不動產排除在外。徐建剛解釋道，“這是由宅基地與商住兩用房的性質決定的。宅基地屬於集體土地，僅供給村集體成員使用。商住兩用房的土地性質，從法律上來講應爲商業用途，原本就不應當具有居住屬性。所以如果允許在宅基地、商業公寓上設立居住權，會損害村集體其他人的利益，也會與商業用地的性質產生衝突。”
其次，居住權不得轉讓、繼承。徐建剛告訴記者，居住權的重要特徵之一就是人身專屬性。規定居住權不得轉讓、繼承不僅保護了住宅所有權人的權益，防止居住權人濫用權利，也確保了居住權人能夠穩定地享有居住權，不受他人干涉。
此外，同一不動產只能設立一個居住權，不允許重複設立，但允許多個自然人共同享有居住權。徐建剛說道：“依據一物一權的規則，一個不動產的所有權只設立一個居住權，並且實務上來看，設定居住權的房屋，在空間上往往是不可分割，也即整套房子都歸居住權人所有。如果一套房屋上爲多個自然人設定了無期限的居住權，要等所有的居住權人死亡或放棄權利後，該套房產上的居住權利方可消滅或解除。”
“房子不歸我，但我卻能住”
居住權與房屋租賃都可以實現對房屋的居住使用，但較之房屋租賃，居住權有其獨特的優勢，更好地滿足了“房子不歸我，但我卻能住”的現實需求。對此，徐建剛從三個方面作出了分析：
首先，在居住時間上存在不同。租賃合同受到法律規定時間的限制，租期爲20年以上的租賃合同中，超過20年的部分無效。在居住權利中，若雙方約定爲無期限居住權，居住權人可一直在房屋中居住下去。
第二，居住權作爲一種物權，登記生效後具有對抗性。也即，房屋設立居住權之後，即使被轉賣、抵押給別人，也不會影響居住權人的居住權利。而在租賃合同中，儘管也存在“買賣不破租賃”的規則，但是若出租方支付違約金，仍可解除合同。
最後，居住權人可以不用擔心居住資金。儘管法律並未要求居住權設立之時爲無償，但在居住權設立後，居住權人則無需支付費用，這對於居住權利人而言會享有穩定的居住預期。
在居住權適用範圍角度，嚴躍進分析道，居住權更好保障了老年人、離異夫妻、無房者等居住需求，此類羣體因經濟困難、離婚、家庭矛盾等原因無法擁有所有權屬性的住房，居住權的設立實現了其“住有所居”保障。
設立居住權的一個重要程序就是登記。此次居住權登記辦法徵求意見稿的出臺，爲居住權落地辦法提供指引，將可能的權利落地爲實際的權利。
北京市第二中級人民法院就曾通報過一起“七旬老人因與子女的贍養糾紛而對簿公堂”的案例。家住北京房山區的老人在訴狀中稱，自己將房子贈與給女兒，女兒承諾履行贍養義務並保障自己在房屋中的永久居住權益，但女兒未對自己履行贍養義務，且過戶後很快將案涉房屋出售，自己的居住權利無法滿足。如今《辦法（徵求意見稿）》的發佈，爲有需求“以房養老”的老年人提供了制度保障。
居住權遇上“以房養老”
據第七次人口普查數據，中國60歲及以上老年人口爲2.64億人，老齡化程度達到18.7%。隨着人口老齡化趨勢加大，養老問題已成爲社會熱點話題。
對於大多數人來說，房產是個人最具價值也是最重要的財富。實現老有所養的關鍵一步是“自養”，“以房養老”成爲了不少老年人的養老選擇，通過房產來置換子女、親屬或第三方機構贍養，事實上也早有金融機構探索“住房反向抵押”等金融手段。
居住權登記辦法的落地，爲房產資源轉化爲養老資金或養老服務提供了新的辦法，爲養老破局提供了更多的可能。
在基礎的“住房反向抵押”模式中，老年人可將房屋產權抵押給銀行或保險公司等金融機構。這些機構會綜合考慮投保人的年齡、預計壽命、房屋的當前價值及未來增值與折舊情況。之後，機構再將房屋價值分解爲若干部分，按比例分攤到老年人的預期壽命年限裡。老年人可以按月、按年或一次性等方式獲得現金，用以補貼其晚年養老生活。
徐建剛告訴記者：“居住權辦法相繼落地實施，爲‘以房養老’提供了新的模式與適用場景。在以往的‘住房反向抵押’模式中，房屋的抵押價格需依照機構算法折算，老年人很難拿到一個合適的對價。而居住權的逐步落地，將住房抵押關係轉化爲保留房屋居住權的轉讓關係，提高老年人的接受程度，在保障老年人養老與激發市場潛力之間找尋了平衡。”
“從立法初衷上來說，居住權就是爲了保障特定人羣的居住需求，老年人的養老需求就在此列。老年人將對房屋的所有權轉化爲現實的養老保障，同樣也實現了住房資源的最大化利用。通過居住權的設立和推廣，可以進一步，促進養老產業的創新和發展。”同時，徐建剛也提示道，伴隨年齡的增長，老年人的判斷意志和判斷能力可能會衰退，在設定居住權的過程中，如何確保老年人在設立居住權時意志是獨立的，其意思表示是真實的，並未受到欺騙、欺詐等等問題，需要未來持續關注。